השנה האבודה של כחלון: דירת 4 חדרים יד שנייה התייקרה השנה ב־10%

חזון הורדת מחירי הדיור של שר אוצר משה כחלון ייאלץ להמתין. דירת 4 חדרים יד שנייה עלתה בעשרת החודשים הראשונים של השנה ב־10% בממוצע, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - כך נמצא בניתוח מיוחד של "כלכליסט" בשיתוף אתר הנדל"ן מדלן, שהתבסס על עסקאות שדווחו לרשות המסים.

אשקלון רשמה את עליית המחירים הגבוהה ביותר, 15%; אחרי מככבת אשדוד, 14.4%; תל אביב היא השלישית ברשימה עם 13.8%, באר שבע 12% וראשון לציון 11.9%. עליות מתונות ואף ירידת מחירים נרשמו בעיקר בפריפריה בערים שבהן נדמה כי ההיצע מדביק את הביקוש: בערד נרשמה ירידת מחירים של 2.3%, בדימונה ובכרמיאל חלה עלייה מתונה של 2.7%, ו־2.8% בהתאמה.

מגמת עליית המחירים מתבהרת בפילוח לפי שכונות. בחינה של חמש השכונות המובילות בעליית המחירים מלמדת כי כולן שכונות ותיקות, בלב ערים גדולות, המספקות שירותים וחינוך באיכות גבוהה. שכונה ב' בבאר שבע מובילה עם עלייה של 18.5% במחירי הדירות, ברובע ג' באשדוד חלה עלייה של 15.2%, אפרידר באשקלון רשמה עליית מחירים של 13.7%, אזור שדרות רוטשילד בתל אביב רשם עלייה של 13.5%, ובשכונת אברמוביץ' בראשון לציון נרשמה עלייה של 12.6%.

אלא שבתל אביב הסיבה לעליית מחירים נובעת ממדיניות מכוונת של העירייה, המגבילה את הבנייה באזור ל־5.5 קומות בלבד. ב־2003 הכריז אונסק"ו על אזור רוטשילד כעל אתר מורשת עולמי, וכדי לשמר את ההכרה הזו עיריית תל אביב מגבילה את הבנייה שם. שמאי המקרקעין אריה קמיל, ששימש במשך 20 שנה כשמאי הוועדה המקומית תל אביב, מסביר כי המדיניות הזו צפויה לקבל תוקף סטטוטורי, והעירייה מכינה תוכנית שתקבע את זכויות הבנייה במקום: "המשמעות היא שגם בבניינים שלא הוכרזו לשימור תוגבל הבנייה ל־5 עד7.5 קומות. כך מייצרים נדירות, במרכז העיר לא תהיה יותר בנייה לגובה".

גיל וינלס, שמאי מקרקעין ויזם מבעלי חצור־וינלס, מסביר כי "במקום הכי מבוקש בתל אביב אין תמ"א, אין זכויות נוספות, נפח הבנייה מוגבל ולא ישתנה בשנים הקרובות. הבירוקרטיה בתל אביב מסורבלת יותר ממקומות אחרים, והתוצאה היא שהביקוש גדול בהרבה מההיצע, וכשיוצאת דירה לשוק היא 'נחטפת'". דוגמה לעליית המחירים: ברחוב בלפור בתל אביב, דירת 84 מ"ר, 3.5 חדרים, התייקרה בשנה האחרונה ב־14.7%, מ־3.4 מיליון שקל ל־3.9 מיליון שקל.

השכונה שבה חלה עליית המחירים החדה ביותר היא שכונה ב' בבאר שבע. וינלס טוען כי מדובר בשכונה אטרקטיבית למשקיעים בזכות פוטנציאל ההשבחה שלה הנובע ממיקומה המרכזי והאווירה הסטודנטיאלית. "השכונה במרכז העיר, בסמוך לאוניברסיטה, 50% מהדיירים בשכונה הם סטודנטים, אך הבניינים ישנים ומוזנחים. אפשר לקנות דירה ב־700 אלף שקל, זה מחיר חדר באזור המרכז. זו השקעה סולידית עם תשואה של 3.6% בדירות 3 חדרים, שמתאימות לשני סטודנטים". דוגמה לעליית המחירים: בשכונה ב' בבאר שבע, רחוב בן יהודה, דירת 64 מ"ר, 3 חדרים, התייקרה בשנה האחרונה ב־16.9% מ־680 אלף שקל ל־795 אלף שקל.

את העלייה במחירי דירות יד שנייה ברובע ג' באשדוד מסביר קמיל בביקוש הקשיח הנובע מגידול באוכלוסייה חרדית בשכונה: "הקהילה בשכונה מעודדת חרדים נוספים להגר לשם". וינלס מוסיף כי מרבית הבניינים מיועדים לתמ"א 38, ובהם גלום פוטנציאל להשבחה. עליית המחירים באפרידר באשקלון נובעת, לדעת וינלס, מקרבתה של השכונה לים. עם זאת, מחירי הדירות בה נמוכים ב־30% מהמחירים של דירות דומות באשדוד. דוגמה לעליית המחירים: ברובע ג' באשדוד, רחוב חטיבת כרמלי, דירת 52 מ"ר, 3 חדרים, התייקרה בשנה האחרונה ב־15.4%, מ־780 אלף שקל ל־900 אלף שקל. בשכונת אפרידר באשקלון, רחוב הטייסים, דירת 90 מ"ר, 4 חדרים, התייקרה בשנה האחרונה ב־13.8%, מ־835 אלף שקל ל־940 אלף שקל.

