הפרשנות המרחיבה של זכויות הבנייה בתמ"א 38 ממשיכה לעורר סערה

בשנה האחרונה התקבלו במחלקת ההנדסה של מועצת פרדס חנה־כרכור 12 בקשות להיתר בנייה במתכונת תמ"א 38-2, כלומר הריסת המבנה הקיים ובניית חדש במקומו. ביחס להיקף המקובל במקום, מדובר בעלייה ניכרת של פניות. "פרץ של בקשות", כינה זאת מהנדס המועצה אדריכל אריה רפפורט.

בעקבות פרשנות מרחיבה שהונהגה בוועדות התכנון המחוזיות, ביקשו יזמים להפוך בתים חד־קומתיים לרבי־קומות. הוויכוח סביב הפרשנות הזאת הגיע עד שולחנו של היועץ המשפטי לממשלה וגרר תיקון להוראות התמ"א שהופקד לפני כמה שבועות וכבר הוגשו לו כמעט 50 התנגדויות. מקרה פרדס חנה־כרכור משקף קצה אחד של המתנגדים לתיקון. את הקצה האחר מבטאות התאחדות בוני הארץ ולשכת שמאי המקרקעין, שהגישו התנגדות משותפת לתיקון, בטענה שהזכויות שהוא מקנה אינן מספקות ועלולות לפגוע בכדאיות הכלכלית של פרויקטים רבים.

מה בסיס החישוב

סלע המחלוקת הוא הבסיס לחישוב השטח שמגיע ליזם. כידוע, תמ"א 38 נועדה לעודד חיזוק של מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. בשנים האחרונות היא הפכה גם למכשיר להתחדשות עירונית. כדי לעודד דיירים ויזמים, התוכנית מאפשרת ליזם המשפץ לקבל תגמול בזכויות בנייה נוספות על גג הבניין המחוזק. בתחילת הדרך אפשרה השיטה לחזק את הבניין תמורת תוספת של 2.5 קומות על הגג שהיזם יכול למכור בשוק החופשי. כמו כן, תמ"א 38 מאפשרת להגדיל את הדירות הקיימות ב־25 מ"ר (12 מ"ר ממ"ד ו־13 מ"ר נוספים כתמריץ לדייר). ב־2010 תוקנה התוכנית באופן שמאפשר להרוס בניין ולבנותו מחדש תמורת תוספת קומות. קבלנים שביקשו כמה שיותר זכויות בנייה כדי למצות את מקסימום הרווח מהפרויקט, מצאו בניינים שלא מיצו את מלוא זכויות הבנייה שהתוכנית המקורית החלה על המגרש שלהם מאפשרת. את הפרשנות המרחיבה הזאת קיבל עו"ד מיכה גדרון, כששימש יו"ר ועדת ערר של הוועדה לתכנון ובנייה במחוז מרכז ויצר תקדים שהפך לשגור במרבית הוועדות המקומיות. עוד ועוד יזמים הגישו בקשות להיתרים שקיבצו בהן את הזכויות הללו והוסיפו להן את הזכויות שמקנה תמ"א 38. כך, לפי החישוב המורחב, הקבלן מוסיף גם לכל אחת מהדירות התיאורטיות, שלא נבנו, את התוכנית שחלה על המגרש ואת 25 המ"ר שמקנה תמ"א 38. תמ"א 38 מקנה גם פטור מהיטל השבחה על תוספת הבנייה, וכך נוצר תמריץ כלכלי רב לביצוע פרויקטים כאלה. 

פרדס חנה־כרכור. משמעות התיקון היא תוספת של 75% לכיתה בכל שכבת גיל צילום: זהר שחר

חייבים לתת תמריצים

לפי גדרון, מינהל התכנון שייצר את תמ"א 38 ביקש לעודד התחדשות עירונית, שהיא יוזמה התלויה בתמריצים שיוענקו לקבלנים, ולכן יש למקסם את זכויות הבנייה. הפרשנות של קדרון הביאה לשגשוג בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, שנבלמה כשבאוקטובר האחרון הודיע היועץ המשפטי לממשלה לבית המשפט שהוא מתנגד לפרשנות המרחיבה. הקיפאון שנוצר בתחום עקב כך דחף את המועצה הארצית לתכנון לפרסם את תיקון 3א.

תיקון 3א של המועצה הארצית לתכנון מאמץ למעשה את גישתו העקרונית של גדרון, שלפיה הזכויות שניתנות ליזם מחושבות לפי התוכנית שחלה על המגרש, ולא לפי הבניין שעומד עליו. ההיגיון התכנוני מאחורי התיקון מבקש לעודד כמה שיותר פרויקטים, במיוחד באזורים שבהם ערכי הקרקע נמוכים, ורק תמריץ משמעותי יניע יזמים לטפל בהם.

כאן נולדה התנגדות התושבים בפרדס חנה־כרכור, ולפי מהנדס המועצה רפפורט ייתכן שגם המועצה תצטרף למתנגדים. בשיחה עם "כלכליסט" הסביר רפפורט שבתחום השיפוט של פרדס חנה־כרכור יש אזורים שאפשר לבנות בהם שש יחידות דיור על דונם, ובפועל נבנתה עליהם רק דירה אחת. "כשהתעורר העניין עם התיקון השלישי התחלנו לקבל בקשות להוסיף לזכויות הישנות את הזכויות מתוקף תמ"א 38. כך יוצא שבמקום יחידת דיור אחת מבקשים לבנות 30 יח"ד. זה לא פרופורציונלי. אם מחשבים את סך הזכויות ברחוב המייסדים, מוצאים בו פוטנציאל ל־500 יח"ד, לעומת אולי 200 היום. אם יממשו את כל הפוטנציאל עם התמ"א, יבנו 800 יח"ד. כלומר 300 יותר ממה שהתוכנית שהחלה במקום מאפשרת. זו תוספת של 75% כיתה בכל שכבת גיל. ללא היטל השבחה אין לנו מקור תקציבי לכך".

הקבלנים והשמאים לעומת זאת טוענים שזכויות הבנייה שהתיקון החדש מעניק אינן מספיקות. עו"ד גדרון מסביר שהתיקון החדש מצמצם מעט את הפרשנות שלו, שכן הוא התיר להוסיף 13 מ"ר לכל אחת מהדירות שייבנו לאחר ההריסה, ואילו לפי התיקון, במקרים רבים אפשר להוסיף את 13 המ"ר הללו רק לדירות שנבנו בעבר, אך לא לדירות החדשות.

בסימולציה שערכו הקבלנים והשמאים נמצא הפרש גדול בזכויות הבנייה, שלטענתם עתיד לתקוע ואולי אף לחסל פרויקטים רבים. לדברי מנכ"ל התאחדות בוני הארץ אליאב בן שמעון, "הנוסח המוצע כעת יביא להפחתה מהותית במספר הפרויקטים שיצאו לפועל. אנו קוראים למועצה הארצית לקבוע כלים פשוטים לחישוב זכויות הבנייה, שיאפשרו לשפר את איכות חייהם של עשרות אלפי דיירים במבנים רעועים, לצד תוספת גדולה למספר הדירות במשק".