"במיזמי פינוי־בינוי המטרפד המרכזי זה הדיירים"

מה סיכוייו של פרויקט התחדשות עירונית לצאת לדרך, מהרגע שבו בחרו הדיירים נציגות לקידום המטרה הזו? על פי עורך הדין משה רז־כהן, נמוכים למדי. "לפרויקט שמגיע אלי, שבו הנציגות החלה לארגן את הדיירים, יש סיכוי של אחד לחמש שייצא בסוף לפועל", הוא אומר.

סיכוי נמוך מאוד. מה הסיבה?

״בראש וראשונה סכסוכים וחוסר הסכמות בין הדיירים ובין עצמם. במקרים רבים המצב התכנוני לא מאפשר את הקמת הפרויקט, אך המקרים שבהם הדיירים הפילו את הפרויקט נפוצים יותר. כשמדובר בדיירים, זה לא בהכרח בגלל תמורה לא מספקת, אלא בגלל טענות לתמורה לא שוויונית בין השכנים".

רז־כהן, מבעלי משרד רז־כהן, פרשקר ושות', עוסק בפרויקטים של התחדשות עירונית כבר יותר מ־20 שנה, ונחשב מומחה לסוגיית איחוד וחלוקה. לאורך השנים הוא מספר כי ליווה כ־40 פרויקטים, על פי רוב כמייצג הדיירים. "כיום אני מייצג כ־3,000 בעלי דירות, בפרויקטים עם פוטנציאל לבניית 9,000 דירות", הוא מעיד.

הדשא של השכן

פרויקטי התחדשות עירונית נחשבים למקום שאליו הולך ענף הבנייה בעשורים הקרובים, בעיקר במרכז הארץ, שם כבר כמעט ואין שטחים פנויים לבנייה. בנוסף לצורך הלאומי, מדובר בהטבה כלכלית גדולה לבעלי הדירות הוותיקות עצמן, שמחליפים אותן בדירות גדולות וחדשות יותר, ללא עלות. אמירתו של רז־כהן לפיה במקרים רבים הם אלה שאחראים לטרפוד הפרויקטים, נשמעת לכן מעט מפתיעה.

עו"ד משה רז-כהן צילום: אוראל כהן

"אף אחד מהדיירים בפרויקט התחדשות עירונית לא חושב על כך שהוא מקבל למעשה מיליון שקל פטור ממס", הוא מסביר. "אנשים הולכים שנים לעבודה כדי להביא את הסכום הזה, אבל יוותרו עליו ברגע שנראה להם שהשכן מקבל זכויות ששוות 100 אלף שקל יותר. בעולם שבו אנו חיים עושר זה עניין יחסי, ולכן גם בפרויקטים מהסוג הזה אף אחד לא בוחן את הרווח שלו ביחס למצבו הקודם, אלא ביחס לשכניו".

כדוגמה מציג רז־כהן פרויקט שבו הוא מייצג דיירים במתחם הסתדרות בגבעתיים, שם משמשת מנרב כחברה היזמית. "לאחר שלוש שנים של חתימות, עדיין לא הגענו ל־80% חתימות, אבל אנחנו קרובים", הוא מספר. שורש הבעיה לדבריו טמון בכך שבחלק מהדירות כבר נעשתה תוספת בנייה, שאינה נחשבת כחלק אינטגרלי משטח הדירה. "התוספות הללו הן כר נרחב למלחמות בין דיירים. בסוף הבאנו נוסחה שעל פיה כל דירה חדשה של דייר שהרחיב, תכלול תוספת בשיעור של 80% מההרחבה: אם מישהו הרחיב ב־10 מ"ר, תהיה לו תוספת 8 מ"ר בדירה החדשה. אך הקבוצה של בעלי הדירות שהורחבו מתנגדת - כי מבחינתם הם מפסידים 2 מ"ר שהיו להם. אם תחליט להוסיף את כל ה־10 מ"ר, אז הקבוצה שלא הרחיבה תתנגד, בצדק מבחינתה. הרי גם הם היו יכולים להרחיב, ולא עשו זאת. כל הסיפור הזה של תוספת 2 מ"ר הביא לעיכוב עצום בפרויקט. למתבונן מהצד זה יכול להיראות עניין זניח אבל למי שבתוך הפרויקט, החשש לחלוקה לא הוגנת לרעתו הוא סיפור גדול".

איך פותרים מאבקים כאלה?

"צריך לקבוע תוספת שטח קבועה לכלל הדירות ולא לנקוט בשיטה של הגדלה לפי אחוזים, שבה בעלי הדירות הגדולות מקבלים יותר. אמנם בשיטת התוספת הקבועה בעלי הדירות הקטנות מגדילים את דירותיהם בשיעור גדול יותר, אך יש לכך הצדקה, שכן בעלי הדירות הגדולות מחדשים שטח בנוי גדול יותר, כלומר מקבלים יותר שירותי בנייה - הוא מחדש במסגרת הפרויקט שטחים נרחבים יותר. לכן מתן תוספת קבועה מעמעמת את האפליה".

