למה הערבים לא רלוונטים לתמ"א 38?

התוכנית הארצית לחיזוק מבנים - תמ"א 38 - וההתכתשות סביב אפשרויות מימושה הפכו לשיחה יום-יומית בישראל. אולם, נדמה שהערבים "מחוץ למשחק", משום שאין שיח ציבורי אמיתי על העובדה שאף פרויקט תמ"א 38 מקודם במגזר הערבי. האם מצב זה נעוץ במדיניות ממשלתית ותכנונית שכשלה בהתאמת תמ"א 38 ליישובים הערביים, או ביישובים הערביים עצמם? לדעתי, המצב נעוץ בשניהם!

אם נבחן את תמ"א 38 על תיקוניה, ניווכח לדעת שתמ"א 38 לא חשבה, מלכתחילה, להתממש ביישובים הערביים.

תמ"א 38 מבוקשת וכדאית כלכלית ליזמים באיזורי הביקוש, ואיזור הביקוש לפי רישומי מ ינהל התכנון הם בינתיים מחוז תל אביב ואחריו מחוז מרכז. לכן, אין ליזם תמ"א 38 מה לחפש ביישובים הערביים המצויים בפריפריה והם רבים בשל היעדר כדאיות כלכלית.

יתרה מכך, התפיסה כיום שתמ"א 38 היא גם תוכנית להתחדשות עירונית ולא רק לחיזוק מבנים. תפיסה זו לא יכולה להתממש ביישובים הערביים כשמרביתם סובל מהיעדר תשתיות בסיסיות. בנוסף, יישובים ערביים רבים חיים עד הרגע במסגרת תוכניות מתאר שאבד עליהן קלח, ותוכניות המתאר החדשות המוצעות להם רחוקות עדיין מלהסתיים. גם היישובים הערביים שזכו לראות תוכניות מתאר חדשות ומספרם מועט אינם במצב טוב יותר, משום שמדובר בתוכניות מתאריות בלבד, ולא ניתן להנפיק כל היתר בנייה במתחמים שהופשרו לבנייה אלא אחרי אישור תוכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה באותם מתחמים, מהלך שאורך שנים רבות.

דפוס הבנייה הצמודת קרקע

מנגד, ניתן להתרשם שמאפיינים פנימיים בתוך היישובים הערביים גם הם מקשים על קליטת מודל תכנוני כמו תמ"א 38. הבולט מבין מאפיינים אלה הוא דפוס הבנייה הצמודת קרקע, שלפיו התושב הערבי מנצל את הקרקע הפרטית שלו לבנייה צמודת קרקע הכוללת בית מגורים אחד לו ולמשפחתו.

דפוס זה גורם לכך שאין היצע יחידות דיור רב בתוך היישוב ובמקביל ולנוכח העיכוב בהפשרת קרקעות נוספות לבנייה, מחיר מגרשי הבנייה הולך ועולה. מכאן, לא רק שדפוס הבנייה שבתמ"א 38 אינו אופייני ליישוב, אלא שאין אף ליזם כדאיות כלכלית בפרויקט כזה כשהוא לא יוכל לשווק את יחידות הדיור שתצאנה בפרויקט לגורם אחר שמחוץ למשפחת בעל הקרקע.

היישוב הערבי פרדיס מדרום לחיפה צילום: אלעד גרשגורן

גם מרשם המקרקעין במגזר הערבי תורם לבעיה, כשהרישום בטאבו אינו משקף בצורה את כל בעלי הזכויות בקרקע, את כל העסקאות שנעשו במקרקעין ואף לא את ההפקעות וההפרשות לצרכי ציבור במקרקעין. מצב זה מקשה על עצם הגשת בקשה להיתר לפרויקט תמ"א 38, על חישוב ואופן ניצול זכויות הבנייה, ואף על רישום המבנה החדש כבית משותף ככל שיתממש הפרויקט.

יש להסתכל גם על התמונה הכוללת. מדיניות התכנון הארצית כפי שהשתקפה בתמ"א 35 (תוכנית המתאר הארצית המשולבת לבנייה, לפיתוח ולשימור) מעדיפה את העיר על פני הכפר, והיא חותרת לכוון את עיקר הפיתוח למרקמים העירוניים וצמצום תופעת הפרבור. אולם, בפועל מוסדות התכנון לא חוללו שינויים מהותיים ביישובים הערביים שיאפשרו להם להשתלב במגמה זו.

אם כן, היישובים הערביים יצאו קירחים מכאן ומכאן: הם לא נהנים מחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה כשזו מטרתה העיקרית של תמ"א 38 מצד אחד, ולא זוכים להתחדשות עירונית מכוח התמ"א מצד שני. אין בנמצא גם תוכנית חלופית לא לחיזוק מבנים ולא להתחדשות עירונית ביישובים הערביים.

אני מציע אפוא לבחון את תמ"א 38 תוך מתן התייחסות מיוחדת ליישובים הערביים. ניתן לעשות זאת אחרי שיתוף הרשויות המקומיות הערביות והארגונים והגורמים המקצועיים המתמחים בענייני התכנון והבנייה של החברה הערבית בישראל. זו אכן משימה מורכבת אבל התכלית ראויה בהחלט. הגיעה העת שהערבים יהיו רלוונטים גם לתמ"א 38!

המחבר הוא עו"ד העוסק בתכנון ובנייה ודוקטורנט למשפטים באוניברסיטת תל- אביב בנושא מערכת התכנון והבנייה בישראל (Kais.nasser@gmail.com)