שכונת אברמויבץ' בראשון לציון נחשבת לשכונה הטובה ביותר בעיר. "שקטה וקרובה לכביש 4 ו־431", מסביר וינלס. גם בשכונה זו פוטנציאל השבחה גבוה. מרבית הבתים בה נבנו בשנות ה־70, והעירייה מעניקה זכויות לבניית 3.5 קומות נוספות בפרויקטים של תמ"א 38, שהם נטולי היטל השבחה. דוגמה לעליית המחירים: בשכונת אברמוביץ בראשון לציון, רחוב סולד, דירת 66 מ"ר, 3 חדרים, התייקרה בשנה האחרונה ב־10.7%, מ־1.215 מיליון שקל ל־1.305 מיליון שקל.

האטרקטיביות של השכונות המובילות בעליית המחירים מתבטאת גם בכמות הפרויקטים שנבנים בהן, רובם במסגרת תמ"א 38. על פי מדלן, בשכונת אברמוביץ מתוכננים 30 פרויקטים שיוסיפו לשכונה 726 דירות; ברובע ג' באשדוד 15 פרויקטים של תמ"א 38, שיוסיפו כ־700 דירות; בלב תל אביב יש לא פחות מ־60 פרויקטים שיוסיפו 1,000 דירות לבניינים ותיקים. על פי קמיל, רוב ההיתרים לפרויקטים כאלה בלב תל אביב ניתנו לא במסגרת תמ"א 38, אלא במסגרת תוכנית ישנה שאושרה בשנות ה־90. אבל במהותם הם דומים לתמ"א 38, שכן מדובר בתוספת דירות על בניין ותיק. בשכונה ב' בבאר שבע אין מיזמי תמ"א 38, אבל מתוכננים בה ארבעה מגדלי יוקרה שיוסיפו לשכונה כ־900 דירות.

שווה לקנות דירות חדשות שנבנו בתמ"א 38

הזינוק במחירים בחמש השכונות האלה מלמד שאם הממשלה מבקשת לתת מענה לביקוש הגואה, עליה לייצר דירות

נוספות בלב הערים, וזאת באמצעות התחדשות עירונית, כלומר תמ"א 38 ופינוי־בינוי. מעבר לזה, בדיקת "כלכליסט" ומדלן העלתה כי דירות הנמכרות במסגרת תמ"א 38 הן זולות יותר מדירות בבניין חדש בנות אותו מספר חדרים ובאותה עיר. סוגיה זו נבדקה בפתח תקווה, ברמת גן ובהרצליה, שבהן פעילות תמ"א ענפה. כך לדוגמה המחיר הממוצע של דירה במתחם חדש בהרצליה ב' או בגליל ים החדשה עומד על כ־3 מיליון שקל. לעומת זאת, מחיר ממוצע של דירת תמ"א 38 במסלול של חיזוק ותוספת בשכונת גן רש"ל ובמרכז העיר - במרחק נסיעה קצר מהמתחמים החדשים - נמוך בכ־35% ועומד על כ־1.93 מיליון שקל.

ההסבר לכך, לדברי וינלס, הוא שבבניינם חדשים הדיירים משלמים על שטח ותוספות שונות שאינן בדירתם, למשל לובי רחב, מעליות גדולות, וחדר מדרגות גדול. "בפועל כשאתה קונה דירת 100 מ"ר בפרויקט חדש מקבלן, אתה משלם על 120 או 125 מ"ר. ההוצאה האמיתית של הקבלן כוללת לובי גדול, מסדרון מילוט, חניות, ספינקלרים ודלתות אש. כשאתה קונה בפרויקט של תמ"א, אתה מקבל 100 מ"ר, והקבלן בנה רק 115 מ"ר, חדר המדרגות צר, דחפו איזה מעלית, והלובי קטן", אומר וינלס.

בשנים האחרונות שיעור הדירות שנבנות בפרויקטים בתמ"א 38 גדל, וכיום דירות אלה מהוות 11% מסך הדירות החדשות שנמכרות. הסיבה לכך היא תיקונים בתוכנית שהוכנסו בחמש השנים האחרונות, שהגדילו את כמות הדירות שיזמים יכולים לבנות, כלומר גדל התמריץ שלהם לקדם פרויקטים כאלה.

שיעור עסקאות התמ"א 38 מכלל עסקאות המכר של דירות חדשות בכל עיר נובע ממדיניות העירייה, מהכדאיות הכלכלית של הפרויקטים ומעתודות הקרקע הפנויות. כך למשל ברמת גן, המתאפיינת בביקוש גבוה לדירות ובמחסור בעתודות קרקע, העירייה מעודדת תמ"א 38, וכמעט 80% (700) מהדירות החדשות שנמכרו בה ב־2016 נבנו בתמ"א 38. לעומתה, בפתח תקווה רק 25% מהדירות שנמכרו בה השנה נבנו בתמ"א 38. הסיבה לכך היא בעיקר מדיניות העירייה, החוששת מעומס על התשתיות ומחסור במוסדות ציבור.