הנושא לא לדיון

רז־כהן מוסיף שכאשר קובעים את שיטת החלוקה “חשוב להציג אותה כעובדה מוגמרת בפני הדיירים ולא לפתוח את הנושא לדיון. אם יתנו לדיירים שעה לחלק סכום כסף ביניהם בצורה הוגנת, בסוף לא תהיה תוצאה ואף אחד לא יקח את הכסף. טיפ נוסף שלי הוא שהדיירים לא ידברו ביניהם. בחדר המדרגות שנפגשים, שידברו על הכל - ורק לא זה. אם הם מתחילים לשוחח, הפרויקט יכול ליפול".

אפשר לחייב דיירים לא לדבר ביניהם?

״אני לפעמים נוהג ברודנות וממש מתעקש והדיירים מקשיבים. אם הם לא מדברים ביניהם, הסיכוי שהפרויקט יצליח גבוה משמעותית. השיחות האלה רק מקצינות עמדות. אני גם לא רוצה שהשכנים ינסו לשכנע אחד את השני לחתום, זה בדרך כלל עובד רע מאוד".

אז מה הדרך הטובה ביותר לצאת לפרויקט התחדשות עירונית?

"הדרך היא שהדיירים מחליטים להתאגד לצורך קידום פרוייקט, מקימים נציגות, והיא זו שבוחרת יזם. במבחן התוצאה זה הפרויקט המהיר והמתגמל ביותר, כי הדייר במרכז. אבל זו גם הדרך הפחות נפוצה, שמאפיינת רק כרבע מהמקרים. המקרה הנפוץ יותר מתרחש כאשר היזם הוא זה שפונה לדיירים במתחם ומתחיל להחתים אותם, או שמדובר ב'מאכער' (הידוע גם כ"קבלן חתימות", ע"ד) שמחתים את הדיירים ואחר כך סוחר בחתימות מול חברות בנייה".

בין הנציגות, היזם והמעאכר, מה מקומו של עורך הדין?

"לעו״ד אסור להימצא בניגוד עניינים בייצוג הדיירים. אם היזם המליץ עליך לדיירים, זה כבר עלול להציב אותך בניגוד עניינים. בתחילת ימי הפינוי־בינוי, הדעה לפיה עו"ד יכול לייצג גם את היזם וגם את הדיירים, בהסכמת שני הצדדים, היתה מקובלת. בשנים האחרונות התקבלו החלטות מחמירות יותר של ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין וברור שאסור גם וגם. השאלה היותר מטרידה היא האם המצב המקובל כיום, שבו הדיירים לא משלמים את שכר טרחת עורך דינם, אלא היזם, יוצר ניגוד עניינים. בוועדת האתיקה אוחזים כיום בדעה קיצונית בעיני שלפיה בכל מקרה שיזם משלם את שכר טרחת עו"ד הדיירים — מתקיים מצב של ניגוד עניינים. לדעתי צריך לאזן בין הצרכים. המצב הרווח היום הוא שהדיירים קובעים עם העו״ד מה השכר שמגיע לו, והיזם מקבל זאת כעובדה כבר במכרז לבחירתו. יחד עם זאת צריך להיות ברור שעל אף שהיזם משלם את שכר הטרחה, העו"ד אינו רשאי לדון עם היזם בגובה שכר הטרחה. עצם ניהול המשא ומתן מציב אותו בחשש לניגוד עניינים, ועלינו להיות מאוד זהירים בעניין".

הזמן זוחל

פרויקטי פינוי־בינוי מתאפיינים בזמני המתנה ארוכים מאוד לפרויקט. כשרז־כהן נשאל איך אפשר לקצר אותם הוא משיב ש"זה תלוי המידה רבה ברשות המקומית. ברשות מקומית שמעוניינת — התכנון רץ קדימה. ואם היא לא, זה לא משנה מה יעשו הדיירים. מעבר לכך יש משמעות לגודל. פרויקט במתחם של 14 דיירים יכול להיות פשוט, אך במתחם של 200 דירות העניינים עלולים להסתבך. בבניין אחד יהיו אחוזי הסכמה גבוהים של יותר מ־80% ולצדו בניינים עם אחוזים נמוכים.

"כאן הכלי של איחוד וחלוקה נהפך לקריטי, כי הוא מאפשר להתחיל להתקדם. הוא מאפשר לקחת אנשים מבניינים שונים ולקבוע אילו דיירים ישוכנו באיזה מגרש. לא חייבים לפנות מבנה שלם, אפשר גם כמה דיירים מכמה מבנים. במתחם יוספטל בבת ים למשל, בפרויקט של יזם הנדל”ן מצלאווי, זה מה שעושים היום. יש שם 70% חתימות במתחם אבל נגיע ל־100% בגלל ההתקדמות בשטח.

