בעל הבית השתגע: השכירות בת"א יקרה גם בהשוואה לעולם
אף שבמדדים אחרים שוק השכירות התל־אביבי דומה לזה של ערים אחרות, היעדר כל פיקוח ורגולציה יהפכו את חיי השוכרים לקשים יותר, לפי מחקר חדש
הרגולציה בשוק השכירות בתל אביב מפגרת משמעותית ביחס לערים מערביות, כך עולה ממחקר של מכון הגר המתמחה במחקר ופיתוח של מדיניות דיור חברתית בפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב. את המחקר כתבו הפרופ' נטע זיו וסבסטיאן ולרשטיין.
קראו עוד בכלכליסט:
- ועדת השרים תדון היום בהצעה להכליל קרקעות פרטיות בתוכנית הטבות מס לשכירות ארוכת טווח
- ועדות התכנון יוכלו להעניק תוספת זכויות בנייה בתמורה להקצאת 15% מהפרויקט לשכירות
- האם מותר למשכיר נכס לסרב לבקשת החלפת שוכרים?
המחקר בוחן ומשווה את התנהלות שוקי השכירות בכמה ערים מרכזיות ובולטות: בוסטון, ניו יורק, לונדון, מדריד, פריז, ברלין, ותל אביב; והוא מגלה, כי מצבה של תל אביב אינו טוב באופן יחסי אך גם לא גרוע באופן דרמטי משאר הערים. לדברי ולרשטיין בשנים האחרונות יש נטייה להשתמש כדוגמה במדינות שמנסות להשתחרר מרגולציה שכובלת את שוק השכירות, אך המצב אינו כזה ולראיה: בברלין ופריז הוחלה רגולציה עדכנית והיא רק מתחזקת.
בנוגע למצב בתל אביב אומר ולרשטיין כי "כאשר בוחנים פתרונות שלא במסגרת השוק - כמו דיור ציבורי או דיור בר השגה - אנחנו נמצאים במקום מאוד לא טוב ובהפרש משמעותי ביחס לערים הללו". עם זאת, אומר ולרשטיין, תל אביב היא לא הכי גרועה בהכל, "יש הבטים שבהם אנחנו בסדר או לפחות לא חריגים, והמחקר מצביע בפירוש על כך שאנחנו נמצאים בשורה של ערים מערביות נוספות אשר מתמודדות עם אתגרים לא פשוטים של עליית מחירי שכירות וקשיים של אנשי המעמד הבינוני שנדרשים להוציא יותר ויותר מהכנסתם הפנויה על שכירות. אבל מה שבולט הוא שאנחנו לא עומדים בקצב במתן מענה וברגולציה ובישראל אין מי שמגן על השוכרים".
עיר בלי דיור ציבורי
כאשר משווים את החלק היחסי של תושבי העיר המתגוררים בשכירות אפשר לראות כי מצבה של תל אביב לא טוב: רק 46.6% מתושביה מתגוררים בשכירות לעומת כ־50% בלונדון וכ־61% בערים בוסטון, ופריז, ניו יורק עם 64% וברלין עם שיעור השוכרים הגבוה ביותר - 81.5%. למעשה, מבין הערים הנסקרות רק במדריד שיעור השוכרים נמוך מזה של תל אביב - 20% בלבד.
מדד אחר מצביע על הפערים בתחום הדיור הציבורי: בת"א רק 2% מהשוכרים מתגוררים בדירות בבעלות ציבורית, בלונדון כ־24%, בברלין 14%, בפריז 19%, בבוסטון 7.6%, בניו יורק 8.1% ובמדריד אין כלל דיור ציבורי.
אחת הבדיקות המעניינות נוגעת לגובה דמי השכירות, כאשר בדיקה מגלה כי מחיר השכירות החציוני עבור דירה להשכרה בניו יורק עומד על 1,280 דולר (כ־5,048 שקל) בבוסטון המחיר החציוני הוא 1,289 דולר (4,930 שקל), בלונדון 1,400 ליש"ט (8,329 שקל), בפריז 1,126 יורו (4,311 שקל), במדריד 833 (3,245 שקל) וברלין היא הזולה ביותר - 808 יורו (3,147 שקל). בתל אביב שכר הדירה החציוני עומד על 909 יורו (3,541 שקל).
אולם בדיקה זו היא חסרת משמעות כל עוד לא בוחנים את גובה ההוצאה אל מול רמת ההכנסה החציונית באותה עיר: בפריז, ברלין ומדריד מוציאים יותר ממחצית מההכנסה הפנויה על דמי שכירות, בלונדון המצב גרוע מכך ועומד על כ־80% מההכנסה - וכאן תל אביב היא השיאינית, ומצויה במצב הגרוע ביותר מבחינה זו כאשר כ־92% מההכנסה הפנויה של משק בית משולמת עבור דמי השכירות. אולם זהו נתון תיאורטי המתייחס להכנסה החציונית בעיר ויכול להיות רק אינדיקציה לגובה המחירים שכן מובן שאיש לא יכול להוציא את כל הכנסתו על שכירות, ומי שהכנסתם נמוכה יותר יפנו לחפש פתרונות דיור זולים יותר.
אין שום פיקוח
עוד בחן המחקר את נושא הפיקוח על שכר הדירה. בארבע מהערים הנבחנות: לונדון, מדריד, בוסטון, ותל אביב אין כרגע פיקוח על שכר הדירה. בניו יורק כ־60% מהדירות המושכרות הן תחת פיקוח כלשהו ביחס לדמי השכירות שנגבים בהן, כאשר סוג הפיקוח משתנה.
בניו יורק למשל, בחלק מהדירות הפיקוח הוא כזה ששכר הדירה נקבע על ידי הרשויות ומעודכן אחת לשנתיים, ובדירות אלה לא ניתן לפנות את הדיירים למעט במקרים חריגים. סוג נוסף של פיקוח הוא על קצב עליית דמי השכירות. בפריז יש רגולציה חדשה והחל מאוגוסט 2015 מחירי השכירות מחולקים לפי 14 אזורים שונים ולכל אזור יש מחיר בסיס שנקבע על ידי הרשות המקומית, ומחיר השכירות לא יכול להיות גבוה ב־20% ממחיר זה.
נקודה נוספת שנסקרה במחקר היא הרגלוציה על פעילות המתווכים המקומיים: בפריז ובברלין, למשל, יש ניסיון להטיל מגבלה על דמי התיווך שהשוכרים מתבקשים לשלם, בלונדון הניסיון הוא לקבוע תעריף הנגזר מהשירות, ולא מגובה העסקה. ביתר הערים דמי התיווך נקבעים כשיעור משווי העסקה ובסופו של דבר משולמים על ידי השוכרים. בבוסטון השוכר הוא זה שנוהג לשלם את דמי התיווך המחושבים בדרך כלל, על בסיס עלות של חודש שכירות, כך גם בספרד. בניו יורק דמי התיווך נעים בין חודש שכירות ל־15% מסכום השכירות השנתית - השווה לכחודשיים שכירות וכך גם בבריטניה.
בפריז נקבע חוק ב־2014 הקובע כי דמי התיווך יהיו כפופים לאזורים והסכום המקסימלי שניתן לגבות עומד על 12 יורו למ"ר ומוגבל ל-600 יורו לדירה. בברלין נקבע כי מזמין התיווך הוא זה שמשלם עליו בהיקף של כ־2.38 חודשי שכירות.
