500 דונם בלב ירושלים עוברים מהכנסייה ליזמים פרטיים

עתירה שהוגשה החודש לבית המשפט המחוזי בירושלים, שכל עניינה דרישה לקבלת מסמך מעיריית עיר הבירה, טומנת בחובה דרמה בעלת השלכות היסטוריות ונדל"ניות מרחיקות לכת. בעתירה מבקשת הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים לחייב את העירייה לתת לה מסמך המעיד כי היא אינה חייבת לה כספים עבור כ־500 דונמים שבבעלותה בשכונות טלביה וניות בעיר.

בעתירה, שהגיעה לידי "כלכליסט", חושפת הפטריארכיה כי מכרה באוגוסט 2016 את השטח בן 500 הדונמים לקבוצת משקיעים מסתורית המאוגדת תחת חברה בשם "ניות קוממיות השקעות" ומובלת על ידי עורך הדין נועם בן דוד. לעתירה מצורף מסמך המונה מעל ל־200 חלקות בשכונות אלו, והיא הוגשה לבית המשפט משום שהעירייה התעכבה בהפקת האישור, שנדרש להשלמת הליך העברת הבעלות.

למעשה, ככל הידוע מדובר בפעם הראשונה שהפטריארכיה מוכרת שטחים בירושלים. "בכנסייה לא נטו עד היום למכור את הקרקעות שלהם", הסביר ל"כלכליסט" מתכנן הערים ד"ר ישראל קמחי ממכון ירושלים. "אם בכלל מדובר בקבוצה של יהודים שרכשה את השטח מהכנסייה — מדובר בעסקה שלא מתרחשת בכל יום".

בעתירה שהגישה הפטריארכיה היא לא מציינת את הסכום שהכניסה מהעסקה, ונראה שהן היא והן קבוצת היזמים המסתורית מנסות להסתיר זאת. "גורמים בארץ ובחו"ל, חלקם עוינים, עשו ועושים מאמצים למנוע עסקאות מהסוג הזה", כתבו בעבר נציגי הפטריארכיה לאנשי עיריית ירושלים, כשהם מנסים לשכנע אותם למסור את המסמך. "לפיכך, ולטובת תושבי ירושלים ומדינת ישראל, יש חשיבות עליונה לשמור את דבר העסקה ואת פרטיה כחסויים ביותר".

עם זאת, על פי נתוני רשות המסים, ביום בו בוצעה העסקה דווח לה כי אחת מהחלקות שבבעלות הפטריארכיה נמכרה תמורת 38 מיליון שקל. סכום זה מצטרף ל־76 מיליון שקל ששילמה ב־2011 חברה אחרת שמוביל בן דוד — ניות קוממיות שמה — עבור הזכות לגבות דמי חכירה בתום תקופת החכירה של קק"ל. קק"ל חוכרת את השטחים מהפטריארכיה בחוזה למאה שנים שעתיד להסתיים בשנים 2050—2052, והיא מחכירה אותם לכ־1,500 משקי בית המתגוררים שם בחכירת משנה.

כך, שתי החברות בהן ככל הנראה חברים אותם יזמים, שילמו יחד 114 מיליון שקל עבור הזכויות על הקרקע. לדברי שמאי המקרקעין הירושלמי קובי ביר, מדובר בסכום הגיוני המשקף את העובדה כי חוזי החכירה יפוגו עוד 35 שנה. כלומר, מסביר ביר, החברות שילמו מראש עבור זכויות שמהן יוכלו ליהנות רק בעוד שנים, והסכום משקף את ערך הקרקע אך גם את התקופה שתחלוף עד שהשקעתם תניב פרי.

אך מעבר למשמעות ההיסטורית, מכירת הקרקע צפוייה להשפיע על חייהם של מאות משקי בית המתגוררים באותן שכונות.

ניר ברקת, ראש עיריית ירושלים צילום: עמית שעל

התושבים מודאגים מכניסת היזמים

הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים חולשת על השטחים המדוברים מאז ראשית המאה ה־19. באותה התקופה הם שימשו לחקלאות והיוו פרנסה לאנשי הכמורה, אך כאשר העיר התרחבה הבינו בפטריארכיה כי ערך הקרקעות למגורים מעפיל על ערכן לחקלאות. לכן, בין השנים 1950—1952 חתמה הפטריארכיה על שלושה חוזי חכירה למאה שנים מול קק"ל. הסכמי החכירה היו לשלושה מתחמים שונים עליהם נבנו שכונות טלביה וניות, ואף חלק ממוזיאון ישראל.

