כיצד ישפיע גל הטרור על מחירי הדיור?

אירועי האינתיפאדה השנייה אפשרו לקבוצת חוקרים לבחון את השפעת הטרור על שוק הדיור בשכונת גילה בירושלים. השכונה הפכה למוקד מרכזי באירועי אותם ימים בגלל קרבתה לבית ג'אלה. מפרוץ המהומות באוקטובר 2000 ועד 2002 נורו יריות בנשק קל מהעיירה הפלסטינית לבתים בשכונה. הנזק היה קל יחסית, ובכל זאת המחקר מצא כי אפקט פסיכולוגי הביא לירידת מחירים. ד"ר דני בן־שחר, העומד כיום בראש מכון אלרוב לחקר הנדל"ן בפקולטה לניהול באוניברסיטת תל אביב היה בין החוקרים. לדבריו, "היתה גם ירידה ניכרת במספר העסקאות - פקטור שמשפיע על המחיר ומעיד על קיפאון כלכלי". בן־שחר מסביר כי האפקט אינו מורגש מיידית אלא רק כעבור חצי שנה מפרוץ האירועים. זאת משום שעסקאות נדל"ן מבשילות לאט.

ד"ר דני בן שחר צילום: עמית שעל

החוקרים הופתעו לגלות כי בתוך חודשים ספורים שוק הדיור בגילה חזר לרמתו: בתוך שמונה חודשים נמחקו 80% מהירידות, ובתוך כשנה וחצי מרבית הבתים נמכרו במחירים שאפיינו את שוק הנדל"ן לפני פרוץ האינתיפאדה". בן־שחר אומר כי "זה מלמד שהזיכרון קצר. השוק שכח מהר את האירועים. אם יהיו אירועים חוזרים באזורים מסוימים, נראה בהם ירידה בהיקף העסקאות והמחירים. אולם כנראה כשתיגמר המתיחות השוק יחזור לעצמו בתוך כמה חודשים". להערכת בן־שחר, אירוע בודד לא ישפיע על אזור שבו הוא אירע.

הימשכותם של אירועי האלימות והסלמתם עלולות לחבל במאמצי הממשלה להגדלת היצע הדירות והוזלתן. אחד הגורמים שלהערכת האוצר והקבלנים הביא לעליית מחירי הדירות ופגע במאמצים להגדלת ההיצע הוא מחסור בכוח אדם מיומן. בגלל מדיניות הממשלה, בתוך פחות מעשור הצטמצמה כמות העובדים הזרים ב־50% מאז 2007 לכ־7,000 כיום. את מקומם תפסו עובדים פלסטינים שמספרם צמח מכ־20 אלף לכ־35 אלף בתקופה המקבילה. מגבלות ביטחוניות על כניסתם יעכבו את משך הבנייה וייקרו את הדירות.

כמו כן, גם המהלך של האוצר להכנסת עוד 20 אלף עובדים מסין עלול להימצא בסכנה של המתיחות הביטחונית. הקבלנים מקווים כי הכנסת כוח האדם החדש תחליש את כוח המיקוח של כ־5,000 העובדים הסינים שכבר שוהים בארץ, ותאפשר להוריד את שכרם. באוצר מקווים כי ירידה בשכרם תאפשר לקבלנים להוריד את מחירי הדירות. הידרדרות במצב הביטחוני עלולה למנוע את בואם של הסינים, ומאמצי האוצר יירדו לטמיון.

אמיתי גזית