מחסור בדירות? בבאר שבע קיצצו 9,400 דירות מתוכנית לבניית שכונה חדשה

בעוד שר האוצר נאבק להגדלת היצע הדירות, שרי קבינט הדיור הצביעו ללא ידיעתם בעד צמצום של 9,400 יחידות דיור בשכונה מתוכננת בצפון באר שבע. כך טוען הפורום לדמוקרטיה בתכנון במכתב שנשלח ליועץ המשפטי לממשלה יהודה וינשטיין.

הפורום, שמובילה החברה להגנת הטבע עם עוד 16 ארגונים, מתכוון לישיבת קבינט הדיור מ־8 ביוני. באותה הישיבה התבקשו השרים להכריז על תשעה מתחמים כמועדפים וכך לקדם את בנייתם במסלול המהיר של הותמ"ל (הוועדה לקידום מתחמים מועדפים). בין היתר הוצגה בפני השרים תוכנית לבניית 4,600 יחידות דיור בבאר שבע, רובן בבתים צמודי קרקע. אלא שלטענת הפורום, במסמכים שהובאו בפני השרים לא צוין כי התב"ע בשטח מאפשרת לבנות מספר דירות גבוה פי שלושה. עיריית באר שבע מעדיפה שלא לאפשר בניית רבי־קומות באזור, כיוון שלדעתה אלה יסכלו את הסיכוי להתחדשות בלב העיר. נוסף על כך טוענים בה כי בתים צמודי קרקע יאפשרו לבאר שבע להתחרות ביישובים קהילתיים על אנשי הקבע שיעברו לדרום.

בהצעת ההחלטה שהופצה לא הופיעה התייחסות לעניין דילול יחידות הדיור. בינת שוורץ, מנהלת מינהל התכנון, טוענת כי בחוות הדעת שהעבירה לחברי הקבינט הוסבר העניין: "בהתעלם לרגע מהאירוניה בפורום לדמוקרטיה בתכנון, שלא די שאינו גוף נבחר בעצמו, הוא גם מתנגד למתן סמכויות לאנשי ציבור שנבחרו בהליך דמוקרטי", אומרת שוורץ, "הרי שבפני קבינט הדיור עמד כל המידע הרלבנטי לצורך קבלת החלטה, לרבות העובדה שיש תוכנית מאושרת על השטח שבשל אופייה וצפיפותה נדרש תכנון מחדש. התוכנית הובאה לותמ"ל דווקא משום שהיא משקפת שינוי קונספטואלי של התוכנית המאושרת, שינוי שהובילו ראש העיר באר שבע בהיותו נבחר ציבור באופן דמוקרטי וצוות תוכנית המתאר במימון משרד הפנים". הוויתור על אלפי דירות, לטענת שוורץ, אינו נכון. "אלה אלפי יחידות דיור על הנייר, שאינן מתאימות לתוכנית המתאר הכוללת, אינן מגובות בחזונו של ראש העיר ואינן אטרקטיביות כמוצר בשוק החופשי".

על כך עונה איתמר בן דוד, מנהל תחום תכנון בחברה להגנת הטבע: "הביקורת היא לא על עיריית באר שבע, אלא על משרד האוצר. אם יש משבר דיור, איך אתם נותנים יד לתוכנית שמצמצמת את ההיצע? ואם הנימוקים של עיריית באר שבע נכונים, הרגולטור היה צריך להגיד 'תעשו את זה בהליכים רגילים'. למה בהליכים מהירים? מלבד זאת, השיקול של אנשי צבא הקבע אינו מסתכם רק בסגנון הבנייה — אם הוא צמוד קרקע או לא. מה עם חוגים, ספורט, שירותי רפואה, מוסדות אקדמיים? ככה יוצרים מטרופולין. בעיני זה רף נמוך ועלבון לבאר שבע. ראש העיר מצוין והוא עושה דברים נהדרים, אבל פה הוא טועה".

איתמר בן דוד, החברה להגנת הטבע: אם יש משבר דיור, איך נותנים יד לתוכנית שמצמצמת את ההיצע? היה צריך להגיד לראש העיר 'תעשה את זה בהליכים רגילים'" צילום: החברה להגנת הטבע

"פגם יסודי בהחלטה"

הותמ"ל, שהוקמה ב־2014 בחוק לקידום בנייה במתחמים מועדפים, מחזיקה בסמכויות זהות כמעט לאלה של מוסד התכנון העליון - המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. לכן החלטותיה מבטלות החלטות של ועדות מחוזיות. מאז הוקמה, אושרו במסגרתה תוכניות לכ־30 אלף יחידות דיור. גופים המתכננים בנייה על אדמות מדינה - רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), משרד הבינוי ורשויות מקומיות - יכולים לבקש כי תוכנית מסוימת תידון בותמ"ל במקום בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. אם התוכנית עומדת בקריטריונים - יש בה לפחות 750 יחידות דיור ובמינהל התכנון מתרשמים כי היא בת־ביצוע - היא עוברת להצבעת קבינט הדיור ומשם לותמ"ל.