"יש חברות יותר שמרניות ויש כאלה שפחות, יש כאלה שנוטלות יותר סיכונים ויוצאות לדרך גם במצב שבו חלק מהדיירים עדיין לא חתמו. בדרך כלל, חברות עם מבנה הנהלה מורכב ושליטה מבוזרת יתנהלו באטיות גדולה יותר. לעומתן, חברות שמקבלות החלטות בדירקטוריון מצומצם, כמו מצלוואי ואאורה רצות מהר יותר בפרויקטים הללו".

הסרבנים ימשיכו להנות

בשבוע שעבר אישרה הכנסת תיקון ל"חוק הדייר הסרבן", שאותו יזם משרד המשפטים, אשר מרחיב את יכולת האכיפה נגד דיירים סרבנים: דיירים בודדים שמסרבים לחתום על הסכם פינוי־בינוי — בשעה שיותר מ־80% מבעלי הדירות במתחם חתמו — ובכך מעכבים את הפרויקט ופוגעים בשכניהם. עד כה היו חשופים הסרבנים לתביעות נזיקין מצד שכניהם, וכעת מאפשר החוק החדש חלופה, לפיה בית המשפט ימנה עורך דין שיחתום במקום הסרבן.

רז־כהן רחוק מלהתרשם מהחוק החדש: "לכאורה התיקון נועד להקל על ביצוע עסקאות פינוי־בינוי, אך לדעתי הוא יביא לתוצאה ההפוכה. חקיקה מוצלחת אמורה להכווין התנהגות פרטים באופן יעיל. למשל: החשש מתשלום פיצויים אמור להמריץ סרבנים שמנסים לסחוט תמורות נוספות בתמורה לחתימה על ההסכם, כי הם יודעים שההתנהלות הזאת מסכנת אותם בחיוב כספי עצום.

"דווקא סעד האכיפה פוגע במידת ההרתעה, ויעודד סרבנים לעמוד בסרבנותם ולגרור את העסקה לקיפאון, כי בסוף הדרך לא מצפה להם כל פגיעה. בפרויקט תמ"א 38 בקריית אונו הגשנו סעד לאכיפת הסכם. בוזבזו שנתיים של דיונים משפטיים וערעורים. בסוף קיבלנו צווי אכיפה נגד הסרבנים, אבל הם כלל לא ניזוקו. הם ניסו לסחוט, לא הצליח להם, ואז באו לחתום בלי לשלם כל מחיר על העיכוב. בפינוי־בינוי מגישים לסרבנים 5 מיליון שקל פיצוי על העיכוב והם חותמים כי חוששים מההליך".

יש גם טענות על כוחנות בהתנהלות של חברות הנדל"ן מול הדיירים.

״הכוח לדעתי מוטה דווקא לכיוון הדיירים, הם בעלי הקרקע. בסופו של דבר מדובר בבעלי דירות ישנות באזורי הביקוש, וזה השליש העליון מבחינה סוציו־אקונומית. מעבר לכך, בכל המקרים שראיתי, אם דייר נכה או דיירת קשישה מסרבים לחתום, זה לא יגיע לבית המשפט. רבות מהפעמים הנכים והקשישים ישר מקבלים דירה חדשה לעבור אליה, זה קורה בערך ב־10% מהמקרים. אם גם להצעה הזאת הם מסרבים, היזם פשוט צריך לעבור לפרויקט הבא. יזמים שאני מלווה לא יעזו ללכת להליכים מול דיירים כאלה".

יש גם מקרים שאחרי שנים של חתימות ותכנון, העירייה עוצרת ועושה שיתוף ציבור וסקרים. איך זה קורה וכמה זה מעכב?

"בכל מתחם עם החתמות יש כוחות שונים שמפעילים לחץ על העיריה. כל קבוצה מגיעה לעיריה ומבקשת ללכת עם היזם האחד או האחר. יש מקרים שהתושבים מתנגדים אחד לשני. הם יודעים טוב מאוד שהיה עדיף להתעלם ולרוץ קדימה. אבל העיריה לא יכולה להתעלם — אז היא עושה סקר תושבים. הדיירים פשוט מביאים זאת על עצמם. יש המון לחץ על העיריה משלל כיוונים והיא מגיבה כמו שהיא רוצה להגיב. בפרויקט נרחב שיש הרבה תושבים בפינוי־בינוי שהם מתנגדים אין הרבה ברירה והמהלכים הללו תוקעים את הפרויקטים, כמו בדרום תל אביב. שיתוף הציבור יכול לקחת עוד לפחות שש שנים".