בעלי קרקע בכרמל: "העירייה מפקיעה שטח כדי לבנות דניה נוספת"

בעלי קרקעות בשכונת רמת גוראל (גבעת העיזים) בחיפה מאיימים לתבוע את עיריית חיפה במאות מיליוני שקלים, לאחר שאישרה תוכנית לבניית 2,000 יחידות דיור על 524 דונם שהם מחזיקים בהם. העירייה כבר העבירה את התוכנית לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה לשלב ההתנגדויות.

לטענת בעלי הקרקעות, המיוצגים על ידי עורכי הדין אורי שילה וליאור דץ, שותפים במשרד א. שילה ושות', התוכנית מביאה לבזבוז קרקע ומנוגדת לחוק התכנון והבנייה, לתמ"א 35 הקובעת איפה אפשר לבנות וכמה, לתמ"א 6, פיזור אוכלוסין, ולהנחיות היועץ המשפטי לממשלה בעניין הקצאות מגרשים לצורכי ציבור. לטענתם, צפיפות הבנייה בתוכנית עומדת על 9.5 יחידות דיור לדונם, ואילו התקן של תמ"א 35 הוא מינימום 11 יחידות דיור, ומקובל לבנות לפחות 15 יחידות דיור.

שכונת מגורים בצפיפות נמוכה

בעלי הקרקע טוענים כי העירייה פגעה בזכויות הבנייה עם הקביעה ששטח 20% מהדירות יוגבל ל־60 מ"ר, וזאת בלי לאפשר הגדלה של מספר יחידות הדיור. טענה נוספת היא שהתוכנית מפקיעה מבעלי הקרקע 97 דונם לשטחים ירוקים, כאשר לפי התקן נדרש חצי מכך. "התוכנית מנוגדת לצפיפות הנורמטיבית המחויבת כיום לאור משבר הדיור ומצוקת הקרקע. היא בזבזנית ופוגעת בערכי קרקע ובשטחים פתוחים", מסביר עו"ד דץ. "נעשה כאן פשע תכנוני על גב תושבי חיפה והמדינה, לתכנן שכונה הדומה בצפיפות שלה לשכונת דניה כאשר משאב הקרקע בישראל נמצא בהכחדה".

רמת גוראל בחיפה. 524 דונם במחלוקת צילום: אלעד גרשגורן

עוד טענו בעלי הקרקעות כי עיריית חיפה הפקיעה מגרשים לשטחי ציבור בשטח מישורי הצופה לנוף בראש הגבעה, ובעלי הקרקעות נותרו עם השטחים ההרריים יותר, שעלויות הפיתוח בהם גבוהות משמעותית. לפי חוות דעת מקצועית שמחזיקים המתנגדים, עלויות הפיתוח של השכונה נאמדות ב־200 מיליון שקל. "תושבי חיפה יצטרכו לממן את עלויות הפיתוח במשך שנים רבות, גם בשלב בניית השכונה החדשה וגם בשלב התחזוקה השוטפת, כפי שהם נדרשים לשלם כיום עבור החזקת שכונת דניה. כל זה בשל מדיניות עיריית חיפה המבקשת לפתח שכונת מגורים של מגרשים פרטיים בצפיפות מאוד נמוכה", אומר עו"ד דץ.

בעל קרקע שביקש להישאר בעילום שם אמר ל"כלכליסט" כי לשכונה היתה תוכנית היסטורית, ובמקומה החליטה העירייה לקחת את כל הקרקעות הטובות בראש הגבעה לצורכי ציבור, חלקן לבתי ספר וחלקן לשטח פתוח. "אני ומשפחתי קנינו כמה חלקות לפני כ־20 שנה בהרבה מאוד כסף, עם נוף פנורמי. העירייה גיבשה טבלאות איזון שמחלקות את הקרקעות בין כלל הבעלים. החלקה שקיבלתי היא במיקום גרוע בחלק שמשקיף על כביש ובמגרש משופע שהבנייה בו תעלה לנו הרבה מאוד כסף, ועם גישה גרועה".

ראש עיריית חיפה יונה יהב צילום: נמרוד גליקמן

המטרה: להביא אוכלוסייה חדשה

השכונה החדשה תשתרע בין שכונת רמת אשכול מצפון לבין שכונת דניה מדרום, וצפויה לכלול גם כבישים חדשים, מרכז מסחרי, מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים. אחד מיעדי התוכנית הוא להביא תושבים חדשים לחיפה, שאינה מחזיקה בקרקעות פנויות לבנייה.

מעיריית חיפה נמסר בתגובה: "כל תוכנית בנייה חדשה בעיר זוכה להתנגדויות. הדבר מקובל ואף רצוי בארגון העובד בשיתוף ושקיפות. למעשה מעולם לא קמה שכונה חדשה בחיפה ללא התנגדויות. גם בתוכנית רמת גוראל ישנם קולות הקוראים לנצל עד תום את זכויות הבנייה מול אלה המבקשים להגן על ערכי הנוף. למרות תנופת הפיתוח העירונית, זה יותר מעשור שהנהלת העיר מקדמת הקפדה יתרה בהגנה על ערכי הסביבה ואופייה הירוק והייחודי של חיפה. אנו מוצאים כי בכל הנוגע לרמת הצפיפות, מקיימת התוכנית את האיזון הנכון במאפייני הבנייה המקובלים בשלוחות המערביות של הכרמל, אשר ממשיכות להוות רצף אורבני אחיד. כל הטענות וההתנגדויות יישמעו כמקובל על ידי הוועדה המחוזית שתתבקש להכריע בסוגיה זו".