ירושלים משנה כיוון: המסחר חוזר מהקניון לרחוב

לפני כשבוע התקבלה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בירושלים החלטה שהפתיעה רבים בעוצמתה: התוכנית שהגישה חברת עזריאלי להוספת 15 אלף מ”ר של מסחר לקניון מלחה, קוצצה בדרמטיות ל־8,000 מ"ר בלבד. זו היתה מכה קשה לחברת הקניונים, שבתחילה חשבה להכפיל את הקניון ולהוסיף לו 40 אלף מ"ר, אך צמצמה בעצמה את התוכנית שהגישה לאחר שהבינה שזהו רף יומרני. אלא שבהמשך השבוע הגיעה התוכנית לוועדה המחוזית ושם היא ספגה סנוקרת: הוועדה חיסלה את רוב התוכנית ואישרה להוסיף שטחי מסחר מצומצמים רק כדי לתמוך בכניסה החדשה לקניון - 1,800 מ”ר בלבד.

החלק המעניין היה הנימוק להחלטה שמופיע בפרוטוקול שהגיע לידי “כלכליסט”: "הוועדה סבורה שתוספת שטחי מסחר למתחם הקניון הממוקם בדרום־מערב העיר, תפגע ביכולת לממש שטחי מסחר הממוקמים במרכז העיר ובכך תעכב את התחדשותו, וזאת בניגוד למדיניות התכנון של הוועדה". אנשי התכנון של מחוז ירושלים חשפו בכך משנה סדורה המעבירה איתות ברור: לא תותר בניית קניונים חדשים בעיר או הרחבה של קניונים חדשים, במיוחד כשהם נבנים ללא רצף תכנוני למרכז העיר.

הוועדה הזכירה כי מלחה הוא הקניון הגדול בירושלים, והוסיפה כי “ריכוז פעילות מסחרית בהיקף כה ניכר במתחם נקודתי אינה מאוזנת ועלולה לשבש את הפריסה המרחבית של המסחר בעיר. בנוסף, מדובר במתחם נקודתי המנותק מהמרחב העירוני ושלהרחבתו אין כל ערך מוסף או תרומה כלשהי לחיזוק העיר ולעידוד התפתחות הרקמה העירונית”, נכתב בהחלטה.

בהמשך הפרוטוקול פירטו מתכנני המחוז - ובראשם יו"ר הוועדה דלית זילבר ומתכננת המחוז שירה תלמי - כי בשנים האחרונות קודמו תוכניות לחיזוק מרכז העיר, על ידי הוספת שטחי מסחר בהיקף של כ־62 אלף מ"ר, במטרה לקדם את ההתחדשות שלו כמרכז העסקים הראשי (המע”ר) של הבירה, ולהפכו לאזור מסחרי שוקק חיים ורווי בפעילויות עירוניות.

מימין: רחוב יפו במרכז ירושלים וקניון מלחה. הרכבת הקלה הביאה להגדלת הפעילות במרכז העיר צילומים: אלכס קולומויסקי, חיים צח

דחייה תקדימית

בהנהלת העיר אמנם גילו גישה פייסנית יותר מזו של הוועדה המחוזית, אך גם שם יש מי שתומך בהחלטתה למנוע כמעט לחלוטין את הרחבת קניון מלחה. סגן ראש העיר עופר ברקוביץ’, מחזיק תיק הפיתוח הכלכלי ומרכז העיר, מציין כי זו הפעם הראשונה שתוכנית גדולה להרחבת מסחר נדחית - ולדעתו בצדק.

לפי ברקוביץ', מאז שהרכבת הקלה החלה לפעול באופן מסחרי בסוף 2011, מרכז העיר נמצא בפריחה כאשר בשנה וחצי האחרונות יש עלייה של 40% בפדיון למ”ר מסחר. אחרי ארבע שנים שבהן בעלי העסקים סבלו מבניית הרכבת, כיום היא מסיעה 140 אלף איש ביום, שחלקם עוצרים במרכז העיר - מה שמתבטא בהתעוררות עסקית בבניין המשביר הישן ובאתרים נוספים. "הקניון שואב כבר היום חלק גדול מהמסחר בעיר. בקונסטלציה התכנונית הנוכחית - ההרחבה לא עולה בקנה אחד", אומר ברקוביץ'.

איך ייתכן שהוועדה המחוזית היתה חדה יותר מהוועדה המקומית?

