מנדלבליט לבולמי תמ"א 38: תהיו יותר מתוחכמים

אי אפשר להאשים את משרד המשפטים בחיבה יתרה לתוכנית הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, תמ"א 38. לפני ארבע שנים פרסם המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי) עו"ד ארז קמיניץ חוות דעת שהגבילה את היקפי זכויות הבנייה האדירים שבהם זכו יזמי התוכנית, בעיקר אלו שפעלו ברמת גן, והכניס את התחום כולו לקיפאון של קרוב לשנה. גם בהופעותיו הפומביות היום, הוא מסתייג מהתוכנית.

אלא ששינוי המדיניות הקיצוני של עיריית רמת גן תחת כרמל שאמה הכהן — שאישרה לפני מספר חודשים מסמך מדיניות שמבטל למעשה כמעט כל פרויקט תמ”א שטרם אושר סופית על ידה — הביא אפילו את קמיניץ וצוותו לגבש חוות דעת חמורה, ממנה עולה כי זו מדיניות לא חוקית. היועץ המשפטי לממשלה אביחי מנדלבליט סמך את ידו על חוות הדעת ושלשום היא נשלחה לנשיא בית המשפט המחוזי תל אביב איתן אורנשטיין, שדן בימים אלה בעתירת התאחדות הקבלנים נגד עיריית רמת גן.

מבול התמ"א 38 של רמת גן נבלם צילום: עמית שעל

מסמך המדיניות שאותו פוסלת חוות הדעת אושר בוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמת גן באפריל 2019. לפי מנדלבליט וקמיניץ אין בעיה עקרונית עם שאיפתה של עיריית רמת גן להגביל ביצוע פרויקטי תמ"א בתחומה, וגם לא עם הפעלת שיקול דעת של הרשות המקומית לגבי כל פרויקט. השניים אף מצדיקים חלק ניכר מהנימוקים להתנגדות העירייה.

הבעיה מבחינתם נעוצה באופן הלא מתוחכם שבו הדבר נעשה — באמצעות נייר מדיניות שמבקש לבטל לחלוטין תוכנית מתאר ארצית. בחוות הדעת שלו מבהיר מנדלבליט לשאמה הכהן שביטול תוכניות מתאר ארצית עדיין לא מצוי בסמכותו, ומזכיר כי כל עוד לא בוטלה, מעמדה של התמ"א הוא כשל חוק.

המשפט שהקפיץ את מנדלבליט הוא הקביעה של עיריית רמת גן ש"בקשה לתמ"א נקודתית תאושר באופן חריג ומנימוקים שיירשמו". משפט זה עומד בסתירה מוחלטת לתמ"א, שמאפשרת לוועדה המקומית לסרב להוציא היתרים במקרים חריגים. מדובר בשני ניסוחים כמעט זהים אך הפוכים.

מימין: ראש עיריית רמת גן כרמל שאמה הכהן והיועמ"ש אביחי מנדלבליט צילום: יריב כץ, יח"צ

תלמדו מתל אביב

נימוק נוסף שמעלה היועמ”ש לפסילת מדיניות העירייה הוא היותה לא מידתית כלפי כל חלקי העיר. "מדיניות זו, השוללת באופן כמעט גורף הוצאת היתרים מכוח התמ"א, אינה מבוססת על עמדה מקצועית באשר ליכולת הקיבול השונה של האזורים השונים בעיר או על פרמטרים תכנוניים רלוונטיים".

מעבר לנימוק נוסף לפסילת התוכנית, יש כאן רמז עבה לשאמה הכהן מהי הדרך הראויה מבחינת מנדלבליט וקמיניץ לחנוק את תמ"א 38 — ליצור תוכניות אב להתחדשות עירונית אשר במסגרתן הן רשאיות לקבוע היכן אסור לבנות תמ"א 38, והיכן מותר, ועד כמה. הדוגמה הידועה ביותר היא תוכנית הרובעים של תל אביב השכנה. גם עיריית גבעתיים, שסולדת מתמ"א 38, השכילה לעשות בכלי זה שימוש שכמעט שאינו מאפשר לבצע כיום פרויקטים בעיר.

חלק זה בחוות הדעת מזמין אם כן את עיריית רמת גן להגביל את תמ"א 38 כמעט ככל העולה על רוחה, אך לעשות זאת עם בצורה מסודרת, באמצעות תוכנית שתכלול את ההנמקות להגבלות בכל אזור ואזור ולא באמצעות שליפות מהמותן. חשיבות אמירות אלו חורגת בהרבה מעבר למקרה הספציפי של רמת גן, ורלוונטיות לכל רשות שמבקשת להגביל את תמ"א 38, כלומר כמעט כל העיריות במרכז הארץ. עבור כולן עשויה חוות הדעת הזאת לשמש כמדריך לצמצום היקפי התמ"א באופן שלא ייפסל בעתיד.

עידוד לתומכי התמ”א

בהתאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים) בירכו כצפוי על חוות הדעת של מנדלבליט. גורם נוסף שבסביבתו נרשמה שביעות רצון מההחלטה היה יו"ר מטה הדיור זאב בילסקי, המשמש גם כיו"ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה. לפני שלושה שבועות הורה בילסקי לפעול כדי להאריך את תוקפה של תמ"א 38 לחמש שנים נוספות. זאת בניגוד לעמדתו המקצועית של מינהל התכנון שהמליץ לבטלה. לכאורה, מהווה חוות הדעת של מנדלבליט זריקת עידוד לתומכי התמ"א, בהם הרשות להתחדשות עירונית, מטה הדיור וכמובן הקבלנים.

אולם מתנגדי התמ"א יכולים להתנחם בכך שאם וכאשר תקום ממשלה חדשה, כמעט בכל תסריט אפשרי לא צפויה מערכת התכנון להישאר תחת אחריות האוצר. כלומר, ראש מטה הדיור לא ימשיך להיות יושב ראש המועצה הארצית — ולא יהיה זה שיכריע על עתידה. לכן לעמדתו של בילסקי כדאי לייחס בשלב זה חשיבות מוגבלת.

יהיה מי שיהיה זה שיכריע לבסוף בנוגע לתוכנית, ברור כי גם אם תימשך יהיה על הממשלה להכניס בה שינויים משמעותיים, שהחשוב שבהם הוא הפיכתה לרלוונטית גם מחוץ לגוש דן, שכן עיקר חשיבותה בערים המצויות בסכנה מפני רעידות אדמה וסמוכות לשבר הסורי אפריקאי בפריפריה. שינוי נוסף שכדאי לשקול הוא ביטול הפטור המוחלט מהיטלי השבחה שממנו נהנים כיום יזמי התוכנית, במיוחד בלב גוש דן שבו הקרקע היא היקרה ביותר. אם יעשו כך ויאפשרו לעיריות להרוויח גם הן מהתוכנית, לא יהיה זה מפתיע אם אפילו עיריית רמת גן פתאום תחדל להתנגד לתמ"א 38.