דמי השכירות בשוק המשרדים פורחים רחוק מתל אביב

כל מנהל חברת נדל"ן שעוסקת בענף המשרדים במרכז הארץ יודה כי היום, מרכיב עיקרי בתהליך קבלת ההחלטות בענף הוא חוסר הוודאות. היקפי הבנייה וכמות הפרויקטים הצפויים מרתיעים לא מעט חברות, ולא ברור אילו יזמים יבחרו להמשיך ולבנות במצב הנוכחי. אבל לערים המרוחקות מהמרכז קצב משלהן, ובעוד התחזיות צופות שהמרכז יהיה רווי בשטחי משרדים, המתחמים הרחוקים מתל אביב נהנים מעליות מחירים נאות - כך עולה מסקירה של חברת נת"מ המספקת שירותי נדל"ן עסקי. סמנכ"ל החברה זוהר סגל מסביר כי מדובר במגמה של צמצום פערים: "השווקים בפריפריה העסקית הם המעגל השני לתל אביב, ושם אנחנו רואים גידול בביקושים לעומת היקף השטחים הזמינים. עם זאת, יש באזורים האלה סיכון גדול יותר ליזמים: בחיפה, למשל, כמות החברות שפועלות באזור קטנה לעומת המרכז, ולכן התנודות יכולות להיות גדולות יותר".

הביקוש עולה בעיקר ביקנעם ובנשר

בחיפה שטחי המשרדים שומרים על יציבות לאורך זמן, אם כי לא בכל האזורים המשיכו מחירי השכירות להתחזק. הסקירה של נת"מ כיסתה את העיר חיפה, אזור מת"מ וטירת כרמל, נשר והצ'ק פוסט ויקנעם, בסך הכל כ־375 אלף מ"ר שנבדקו. הממצאים הצביעו ששיעורי התפוסה הגבוהים בצפון נרשמו דווקא ביקנעם, בנשר ובצ'ק פוסט, והם עומדים על שיעורים של 95% ו־97% בהתאמה. ביקנעם מדובר בירידה של כ־2% בתפוסה ובצ'ק פוסט נשמרה היציבות. מבחינת המחירים חלה עלייה נאה במרבית המתחמים, מלבד העיר חיפה שבה נרשמה ירידה חדה בשיעור של 18% במחירי השכירות (מ־55 שקל למ"ר ל־45 שקל למ"ר ללא דמי ניהול). העלייה החדה ביותר נרשמה בנשר ובצ'ק פוסט בשיעור של כ־16%, וביקנעם עלו המחירים ב־10%. בסך הכל המגמה היתה חיובית, עלייה בשיעור של 2.65% בממוצע בכלל המתחמים, וזאת לעומת ירידה קלה של 0.26% בשיעורי התפוסה. השינויים נרשמו בין חורף 2014 ועד לקיץ־סתיו 2014.

סגל מסביר את הירידה במחירים בעיר בשטחים פנויים רבים שנותרים ללא ביקוש: "שוק המשרדים מתעניין בחיפה בעיקר בהייטק, ולא מתעניין במרכז העיר, האזור שבו יושבים נותני השירותים. לכן היקף הביקושים בעיר הוא קבוע ומוגדר, וברגע שנבנים משרדים נוספים קשה לאכלס אותם". לעומת זאת מסביר סגל כי נשר ויקנעם מרכזות עניין רב בקרב חברות ולכן המחירים בהן עלו משמעותית. "בנשר ההיצע הלך וקטן, שיעור האכלוס של המשרדים גבוה מאוד ויש עלייה בביקושים. הביקוש הוא קבוע מצד נותני שירותים ויציאה של חברות מהצ'ק פוסט בגלל ארנונה נמוכה יותר ורצון להתקרב לכביש 6".

סגל מעריך כי ביקנעם, המתחם החם בצפון כרגע, תיתכן ירידה מתונה של מחירי השכירות ורמות האכלוס בעקבות בנייה של פרויקטים חדשים, ובהם בית שטרן ובית הבונים. ירידה נוספת ברמת האכלוס צפויה בפארק מת"מ, גם כן בעקבות השלמת בנייתם של מגדלי מת"מ מערב והבניין הראשון של פארק מדעי החיים, אך במקרה זה הודות לפיתוח והמחסור במבנים אין צפי לירידת מחירים.

לסקירת המשרדים המלאה לחצו כאן

בניין משרדים בנשר צילום: דורון גולן

שינוי חיובי אך מתון בירושלים

בעיר הבירה נבחנו בסקר כ־311 אלף מ"ר ב־22 בניינים ובשלושה מוקדים שונים: הר חוצבים, גבעת שאול ומלחה/מרכז העיר.

בכל המוקדים נרשמו עליות מלבד בהר חוצבים, שם נשמרה יציבות. אבל בניגוד לחיפה והצפון, השינויים שנרשמו בירושלים היו מתונים יותר. כאמור, בהר חוצבים נותר המחיר זהה על 68 שקל למ"ר, בגבעת שאול נרשמה עלייה בשיעור של 4.8% ל־71 שקל למ"ר, ובמלחה ובמרכז העיר עלו מחירי השכירות בכ־8% לכ־78 שקל למ"ר. גם שיעורי התפוסה עלו: בהר חוצבים בכ־4%, במלחה ובמרכז העיר חל זינוק של 12% בשיעורי התפוסה, ומנגד בגבעת שאול נרשמה ירידה מ־99% ל־94%. בסיכום כלל האזורים שיעורי התפוסה ומחירי השכירות עלו בכ־4%. בנת"מ צופים כי השוק הירושלמי יוסיף להתחזק, אבל בעקבות מחסור בשטחים ייתכן מעבר של חברות הייטק וביוטק לאזורים אחרים כגון תלפיות, נווה אילן ומודיעין.

לדבר סגל, הסיבה לעליית המחירים בגבעת שאול נובעת משיעור אכלוס גבוה. "זה אזור שמתאפיין בשכירות של גופים ממשלתיים, ולאחרונה נכנסו אליו גם חברות הייטק בזכות תמריצים שמקבלות חברות העוברות לירושלים. באזור העיר היקף הביקושים נותר זהה, ומה שקובע הוא היקף ההיצע. כשזה הצטמצם, המחירים עלו". עם זאת סגל מציין כי מדובר במעט בניינים (8–9) שנהנו מעלייה באחוזי האכלוס, ומוסיף כי "בחציון הקודם ראינו ירידה לעומת החזרה לעליות בחציון הקיים".

הדרום מרוויח מעיר הבה"דים

העלייה הממוצעת החדה ביותר במחירי השכירות נרשמה בבאר שבע וסביבתה, והיא עומדת על כ־10%. כך למשל, באזור קריית עתידים בעיר נרשם זינוק של 32% ל־53 שקל למ"ר, לצד ירידה באכלוס של כ־3%. ביישוב עומר חלה עלייה הן בשיעורי התפוסה מ־89% ל־96%, והן במחירים בשיעור של 7% ל־43.95 שקל למ"ר. בעיר עצמה המחירים דווקא ירדו מעט, ב־3.7%, אך רמות האכלוס עלו בכ־2% והגיעו לתפוסה הגבוהה ביותר באזור זה.