רבים מהתושבים המתגוררים בשכונות אלו חוכרים את הקרקע מקק"ל, כאמור, בחכירת משנה. דיירי אותן שכונות חשבו לאורך עשרות שנים כי בדומה למרבית בעלי הדירות בישראל — המחכירים קרקעות מדינה בחוזה שמתחדש אוטומטית — גם להם יחדשו קק"ל והפטריארכיה את הסכם החכירה. אלא שבפסקי דין שהתקבלו בשנים האחרונות, נקבע כי בעלי הקרקע יכולים לפנות את הדיירים מביתם עם סיום חוזה החכירה. לכן, ובשל חוסר הוודאות לגבי מה תחליט הפטריארכיה לעשות עם שטחיה בתום תקופת החכירה, שווי הדירות של תושבי השכונות ירד בשנים האחרונות בכ־30%. עיריית ירושלים, קק"ל ורשות מקרקעי ישראל התכנסו בשנים האחרונות בניסיון לדאוג לתושבים, שחששו כי יאבדו את דירותיהם בתום תקופת החכירה. הפעולה המשותפת לא הניבה תוצאות, כשבמשרד המשפטים נטו להמנע מהתערבות בטענה כי בעלי הדירות ידעו כי הם רוכשים דירה בחכירה.

ייתכן כי כעת, כשלנעלי הפטריארכיה נכנס יזם עסקי, יתברר לתושבים כי משא ומתן על חידוש הסכם החכירה יכול להתנהל באופן פשוט יותר ועם ודאות רבה יותר מול אנשי עסקים המחפשים את שורת הרווח, זאת בהשוואה לגוף דתי שהשיקול הכלכלי הוא לאו דווקא השיקול העיקרי שלו.

עם זאת, לדברי ד"ר קמחי ממכון ירושלים, החלפת הבעלות לידיים פרטיות מביאה עמה חוסר ודאות נוסף לתושבים. "זכויות הבעלות נותנות לקבוצת היזמים חופש החלטה מוחלט. הם יכולים לשנות את יעוד הקרקע ולבקש מהעירייה לבנות כל דבר בשטחים שבבעלותם. היזמים יכולים להתחיל כבר עכשיו לגלגל את התוכניות, שכן בכל מקרה מדובר בתהליך שלוקח עשר שנים. לאט לאט החכירה תיגמר, ואז זכויות הבניה החדשות יפלו לידי היזמים כמו פרי בשל. בנוסף, היזמים תמיד יוכלו להחכיר את השטח מחדש ולדרוש בעבור זה הרבה כסף".

חשש אחר שנשמע בקרב תושבי השכונות הוא כי היזמים יחכו שמחירי הדירות יצנחו, ירכשו אותן במחיר ריצפה, ויפעלו אחר כך למכור אותן בבעלות מלאה במחיר גבוה - אולי לאחר שיפעילו תוכניות בינוי ותמ"א 38. "זאת שערורייה. מכרו את הדיירים כמו בקר", אמר אתמול האדריכל יהודה גרינפלד, חבר סיעת ירושלמים שמובילה את המאבק הציבורי לבירור סוגיית קרקעות הפטריארכיה. "מכרו את דיירי השכונות יחד עם הדירה שלהם, זה לא נורמלי. איך עיר יכול להתנהל ככה שכנסיות מוכרות חלקות שלמות ליזמים פרטיים?".

דני עטר, יו"ר קקל צילום: עמית שעל

נועם בן דוד, שכאמור מוביל את קבוצת היזמים שרכשו את הזכויות על השטח, אמר אתמול ל"כלכליסט" כי "עדיין לא החלטנו מה לעשות עם הזכויות, אבל את הכל נעשה בשיתוף עיריית ירושלים. נראה שזה אינטרס משותף של התושבים ושלנו".

עם זאת, בן דוד אמר כי בשטח שרכשה הקבוצה נמצאות קרקעות בתוליות רבות, ורמז בכך כי קבוצת היזמים בוחנת לבנות עליהן.

