ת”א מונעת מרפסות גג ועשרות מיזמים בסכנה

עיריית תל אביב לא מאפשרת להקים מרפסות בקומות העליונות בפרויקטים ברובע 4, כך עולה מעתירה שתוכנה הגיע לידי ”כלכליסט”. חברת ההתחדשות העירונית "אנשי העיר" יזמה פרויקט הריסה ובנייה ברחוב סוטין 13 שנמצא ברובע 4 בתל אביב. במסגרת ההיתר ביקשה החברה הקמת מרפסת בקומה השמינית והאחרונה. הוועדה המקומית אישרה בתחילה את המרפסת, אולם בהמשך דרשה את ביטולה וביטול עוד מרפסות רבות בכעשרה פרויקטים דומים באזור, בטענה שהתוכנית אינה מאפשרת זאת.

החברה הגישה עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים בת”א באמצעות עוה”ד מיטל טויסטר רוזנטל ויהונתן מונרוב ממשרד עופר טויסטר בטענה שבוצע תיקון בנוסח תוכנית רובע 4 המאושרת "ללא סמכות וללא החלטת מוסדות התכנון”, ובגללו הוועדה המקומית מבקשת למנוע את הקמת המרפסת.

תוכנית רובע 4 חלה על שטח של כ־2,825 דונם במרכז תל אביב, בין רחוב שאול המלך בדרום לרחוב בני דן בצפון; נתיבי איילון במזרח, ורחוב אבן גבירול במערב. התוכנית נועדה לקבוע מסגרת זכויות בהתחדשות עירונית ופישוט הליכי רישוי בתמ"א/38.

עו”ד מיטל טויסטר רוזנטל. “התיקון נעשה ללא החלטת המוסדות” קרדיט: יח"צ

התוכנית פורסמה באוקטובר 2012 להפקדה ברשומות לאחר שאושרה בוועדה המחוזית תל אביב. בנוסח ההפקדה גובה הבינוי שהותר ברחובות שאינם ראשיים או בעלי תוכנית מיוחדת לבנייה נמוכה היה עד שש קומות, וקומת גג חלקית ו״בנוסף לשטחים המירביים המותרים, יותר שטח של עד 14 מ"ר ליחידת דיור עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים”, ובלבד ששטחן הממוצע לא יעלה על 12 מ"ר.

בסוף מאי 2018 פורסמה התוכנית למתן תוקף. בתהליך ההתנגדויות קיבלה הוועדה המחוזית את התנגדות מהנדס העיר וקבעה שברובע 4 יותר לבנות שש קומות טיפוסיות ועוד שתי קומות חלקיות בנסיגה מהחזית. אך לא היתה התייחסות לסוגיית המרפסות.

בסופו של דבר הנוסח הסופי נותר זהה פרט לתוספת המלים “קומות טיפוסיות”. וקבע כי “יותר שטח של עד 14 מ"ר ליחידת דיור עבור מרפסות הבולטות מקירות הבניין החיצוניים בקומות הטיפוסיות, ובלבד ששטחן הממוצע של כל המרפסות בבניין לא יעלה על 12 מ"ר". כלומר הוא מאפשר מרפסות רק בקומות הסטנדרטיות בבניין.

הדמיה לבית ברחוב סוטין 13. ביטול המרפסת מאיים על המיזם הדמיה : נועם מושקוביץ'

לטענת אנשי העיר יש בכך השפעה דרמטית על הפרויקטים שלהם ברחבי העיר, כאשר הדירה העליונה אמורה גם להיות היקרה ביותר והרווחית ביותר ליזם: "השלכות ביטול המרפסות הינן כבדות משקל באופן מיוחד, נוכח העובדה שמדובר בקומה העליונה בבניין, ומשכך מדובר בדירות שאמורות להיות הדירות היקרות ביותר בבניין, אשר פעמים רבות היזם נסמך עליהן על מנת ליצור כלכליות לפרויקט. מובן כי ביטול המרפסת לדירה בקומה השמינית ישפיע באופן דרמטי על האפשרות להוציא פרויקטים אל הפועל (וזאת מעבר לפגיעה באיכות החיים של בעלי הדירה, ככל שהפרויקט יצא לפועל)".

עוד צוין בעתירה כי הוועדה המקומית לא הכחישה שהוספו המלים “בקומות טיפוסיות” במסגרת הכנת הנוסח הסופי של התוכנית. בערר שנדון בוועדה המחוזית ת"א טענה העירייה כי “תוספת צמד המלים ‘בקומות הטיפוסיות’ התחייב לאור שינוי הבינוי והצורך בשמירה על מופע של שש קומות לחזית הבניין. מכאן עולה כי צמד המלים לא הופיע בתוכנית המופקדת משום שהבינוי בהפקדה לא כלל שתי קומות חלקיות".

מהוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב נמסר: "תשובתנו תינתן בבית המשפט".

מעיריית תל אביב נמסר: "בניגוד לנטען, הוראות תוכנית רובע 4 הינן פועל יוצא של כל סעיפי ההחלטות שניתנו על ידי מוסדות התכנון. בימים אלה הוגשה עתירה מנהלית בנושא במסגרתה יידונו בין היתר הטענות המועלות בפנייה זו, אז גם תימסר עמדת הוועדה המקומית לגופו של עניין.