פרויקט הענק בשדה דב נועד לעשירים בלבד

רובע המגורים החדש שייבנה על חורבות שדה דב בצפון תל אביב, שאמור לכלול 16 אלף דירות על שטח של 1,450 דונם — ייועד בעיקרו לבני העשירון השמיני ומעלה, כך עולה מנייר מדיניות שגיבשה עו"ד אורי אטינגר ממרכז הגר בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, שבחן את הפערים בין מחירי השכירות בפרויקט ובין ההוצאה המומלצת לדיור בכל עשירון. במילים אחרות, בני העשירון השמיני יוכלו לשכור דירה בשכונה החדשה, רק אם יסתפקו בדירת 2 חדרים, ולבני העשירון התשיעי והעשירי יתאפשר לשכור דירות 3 חדרים ומעלה.

נייר המדיניות של מרכז הגר מציע מתווה שיאפשר גם לעשירונים השביעי ומטה להתגורר ברובע החדש, וזאת על ידי הקצאת 35% מהדירות למה שמכונה "דיור חברתי", מודל שיתאפשר ליישם ליישם בכל עיר. במרכז הגר מבהירים כי דיור בר השגה הוא כזה שאינו גוזל יותר מ־30% מהוצאות משק הבית, והם ממליצים לייעד דיור כזה לעשירונים השלישי עד השביעי באמצעות מבחן הכנסה. מרכז הגר בדק מהי ההכנסה החציונית בכל עשירון, וממנה הוא גזר הוצאה על דיור בשיעור של 30%.

למשקי בית בעשירון 2-1 המכון מציע מרכז הגר לספק דיור ציבורי, ולבטל את רשימת הקריטריונים שמקשה עליהם לקבל את הפתרון הזה. לדברי סבסטיאן ולרשטיין, מנהל מרכז הגר, המחקר התמקד בהשכרה ולא במכירה, שכן מכירת דירות בנות השגה משמעה עלות גבוה מדי למדינה.

תפקיד הדירות הקטנות

המושג "דיור בר השגה", שעוגן בחוק התכנון והבנייה ב־2014 בעקבות מחאת האוהלים, מוגדר כהשכרה ארוכת טווח של עשר שנים. לטענת עו"ד אטינגר, מדובר בהגדרה בעייתית שרק מקשה על הרשויות להציע דיור בר השגה, מכיוון שאין בה התייחסות למחיר הדירות המושכרות, נתון הנקבע לפי תנאי השוק. לכן במצב המשפטי הקיים יש קושי לחייב יזמים להשכיר דירות במחיר מסוים. בעניין זה חבר מכון הגר לח"כ רועי פולקמן, הפועל בימים אלה לגיבוש הצעת חוק שלפיה דיור בר השגה יוגדר כ"יחידת דיור למגורים להשכרה לטווח ארוך ובמחיר מופחת לבעלי הכנסה בינונית ונמוכה".

באמצעות השמאי אורן קריסטל העריך מכון הגר את שכר הדירה הצפוי בפרויקט בשדה דב. על פי הממצאים, דירת 3 חדרים תושכר בכ־6,800 שקל בחודש, כלומר רק העשירונים התשיעי והעשירי יוכלו לשכור אותה ועדיין להישאר עם שני שלישים מהכנסותיהם החודשיות. למשקי בית בעשירון השמיני יחסרו כ־1,700 שקל בחודש, לעשירון השביעי יחסרו 2,700, לעשירון השישי יחסרו 3,400 שקל, לעשירונים השלישי, הרביעי והחמישי יחסרו 5000, 4600, ו־4000 שקל בהתאמה.

כדי להציע דירות גם במחירים נמוכים יותר שולבו בפרויקט גם דירות קטנות, שאמורות להיות זולות יותר. על פי המתווה שהוצג לקהל הרחב, יהיה מספר שווה של דירות בנות שני חדרים, שלושה, ארבעה וחמישה חדרים ומעלה. אלא שהעשירונים הנמוכים לא יוכלו לשכור שום דירה ברובע. המחקר של מרכז הגר כלל גם דירות חדר, ומצא שרק משקי בית מהעשירון השביעי יוכלו אולי לשכור דירת חדר.

