"התחדשות עירונית היא תיבת אוצר שכולם מחפשים אותה"

"התחדשות עירונית היא תיבת אוצר אבודה וכולם מחפשים את הדרך אליה. יש מחסור מצטבר בקרקעות עירוניות ואם נוסיף את מה שרואים במחוז תל אביב - שהשטח הבנוי מתוך הכולל הוא אחוז גבוה, ואילו בפריפריה זה הפוך - זה רק מעצים את הבעיה של עליית המחירים באזורי הביקוש" - כך אמר הבוקר (ד) רו"ח שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט. הדברים נאמרו במסגרת הרצאה על "התחדשות עירונית" בוועידת הנדל"ן והתשתיות של "כלכליסט" בתל אביב.

זיו הסביר שלהתחדשות עירונית יש הרבה כותרות כיוון שנושא שינוי המרקם העירוני ואפשרות להעלאת ארנונה מעניקה ניצחון לכל המשתתפים. "הליך חיזוק המבנים, או מה שאנחנו מכירים בתור תכנית תמ"א 38, חוגגת למעשה עשור. ב-2005 דיברו רק על חיזוק מבנים, ב-2010 כבר גם על הריסה ובינוי ורק ב-2013 דיברו על תוספת של 2.5 קומות לבנייה. גם נושא המיסוי התקדם בד בבד עם התקדמות הענף, והיום אנחנו רואים היטלי השבחה ומיסוי. לדעתי מע"מ אפס על שירותי בנייה הרחיב את הפרויקטים למקומות אחרים ואין ספק שמדובר כיום בשוק חי. ב-2010 חזינו רק במאה היתרי בנייה ואילו ב-2013 מספר ההיתרים והבקשות כבר הגיע לאלף. אין עוד נתונים ראשונים לשנת 2014 אבל ההערכות הן שהמגמה תמשך", אמר.

זיו התייחס להתפלגות עסקאות הקומבינציה (כלומר היזם משקיע את הכסף ואילו בעלי הקרקע מעניקים לו את ההיתרים) ואמר שפילוח ארצי מגלה שרוב העסקאות הן במרכז. "העיר תל אביב ומחוז מרכז בכלל מובילים את התחום וזה משפיע על התחלות הבנייה בפועל. אם נוסיף את מיזמי הריסה ובנייה מחדש (תמ"א 2) אז נגלה שכלל התחלות הבנייה מגיעות לכ-5% מהשוק. זה לא הרבה אבל זה גם לא מבוטל. למה הפוטנציאל הכלכלי לא ממוצה? היעד הוא 800 אלף יחידות שלא בנויות בתקן רעידות האדמה שלא היה קיים לפני 1,980 והיום רק רק ל-300 אלף או חצי מההיצע הוא אפקטיבי לבנייה. אבל בטבריה ובית שאן אין כדאיות כלכלית ליזם לעומת ערים אחרות, בעיקר במרכז ויש כמה פתרונות לנושא הזה בעיקר בתחום המיסוי".

שחר זיו, שותף מנהל ב-BDO זיו האפט צילום: נמרוד גליקמן

לדבריו, המדינה יכולה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית בפריפריה באמצעות תמריצי מיסוי והקטנת הבירוקרטיה, מהלכים שיכולם לשפר ולהרחיב את מספר הפרויקטים שזזים בשטח. "אפשר לנסות פרויקטים של הצלבת זכויות בנייה אבל זה מאוד מסובך וקשה לביצוע", אמר.

לדעתו, אחד ממנועי הצמיחה העתידים של התחום הוא דווקא מעבר לשיפוץ וחיזוק דירות שנבנו אחרי 1980, כלומר אחרי שהיה תקן רשמי לרעידות אדמה. "יש קרוב ל-400 אלף דירות שנבנו אחרי 1980 אבל לפני 1992, כלומר לפני מלחמת המפרץ, ואין להם ממ"ד מובנה. פינוי בינוי חוגג 50 שנה אבל מספר הפרויקטים שיש בשטח הוא קטן. יש פוטנציאל עצום לתחום ובפרויקטים של פינוי-בינוי יש הזדמנות לעיר לשנות את המרקם שלה. חייבים לבצע כמה צעדים כדי לשפר ביצוע אבל נראה שיש שוק בין יזמים של תמ"א, וגם שיעורי הרוויחיות היום מתייצבים והם נעים סביב 17%, זאת לעומת 20% בתחילת הדרך. למרות זאת, הבירוקרטיה עדיין מעכבת פרויקטים כאלה לטווח סיום של 8 עד 10 שנים, מה שדורש טיפול ברמה העירונית", סיכם.