כביש 4 מתרחב, אך לא הודיעו לבעלי הקרקע
התוכנית להרחבת הכביש הישן מחדרה דרומה מתקרבת לאישור. 8 נתיבים ו-6 מחלפים ישחררו לבנייה אלפי דירות, אולם גם ידרשו 5,000 דונם שיופקעו מבעלי קרקע פרטיים שעלולים לאבד את ההזדמנות לקבל פיצוי
09:3328.07.16
הודעה יבשה וכמעט בלתי קריאה שהתפרסמה לפני שבועיים בילקוט הפרסומים הרשמי וסיפרה על הפקדת תוכנית, בישרה על שלבים אחרונים באישורה של אחת מתוכניות התשתית הגדולות והחשובות בשנים האחרונות: הרחבת כביש 4 - כביש החוף הישן - ממחלף הדרים, סמוך למושב בני ציון ולאורך 27 קילומטרים עד לפאתי כביש 65 סמוך לפרדס חנה כרכור. התוכנית שהוכרזה לראשונה עוד ב־2009 צפויה להיות מאושרת בשנה הבאה, ואז רק החלטת ממשלה תפריד בינה לביצועה.
אי אפשר להקל ראש בהשלכות הנדל"ניות של הפרויקט. הרחבת כביש 4 לכל אורכו, אמורה לתת מענה ל־180 אלף דירות חדשות באזור השרון, והקטע הנוכחי יאפשר בנייה של אלפי דירות התקועות כבר שני עשורים, במיוחד באזור כפר יונה.
הדמיית מחלף הדרים, כביש 4 הדמיה: נתיבי ישראל
אולם במקביל, לצורך הרחבת הכביש התוכנית משנה את ייעוד הקרקע של כ־5,000 דונם, שיוסבו מייעוד של מגורים, חקלאות ותעשייה לייעוד של כביש - וערכם ייפגע נואשות. מרבית השטחים נמצאים בבעלות המדינה, אולם בנוסף עשרות ואף מאות בעלי קרקע פרטיים מחזיקים בחלקות שייועדו לכביש. לקראת סלילת הכביש, שטחים אלה יופקעו מבעליהם ואנשי מקצוע מזהירים כי מי שלא יתעורר בהקדם, עלול לקבל פיצוי נמוך על ירידת הערך וההפקעה - על פי ערכה החדש
שבע שנות תכנון
במרבית אורכו של קטע הכביש המיועד להרחבה, יש שני נתיבים בלבד לכל כיוון. פרויקט ההרחבה יצא לדרך ב־2009 כשהממשלה הכריזה עליו כתשתית לאומית, וכך אפשרה לקדם אותו בהליך מזורז בוועדה לתשתיות לאומיות (ות”ל). משימת התכנון והביצוע הוטלה על נתיבי ישראל (נת"י, לשעבר מע"צ), שהגישה את המסמכים לוועדה רק לאחר שלוש שנים.
בתחילה, נת"י התבקשה לתכנן הרחבה לקטע שאורכו 34 קילומטרים, מרעננה ועד חדרה. בשלהי 2015 קיבלה החברה את אישור הוות"ל לפצל את התוכנית לשניים, משום שגילתה קשיים באזור רעננה שחייבו עריכת סקר סביבתי שהיה עלול לעכב את כל התוכנית. באישור הוועדה, הוחלט להמשיך את תכנון המקטע ממחלף הדרים צפונה, ואילו המקטע מצומת רעננה דרום יתוכנן בנפרד.
הכביש המתוכנן יכלול שלושה מסלולים לכל כיוון נסיעה, ובמרכזו ציר ברוחב 18 מטר לתחבורה ציבורית. לפי התוכנית המקורית, באותו ציר אמורה היתה להיות מסילת רכבת, אך התוכנית ירדה מהפרק ולכן הגדרת סוג התחבורה הציבורית נשארה גמישה. לחלופין מתוכנן נתיב תחבורה ציבורית לכל כיוון, בנוסף לשלושת הנתיבים האחרים. בדיון בוות"ל בנובמבר 2015, אמר נציג המשרד להגנת הסביבה כי לאחר שהתוכנית למסילת רכבת ירדה מהפרק, הפרויקט הוא רק תכנון של הפקק הבא.
בנוסף, חמשת הצמתים המרומזים לאורך הכביש ישודרגו למחלפים. על פי נת"י, תקציב הפרויקט להקמת מחלף בצומת רעננה צפון שהושלם ב־2009, היה 260 מיליון שקל. תקציב כביש 531, כולל מחלף רעננה דרום הגיע לעלות של 3.7 מיליארד שקל, כך שנראה שהרחבת כביש 4 כולל המחלפים, תעלה מיליארדים.
מתחמי דירות מעוכבים
המקטע המורכב ובעל החשיבות הרבה ביותר למאמצים להגברת כמות הדירות, יהיה באזור כפר יונה, שעתיד להפוך לעיר. כחלק מהרחבת כביש 4 ייסלל סוף סוף, לאחר תכנון של 20 שנה, כביש חדש ליישוב, מצפון לכביש 57 המוביל כיום ליישוב מצומת בית ליד. לאורך הכביש הקיים יש תוכניות בנייה לכ־8,000 דירות, מתוכן 2,500 מאושרות, אלא שהתוכניות תקועות מכיוון שנקבעו בהן תנאי תכנון האוסרים להוציא היתרי בנייה לפני סלילת הכביש העוקף, שמתוכנן כבר כעשרים שנה. לאחר שייסלל הכביש החדש, הכביש הקיים יהפוך לדרך עירונית פנימית בכפר יונה.