באשר לחשש הדיירים כי ערך הדירה ישחק דרמטית בעקבות כניסת קבוצת היזמים, ציין בן דוד כי "כל הדיירים שמתגוררים באותן דירות בחכירה של קק"ל יודעים שהחכירה מסתיימת ב־2050, בדומה להסכם שכירות רגיל. כל מי שחכר ידע בדיוק מתי מסתיימת החכירה שלו, וכך כל אחד מהדיירים יודע שהוא ייצא מהדירה. מי שקונה את הדירה יודע זאת, ולכן מחירי הדירות יורדים ב־30%. זאת המציאות הקניינית היום". הוא סירב לחשוף בדבריו את זהות שותפיו לעסקה הרכישה.

צילום: אוהד צויגנברג, עמית שאבי, אלכס קולומויסקי, עמית שעל

העירייה שמרה על הסוד גם מקק"ל

מחליפת מכתבים שצורפה לעתירה שהוגשה החודש לבית המשפט, עולה כי לעיריית ירושלים נודע על העסקה בספטמבר 2016.

עם זאת, קבוצת היזמים ביקשה מאנשי העירייה לשמור על כך בסוד וטענה במכתביה כי פרסום העסקה עלול לגרום לנזקים "לרוכשים ויתכן אף לחוכרי המשנה". גורמים בקק"ל, שאמורה לדאוג לאינטרס של תושבי השכונות ביום שיעברו לידי היזמים, טוענים כי עיריית ירושלים כלל לא עדכנה אותם על העסקה. "עד עכשיו לא התייחסנו לחבר'ה האלה (קבוצת היזמים — א.ג)", הם אמרו. "מהרגע שהם קנו את הקרקע זה אירוע אחר לגמרי".

מאז חודש מרץ של 2011, אז קנתה קבוצת היזמים ניות קוממיות את הזכויות על גביית דמי החכירה, בקרן סירבו לנהל איתם משא ומתן על מצב התושבים. אנשי הקרן חוו טראומה בשנת 2000, אז הם נעקצו בעשרות מיליוני דולרים במשא ומתן פיקטיבי שנוהל להארכת זכויות החכירה, ולכן ביקשו מהמדינה לקחת אחריות על הנושא.

באותו עוקץ, יזם בשם יעקב רבינוביץ טען כי בתמורה לדמי תיווך בסך של 20 מיליון דולר הוא יאריך את חוזה השיכרות של קק"ל במתחם במאות שנים, והקרן העבירה לו את הסכום. לאחר מכן התברר כי מדובר בחוזה מזויף ופיקטיבי שבוטל בסופו של דבר על ידי בית המשפט.

למרות הזכרונות מתרמית העוקץ, ייתכן כי המדינה תהיה מחויבת כעת לנהל משא ומתן מול קבוצות היזמים, משום שהן הפכו מהמחזיקות בזכויות לגביית דמי החכירה לבעלות הזכויות המלאות על הקרקע. בעתירתם כנגד עיריית ירושלים, ביקשו היזמים המסתוריים להפריד בין שתי קבוצות החברות, זאת על אף ששתיהן נמצאות בבעלות "אפרים אברמזון חברה לנאמנות" ועל אף ששתיהן חברות בנות של חברה בשם "מעלה טובה אחזקות".

הפטריארך תיאופילוס השלישי צילום: אלכס קולומויסקי

"התושבים נותרו ללא מענה"

מהפטריארכיה היוונית אורתודוקסית של ירושלים נמסר בתגובה לדברים כי הם מאשרים את דבר העסקה. עוד הם הוסיפו כי "אחת הסיבות בגללן העסקה יצאה לפועל אל מול גורמים פרטיים היא ההתנהלות הרשלנית של קק"ל ועורכי הדין שייצגו אותה. הם לא עשו כלום, על אף שהוצע להם בעבר לחדש את החכירה".

מעיריית ירושלים נמסר בתגובה כי "העירייה קיבלה את העתירה ובוחנת את עמדתה".

מסיעת ירושלמים נמסר כי "המעורבות של חברי הסיעה הגיעה בעקבות פניות של תושבים מודאגים - רובם מבוגרים מאוד - שנותרו ללא מענה מהמדינה, וללא התייחסות מעיריית ירושלים והמוסדות הציוניים. למדינה יש אחריות כלפי התושבים בקרקעות הכנסיה, והגיע הזמן שהיא תכיר בכך. אנחנו בעיצומו של תהליך התאגדות של התושבים בשכונות הרלבנטיות, ויציאה למאבק ציבורי להבטחת עתיד הבתים על קרקעות הכנסיה. מעבר להיבט האזרחי המובהק, אסור לנו כחברה להפקיר את הדור שהקים את המדינה, ועכשיו נותר חסר אונים".