150 רוכשים איבדו את השקעתם בבור של אור

אחרי ששופט בית המשפט המחוזי בתל אביב, איתן אורנשטיין, הורה אתמול לפרק את החברות של ענבל אור כשקבע ש"אין תוחלת לתהליך ההבראה שלהן", חשף הנאמן עו"ד איתן ארז כי 450 הלקוחות ייאלצו להתמודד עם חוב כולל של 150 מיליון שקל. בסביבת הנאמן מעריכים כי כספם של כ־150 לקוחות בסיכון, ו כמאה בסיכון מוגבר.

ענבל אור ישבה בראש מורכן כשהשופט אורנשטיין הקריא אתמול את הכרעתו לפרק את אור סיטי נדל"ן ושבע החברות הבנות שלה. בית המשפט גם הוציא לאור צו עיכוב יציאה מהארץ וצו שאוסר לבצע העברת בעלות על כל רכושה. מלבד אובדן החברות, אור מסובכת גם בחקירת רשות המסים בחשד להעלמת מע"מ — שעד כה הוערכה ב־17 מיליון שקל - ובחקירה פלילית במשטרה בחשד להונאה.

מהכרעתו של אורנשטיין ומדבריו של ארז עולה כי אור גבתה מהלקוחות כסף כדי לרכוש קרקעות מוגדרות, אולם ערבבה את הכספים בקופה מרכזית שממנה היא משכה למטרות אחרות: 20 מיליון שקל לכיסוי החוב על פרויקט בבלי שנכשל, 430 אלף שקל לשכירת הפנטהאוז בה גרה, 3 מיליון שקל עבור הסכם הגירושים שלה, והטבות לאחיין שלה.

בשיטת הפירמידה

"מסד הנתונים שהונח לפני", כתב השופט, "מצביע על חדלות פירעון תזרימית ומאזנית שמהווה עילת פירוק. קיימות תהיות באשר לדו"חות המבוקרים של החברות, כך שאינני יכול להסתמך על אלה. איני יכול להשאיר את ניהול החברות בידי בעלת השליטה נוכח הסיכון לפגיעה בנושים". לדבריו, אור עלולה לגרום לנזקים בלתי הפיכים. הוא ציין שהמכירה של אותה דירה בפרויקט מציצים ברחוב הושע בתל אביב לשני רוכשים — שלי נרקיס ועופר לוזון — "היא מעשה של פשיטת רגל".

אורנשטיין ציין שסכום ההמחאות של החברות שחזרו או שטרם הגיע מועד הפירעון שלהן מגיע ל־38 מיליון שקל, ובנוסף החברות שבשליטתה צריכות לשלם עשרות מיליוני שקלים להשלמת הפרויקטים שיזמה. "הוכח שאין לחברות יכולת לשלם תשלומים פחותים מכך", קבע השופט.

במספר פרויקטים, נקטה אור בשיטת רישום־יתר כאשר מכרה זכויות ליותר דירות ממספר הדירות המקסימלי שתכננה למכור או שהתוכנית המאושרת מאפשרת. על כך אמר אורנשטיין כי אור פעלה בשיטת הפרימידה. "החברה התנהלה בשיטת הזמנת יתר, על בסיס אפשרות להגדיל את זכויות הבנייה. החברה קיבלה מקדמות מהרוכשים ואלו הופקדו על ידה בחשבון אחד ששימש לפעילות הכוללת של קבוצת החברות. הואיל והחשבון לא נוהל באופן ייעודי לכל פרויקט, נוצר חשבון פירמידאלי ששימש לצרכי כלל הפרויקטים, ולפעילות שוטפת של החברות ולאו דווקא לצרכי הפרויקט הספציפי".

ענבל אור צילום: שאול גולן

בדבריו על ערבוב הכספים הסתמך אורנשטיין על מקרה שהופיע בדו"ח שהגיש בשבוע שעבר הנאמן עו"ד ארז, שמונה אתמול למפרק החברה. "נטען בדו"ח שלגבי הפרויקט שלא התממש בדרום שכונת בבלי, שבו שילמה החברה מיליוני שקלים עבור רכישת אופציה, היא עשתה שימוש ב־20 מיליון שקלים שהפקידו רוכשים בפרויקט 'אור בשדרה'. (כך שלהחזרת החוב לרוכשים בבבלי) נעשה שימוש בכספים של מי שאינו קשור לפרויקט זה וכאשר קיים יותר מסיכון שאלה לא יראו את כספם חזרה ולמצער חלקו".

לפי אורנשטיין, הנוהג הזה הוביל לבעיה כאשר רוכש ביקש לבטל התחייבות ולקבל את השקעתו, בהתאם לכללים שקבעה החברה. "אמורים להיות בחברה סכומים שיספיקו להשיב לרוכשים שמבטלים את כספם", קבע אורנשטיין. "הואיל ולא היתה הפקדה לחשבונות ייעודים, ונעשה שימוש כאמור בכספים לצרכים שאינם שייכים לפרויקטים — קיים חוסר מהותי".

מה יעלה בגורל הרוכשים?

קבוצת החברות של אור לא השלימה 12 פרויקטים, כאשר בשישה מהם מצבם של הרוכשים עגום. בשלושה מהם יש לחברות חוב של מיליוני שקלים לבעלי הקרקע ובשלושה נמכרו זכויות ליותר דירות מכפי שמתוכנן.

80 לקוחות נמצאים במצב הקשה ביותר לאחר ששילמו מקדמה של 100 אלף שקל, שאינה מובטחת. לקוחות אחרים זכו שתירשם על שמם הערת אזהרה בטאבו שלכאורה מבטיחה להם דירה, אולם לאחר ששילמו מאות אלפי שקלים לא בטוח שיצליחו להוסיף כסף להשלים את הבנייה, ומנגד הסיכוי שיקבלו את כספם בחזרה נמוך עוד יותר. חובות יה של אור מוערכים בכ־150 מיליון שקל, אולם הלקוחות נמצאים בסוף סדר העדיפויות מבחינת הנושים.

דוגמה לבעייתיות הרבה ניתן לראות בפרויקט לבניית בניין בן תשע קומות ו־58 דירות ברחוב חורגין ברמת גן. למרות שחברי הקבוצה שילמו את חלקם על הקרקע, נותר חוב של 5 מיליון שקל לבעלי הקרקע. בנוסף אור חייבת 2 מיליון שקל לשבעה חברים שפרשו מהקבוצה. היא מכרה את דירותיהם לרוכשים אחרים, אך לא מחקה את הערת האזהרה על שמם, כך ש־65 איש עשויים לטעון לזכויות על קרקע. באותו פרויקט שילמו עוד 35 אנשים מקדמה של 100 אלף שקלים כמקדמה בלי בטוחה.

ארז אמר אתמול שינסה להשלים את הבנייה בפרויקטים בעלי היתכנות כלכלית, אך הדגיש שרוכשי הדירות יצטרכו להוסיף עוד כסף כדי שתוכניתו תצא לפועל.