שדה דב צילום: עמית שעל

למרכז הגר יש ביקורת על פרויקט דירה להשכיר ותוכנית מחיר למשתכן, המיזמים של המדינה להוזלת מחירי הדיור, ומציעים להחיל את המודל שלהם כאמצעי לספק פתרונות דיור למרבית העשירונים במדינה. בשנתיים האחרונות החלה המדינה, באמצעות חברת דירה להשכיר, לשווק קרקעות המיועדות לבניית קומפלקסים להשכרה, שבהם כרבע מהדירות מיועדות להשכרה במחיר הנמוך ב־20% ממחיר השוק. במכון הגר מתנגדים ליישום פתרון כזה בשדה דב, שכן גם לאחר הוזלה של 20% שכר הדירה של דירת שלושה חדרים יעמוד על כ־5,400 שקל, המתאים לעשירונים השמיני ומעלה.

מקטינים הוצאה ציבורית

הפתרון של מכון הגר הוא לייעד רבע מהדירות בפרויקט להשכרה ארוכת טווח במחיר שיותאם לעשירונים השלישי עד השביעי, ואת יתר הדירות יוכל היזם למכור בשוק החופשי. לטענת עורכי המחקר, למודל הזה לא רק תועלת ציבורית משמעותית יותר, אלא גם עלות נמוכה יותר למדינה, שכן מכירת 75% מהדירות בשוק החופשי תאפשר למדינה למכור את הקרקעות במחירים גבוהים, ולא להסתפק במחירים נמוכים המאפיינים מכירת קרקע לצורך השכרה.

ומה בנוגע לפתרון של מחיר למשתכן, תוכנית הדגל של שר האוצר משה כחלון? על פי ולרשטיין, גם לאחר ההוזלה המשמעותית של 20% על מחיר השוק, מחירי דירות שלושה חדרים בפרויקט יהיו מעל 2 מיליון שקל, הרחק מהישג ידו של רוב הציבור. ולרשטיין מזכיר חיסרון נוסף בתוכנית: היעדר מבחן הכנסה, כלומר גם עשירים מופלגים שמזלם שיחק להם עשויים ליהנות מהנחה, ויכולים למכור את הדירה אחרי חמש שנים ברווח נאה.

במרכז הגר מציעים גם פתרון שיאפשר לעשירונים הראשון והשני להתגורר בשדה דב, וזאת על ידי הקצאת 10% מהדירות לדיור ציבורי. נייר העמדה יוצג לראשונה מחר בכנס שיערוך מחר המרכז בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב.

מעיריית תל אביב נמסר: "שדה דב נמצא בבעלות המדינה וגופים פרטיים. היקף התוכנית, תמהיל יחידות הדיור בה ואופן הקמתה טרם גובש. העירייה מקדמת ככל יכולתה, בכלים העומדים לרשותה, דיור בהישג יד ובכלל זה גם בצפון מערב העיר, כפי שנעשה בתוכנית 3700. בתכנית זו ייבנו דירות בגדלים שונים שיבטיחו נגישות לאוכלוסיות שונות, וכך גם עירוב האוכלוסייה יגדל. בנוסף נקבעו בתוכנית כ־2,000 דירות בהישג יד שיועברו לבעלות עירונית".

מרמ"י נמסר בתגובה, "רשות מקרקעי ישראל מברכת על כל דיון ציבורי הנוגע לתוכנית כה משמעותית ובהתאם הוצג לרשות המחקר והתקיים דיון עם עורכיו. עם זאת, אנו ברשות חלוקים על מסקנותיו: רשות מקרקעי ישראל פועלת הלכה למעשה ליישום מוצלח של מדיניות הממשלה לשיווק עשרות אלפי יחידות דיור בשיטת מחיר למשתכן תוך מתן הנחות משמעותיות לרכישת דירה, לזכאים. ישום הצעת עורכי המחקר תצמצם משמעותית את היקף הדירות במחיר מופחת (מחיר למשתכן או דיור להשכרה במחיר מופחת) ובלבד שהמחיר המופחת יותאם להכנסות השוכרים".