בנוסף, סלילת הכביש תאפשר להקים אזור תעשייה מתוכנן, המשותף לכפר יונה ולמועצה האזורית לב השרון. התנאי התכנוני מעכב גם את בנייתן של כ־350 דירות בפרדסיה השכנה. כביש 57, שחוצה את כביש 4 בצומת בית ליד, יורחב גם בקטע מבית ליד מערבה.
הרשויות שכחו להודיע
התוכניות יפות וחשובות, אולם שכחו מישהו בדרך. עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן ולתכנון ובנייה, מזכיר כי שינוי ייעוד הקרקעות במסגרת התוכנית יגרום לשחיקה דרמטית בשווי הקרקעות. לכאורה לבעלי הקרקעות מגיע פיצוי, אולם הם יקבלו אותו רק אם יפנו וידרשו אותו. אלא שהרשויות לא טורחות לעדכן אותם על ההליך המשמעותי שקורה באדמתם.
"אני תוהה מדוע אין חובה למסור הודעה על כך באופן אישי לבעלים? איך יידע בעל קרקע שמשנים את ייעודה?" שואל עו"ד שוב. הוא מוסיף כי החוק מאפשר למדינה להסתפק בהודעה בעיתונות ובילקוט הפרסומים באמצעות מסמך שכותרתו ותוכנו אינם בהירים למי שאינו עורך דין. בנוסף לכך המסמך מכיל רשימה ארוכה של החלקות שהתוכנית חלה עליהם, אבל לדברי שוב, "מעטים האנשים שיודעים לאתר כך את החלקה שלהם". הוא מזכיר כי “התוכנית מקודמת בוות”ל, שהוקמה במטרה לאשר תוכניות בקצב מהיר, והייתי אומר אפילו דורסני”.
עו"ד צבי שוב: "אני תוהה מדוע אין חובה למסור הודעה אישית לבעלים. איך יידע בעל קרקע שהייעוד שלה משתנה?" הודעה אישית נמסרת לבעלי קרקעות - אבל רק בשלב ההפקעה. הבעיה היא שעשוי לחלוף זמן רב מהרגע שהתוכנית מאושרת ועד שהיא מגיעה לשלב שבו נת"י מחליטה להפקיע את הקרקע, אלא שכאן מצוי המלכוד: עו”ד שוב מדגיש שעל תביעות לפיצוי בעקבות ירידת ערך חלה התיישנות כשחולפות שלוש שנים מאישור התוכנית. כך שאם ההפקעה בפועל חלה במועד מאוחר יותר, ובעל הקרקע ידרוש פיצוי רק אז, הוא יקבל פיצוי לפי ערך הקרקע ככביש, ולא לפי הייעוד המקורי.
בעלי הקרקע יכולים כבר עכשיו, בשלב ההפקדה, לבקש שינויים בתוכנית שיפחיתו את הנזק. בעלי קרקע שנפגעים הם דווקא אלה שנותרת להם קרקע - אך היא קטנה מדי ואינה שימושית, והם לא יהיו זכאים לפיצוי עליה. "בשלב ההפקדה, בעל הקרקע יכול לבקש שכבר יפקיעו את כל החלקה, או לשנות את הנתיב".
שטחים יקרים באבן יהודה
בכמה יירד ערך הקרקע? שמאי המקרקעין יואב שיינקין אומר כי "מדובר בתוכנית אורך שחוצה חטיבת קרקע מאוד גדולה, ויש שונות בין החלקות. באזורים הפתוחים התוכנית חלה על קרקע חקלאית או כזו המוגדרת נוף כפרי פתוח, ובמקרים אלה ירידת הערך יותר קטנה. אבל התוכנית עוברת גם באזורים שמיועדים לפיתוח כתעשייה ומגורים ובהם בעלי קרקעות יפסידו יותר".
שיינקין מציין שירידת ערך משמעותית תתרחש סמוך לאבן יהודה, לצומת בית ליד ובחדרה. "הכביש נושק לאבן יהודה, באזור שבו רוב הקרקעות בבעלות פרטית והן מיועדות לפיתוח עירוני, כך שבהחלט היתה סבירות שהיו מקדמים שם תוכנית בנייה. מדובר בהפקעה משמעותית, פי שניים מרוחב הכביש הקיים ואולי פי שלושה. התוכנית נכנסת גם לפאתי חדרה - ושם יש קרקע עירונית. מעבר לכך ייתכן שיחולו מגבלות בנייה במגרשים סמוכים שאינם חלק מהתוכנית. באיזור בית ליד יש שטח המסומן לתעשייה וגם בו תהיה ירידת ערך".
לדבריו, "נתיבי ישראל מוכנים לפיצוי דו־שלבי: בשלב הראשון על ירידת הערך - אבל רק אם תבעת אותם. על ההפקעה עצמה תקבל פיצוי בעת ההפקעה. בעלי הקרקע צריכים להחליט כבר עכשיו אם הם תובעים ירידת ערך, אחרת אם יחלפו יותר משלוש שנים הם יקבלו פיצוי רק על ההפקעה".
שיינקין לא רוצה להעריך את ירידת הערך במקום, אולם מזכיר כי בעבר "פיצויים שניתנו על ירידת ערך הקרקע באזור חדרה היו עשרות עד מאות אלפי שקל לדונם בקרקע חקלאית, ופי שניים אם חלה על השטח תוכנית מתאר לבנייה".
מנתיבי ישראל נמסר כי "התוכנית להרחבת כביש 4 צפויה לקבל את אישור הממשלה ב־2017. היא כוללת הרחבת מספר הנתיבים, מחלוף מלא, דרכים חקלאיות, שבילי אופניים ושיקום נופי לכל האורך. מימושה צפוי להסיר חסמים לדיור באיזור כפר יונה. לעניין ירידת ערך במקרקעין ,ישולמו פיצויים בהתאם לסעיף 197 בחוק התכנון והבנייה כנדרש".