לא למהר לרכוש דירות בערים מתפתחות

אם יש עיר שבמשרד האוצר יכולים לשאוב ממנה מעט אופטימיות הרי זו ראש העין. כמות הדירות בה עלתה בינואר־אוקטובר ב־14.4%, ובהתאמה רואים שם האטה בקצב עליית מחירי הדירות בהשוואה לממוצע הארצי. אלפי הדירות שנבנו בה השנה הורידו את קצב עליית המחירים ל־3.5% בלבד, זאת לעומת עלייה של 10% בשנת 2015. מדובר בתופעה נקודתית, אך אפשר שהיא מסמנת את הצפוי לקרות בערים נוספות שעתידות לצמוח בשנים הקרובות. לדברי דרור אבידור, אנליסט באתר מדלן, מלאי הדירות בעיר צמח ב־15% בתוך שנה, הרבה יותר מערים אחרות במרכז. בנוסף לכך חלק גדול מהדירות שווקו בתוכניות מחיר למשתכן, שבהן מחירי הדירות נמוכים יותר. בשורה התחתונה התוצאה היא שההיצע כמעט ומדביק את הביקוש לדירות בעיר.

אשקלון צילום: גדי קבלו

אם העלייה בהיצע מרמזת לסיכוי לבלימה של עליית המחירים, נראה שלמשקיעים בעפולה מומלץ לשקול היטב את צעדיהם לפני שהם רוכשים בה דירה. על פי הניתוח של מדלן, עפולה רשמה השנה עלייה של 5.5% במלאי הדירות, ומתוכננות בה שכונות חדשות נוספות.

חן רזון מחברת התיווך חי נכסים סבורה כי גם בכרמיאל מסתמנת מגמה דומה של בלימה בעליית מחירי הדירות בעקבות בנייה מואצת בשנים האחרונות. על פי מדלן, המחירים בעיר עלו רק ב־2.7% בעשרת החודשים הראשונים של השנה, ולהערכת רזון בחודשים האחרונים הם נבלמו אף מעבר לכך. לדבריה "בשלוש השנים

האחרונות כרמיאל הייתה שיאנית בעליית מחירים", והמשקיעים נהרו לעברה על רקע הכוונה להקים בה תחנת רכבת.

על פי מדלן, מתחילת 2012 עד תחילת 2016 דירת 4 חדרים בכרמיאל התייקרה ב־40%, והמחיר הממוצע זינק מ־700 אלף שקל ל־990 אלף שקל. אבל לאחרונה החלו יזמים לשווק מסה של דירות, במיוחד במערב העיר ובדרומה. "יש תוכנית לבניית 2,500 דירות", אומרת רזון. "בפיק הראשון ישווקו כ־1,000 דירות, חלק ניכר מהן במחיר למשתכן. זה רוקם עור וגידים בהילוך מאוד גבוה, ההגרלה כבר קרובה. שכונה אחרת כבר בהליכי בנייה, 70% ממנה מאוכלסת ויש עוד שני בניינים בהליכי בנייה".

לדבריה, התוצאה של גל הבנייה היא דירות ריקות וירידת מחירים. "כרגע היצע הדירות מספק. אם לפני שנה וחצי אנשים היו מבקשים מחירים הזויים, היום זה לא קורה והם מתכנסים למחיר הריאלי". לדירות הריקות תורמת העובדה כי "העיר עוד לא מפתה תושבי מרכז. אולי באמצע 2017 כשהרכבת תפעל תהיה הגירה חיובית לעיר מהקריות וחיפה. כרגע את הדירות קונים משקיעים מהמרכז או תושבי העיר. יש הרבה דירות ריקות. כרמיאל אינה מושתת על שכירות, ורוב תושביה בעלי בית. ריבוי המשקיעים הוביל גם לירידה בשכר הדירה בעיר".

גם בדימונה נרשמה האטה, עם עליית מחירים של 2.8% בלבד. לדברי ליאור בלול, מתווך מרימקס, בדימונה בוצעו השנה 60 עסקות פחות מאשר בשנה שעברה. לדברי בלול, יש שתי סיבות לתופעה: "מי שהניע את השוק רוב הזמן היו המשקיעים. הדיבור על מיסוי דירה שלישית, שהחל בפברואר־מרץ, גרם לרבים לעצור. בנוסף לכך עמידר ומשרד השיכון מכרו 150 דירות מוזלות לזכאי הדיור הציבורי, והוציאו אותם משוק השכירות". זכאים לדיור ציבורי שלא נמצאה להם דירה מקבלים סיוע בשכר דירה מהמדינה, ושוכרים את הדירות בשוק הפרטי. יציאה של כמות כה גדולה משוק השכירות פגעה בביקוש לדירות להשכרה.