בפורום לדמוקרטיה בתכנון טוענים כי ההליך בוועדות המחוזיות דמוקרטי יותר ומתחשב במגוון צרכים: בוועדה המחוזית חברים מתכנן המחוז ונציגי ארגוני הסביבה, הרשות המקומית וארגונים חברתיים הרלבנטיים לעניין. בותמ"ל, שם תמיד צפוי רוב לשר האוצר ולמדיניותו, היו"ר הוא נציג משרד האוצר, ובעלי זכות הצבעה נוספים הם נציגי משרד ראש הממשלה, משרד הפנים, משרד הבינוי (שבראשו יואב גלנט מכולנו), המשרד להגנת הסביבה (שבראשו אבי גבאי מכולנו) ורמ"י, שעברה לאחרונה לאוצר. כדי לגייס רוב יזדקק כחלון לעוד קול אחד שיוכל לבחור מבין נציגי משרדי הביטחון, החקלאות והפנים. קולות המשקפים את הצרכים המקומיים שייכים רק למתכנן הוועדה המחוזית ולנציג הרשות המקומית הרלבנטית. כמו כן יש זכות הצבעה לנציג הארגונים הירוקים.

לאור זאת עמדתו של הפורום היא כי קבינט הדיור, הקובע אם תוכנית תעבור לותמ"ל, הוא שנדרש לשמור על האינטרס הציבורי ולמנוע שימוש בותמ"ל שלא לצורך. אלא שלטענת הפורום, שרי הקבינט לא יכולים לעשות זאת משום שאינם מקבלים את מלוא המידע. במכתבם ליועץ המשפטי הם מסבירים: "קבינט הדיור, המבקש להתמודד עם משבר הדיור באמצעות הוספה של יחידות דיור חדשות, חייב היה לדעת כי משמעות התכנון המוצע כאן (בבאר שבע - א"ג) היא ויתור על אלפי יחידות דיור. משמידע זה לא הובא בפניו נפל פגם יסודי בהחלטה".

בשבוע שעבר פנו לשר האוצר גם האגודה לזכויות האזרח ועמותת במקום למען זכויות תכנון בטענות דומות על מחסור במידע בקבינט. על פי חוק הותמ"ל, יש להקצות 30% מהדירות בכל מתחם מועדף להשכרה ארוכת טווח. במכתב נטען כי בישיבה שבה הוכרזו המתחמים המועדפים שיעור הדירות להשכרה היה נמוך מ־30% ובחלק מהמתחמים אפסי. במתחם שייבנה בבאר שבע למשל לא תוכננו כלל דירות להשכרה לטווח ארוך. רק בעקבות דרישת השרה מירי רגב הוחלט להעלות את שיעור הדירות להשכרה. "קביעת הגורמים המקצועיים כי לא ניתן להגדיל את אחוזי השכירות מחמת חוסר ישימות התבררה בדיעבד כחסרת בסיס", כתבו הארגונים.

אתר בנייה בבאר שבע. העירייה מעדיפה להימנע מהוספת רבי־קומות בצפון העיר צילום: אוראל כהן

"חוסכים" את הערר

המתנגדים לותמ"ל סבורים כי יש להגבילה, ואילו יש הרואים בה פתרון לסרבול בוועדות המחוזיות. "הותמ"ל היא ערוץ נוסף לערוץ הרגיל של הוועדות המחוזיות, וטוב שכך", מסבירה שוורץ. "צריך להמשיך לקיים אותה כדי לגוון את המקומות שבהם ניתן לאשר תוכניות גדולות ולמנוע את משבר הדיור הבא. ההליכים מול הציבור הם אותם הליכים בותמ"ל ובוועדה המחוזית. ההליך שנחסך בותמ"ל הוא ערר, שבמסגרתו אפשר לערער על החלטת ועדה מחוזית בפני המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. הרציונל בהליך הערר הוא שגוף ארצי רשאי לגבור על גוף מחוזי משום ששיקול דעתו רחב יותר, אבל בותמ"ל אין צורך בכך כי הגוף מקבל ההחלטות הוא ארצי מלכתחילה".

שרי הקבינט ש”כלכליסט” פנה אליהם לא הגיבו בנושא. במשרד האוצר לא ענו לשאלה אם השרים ידעו על דילול הדירות, אך מסרו: "התוכנית תואמת את ההסכמות מול העיריות בנוגע למספר יחידות הדיור. לממשלה הוגשה חוות דעת של מינהלת התכנון כמתחייב בחוק, הכוללת את עיקריה".