"למחוזית היתה יותר תעוזה. הלך הרוח האורבני, התפיסה של חיזוק מרכז העיר וחלוקת כובד המשקל בתוך העיר היתה כנראה פחות חזקה בוועדה המקומית. בוועדה המחוזית ההסתכלות מקצועית יותר והבינו שהגדלת הקניון היא בעלת השפעה דרמטית”.

מגמה מקומית

מי שעוקב אחר התייחסות גופי התכנון להקצאת שטחים למסחר, זוכר את ההחלטה הדרמטית מינואר 2009, שבה קבעה הוועדה לנושאים תכנוניים עקרוניים (ולנת”ע), שלא תתאפשר יותר הקמה של אזורי מסחר בשולי הערים או במרחב הכפרי כי הם סותרים את יעדי התכנון של חיזוק העירוניות, צמצום הנסיעה ברכב הפרטי ושמירה על איכות הסביבה והשטחים הפתוחים. ההחלטה פגעה בפעילותן של חברות כמו ביג.

אלא שהפעם לא מדובר בהחלטה המשקפת מדיניות כלל ארצית רחבת היקף, אלא תחילתה של מגמה המיושמת בשלב זה רק בירושלים. מספיק לבחון את היקפי המסחר שנבנים בערים אחרות כדי להבין ששינוי ארצי עוד רחוק: לקניון איילון, גם הוא של חברת עזריאלי, נוספה לאחרונה קומה. גם הקניון הגדול של חברת עופר בפתח תקווה גדל בקומה, לקניון רחובות נוספו שטחי מסחר וברמלה נבנה קניון חדש. וברמה המחוזית - רמי לוי מקים קניון במבשרת ציון.

עם זאת, מנכ"ל עמותת מרחב המקדמת תכנון אורבני, דרור גרשון, מעדיף לשמור על אופטימיות. "בהחלט יכול להיות שזו נקודת אור שמצביעה על תחילתה של מגמה. עצירת הקניונים זה כיוון נכון ואנחנו רואים בשנים האחרונות שהעירוניות נכנסת לשיח הציבורי כולל לוועדות התכנון והבניה המחוזיות", הוא אומר. לדבריו יש להמשיך ולעודד את פיתוח מרכז העיר כדי שאדם שיוצא מביתו בשכונה מרוחקת יגיע אל מרכז העיר ולא לקניון. "בניגוד לערים אחרות, בירושלים מרכז העיר עובד דווקא לא רע בכלל, יש שם את שוק מחנה יהודה והכל שם שוקק, זו דוגמה מצוינת למרכז עיר איכותי וזה מעודד לראות שזה כיוון המחשבה של הוועדה המחוזית. אם זו דרך המחשבה - ייתכן מאוד שאותה ועדה לא היתה מאשרת בעבר את קניון מבשרת החדש".

בלי נתונים

אך למרות ההתרשמות מההחלטה, היא אינה מבוססת על נוסחאות מדויקות. ייתכן שהגיע הזמן שוועדות התכנון יקבלו לידיהן תוכניות מתאר ענפיות - שאינן קיימות היום - של מסחר, משרדים, ומגורים ברמה המקומית, המחוזית והארצית, כדי לבחון את הצרכים האמיתיים. "להערכתי, ההחלטות מתקבלות לפי תחושות ולא לפי ידע. התכנון ולכלכלה בישראל לא מחוברים בדרך כלל", אומר תמיר בן שחר מנכ"ל חברת היעוץ הכלכלי צ'מנסקי בן שחר ושות'. לדבריו, בירושלים אף אחד לא חקר את מצב שטחי המסחר.

"עזריאלי רוצה להגדיל את המסחר כי יש לזה ביקושים אמיתיים. גופי התכנון צריכים לחשוב אם להגיד לא, משרת את התושבים והמאזן הפיסקלי של העיר. אני לא משוכנע שאם באמת לא יפתחו את מלחה, זה יסייע במקום אחר כי במרכז ירושלים יש פוטנציאל רק לשטחים קטנים וייתכן שפחות כסף יישאר בעיר ויהיו פחות הכנסות לעירייה".

מחקר של צ’מנסקי גילה כי ירושלים זקוקה לשטחי מסחר נרחבים, כאשר שטחי המסחר למשק בית בבירה הוא הנמוך ביותר מבין הערים הגדולות: 2.2 מ"ר בלבד, לעומת 4 מ"ר בבני ברק, 5.4 מ"ר בבאר שבע ו־6 מ”ר בראשון לציון.