הסכמי הגג יביאו ערים רבות לסף קריסה

בשנת 2017, בשיא פריחתם של הסכמי הגג והמירוץ הממשלתי להחתים עוד רשויות מקומיות על הסכמים, עלה מנכ"ל משרד הפנים מרדכי כהן לבמה בכנס שנערך באוניברסיטת תל אביב והזהיר כי הסכמי הגג הם בכייה לדורות, והשלכותיהם על הרשויות המקומיות יהיו הרסניות מבחינה כלכלית.

ראש העין והעיר חריש. זינוק באוכלוסייה וצניחה ברמת השירותים צילום: אוראל כהן, אלעד גרשגורן

שלוש שנים אחרי, דו"ח זה נותן משנה תוקף לדברים. הממצאים חושפים תמונה מדאיגה בנוגע ליכולתן של מרבית הרשויות לספק שירותים הולמים לתושבים בטווח חמש השנים הקרובות. לראשונה דורש משרד הפנים להיות גורם מאשר בהסכמי הגג, שעד כה לא נטל חלק בהם. המלצות הדו"ח כוללות אישור של שר הפנים בחתימה על הסכמי גג, לאחר בחינת ההשפעות הכלכליות של הסכמי הגג על הרשות המקומית. דרישה שמתכתבת היטב עם החזרת מינהל התכנון ממשרד האוצר למשרד הפנים והחזרת הכח למשרד.

הדו"ח, שנערך ע"י אלעד לב מנהל אגף תכנון ובנייה במינהל הפיתוח במשרד הפנים בהוראת כהן, מציג ממצאים של עבודה שנעשתה בארבע השנים האחרונות, כאשר מינהל התכנון היה תחת משרד האוצר, אז פעלה ממשלת ישראל במרץ להגדלת היצע יחידות הדיור במטרה להתמודד עם משבר הדיור ולהביא לירידת מחירי הדירות.

הדרך הקצרה לוועדה קרואה

על בסיס תוכנית אסטרטגית לדיור שאושרה בממשלה בשנת 2017 לבניית 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד שנת 2040, נחתמו 32 הסכמי גג בין השנים 2013–2020 בין המדינה לרשויות מקומיות לפיתוח מואץ של שכונות מגורים. אליהן מצטרפות 10 רשויות מקומיות שאוכלוסייתן גדלה בשנת 2019 בשיעור של 4% ומעלה כתוצאה מהגירה חיובית או ריבוי טבעי. בנוסף, כולל הדו"ח גם רשויות מקומיות בתחזית לגידול מואץ, או שמצויות במו"מ לקראת חתימה על הסכמי גג. משרד הפנים שלא היה שותף לחתימה על ההסכמים, התריע על ההשלכות ארוכות הטווח של תנופת בנייה על חוסנן הכלכלי של רשויות מקומיות ועל נסיגה בתפקודן וביכולתן לספק שירות לתושב.

על פי הדו"ח, האפשרות למנוע תסריט שבו העיר תגיע לקריסה כלכלית כתוצאה מתוספת יחידות הדיור, אפשרי באחד משני המהלכים: או שהממשלה תכניס את ידה לכיס ותכסה את ההוצאות עבור תוספת יחידות הדיור, או שיאוכלסו שטחי תעסוקה ומסחר נרחבים באותה רשות המניבים ארנונה רווחית, ושקצב אכלוסם אינו מדביק את קצב אכלוס דירות המגורים. מכיוון שהביקושים לשטחי תעסוקה ומסחר הם מוגדרים ומוגבלים, הפיתרון היחיד המציאותי הוא מימון ממשלתי לאותן רשויות.

סיכום הערך הכספי של תוספת העלויות לתקציב הרגיל של הרשויות המקומיות שנבחנו בדו"ח אשר אינן מכוסות מתוספת שטחי תעסוקה עומד על 1.1 מיליארד שקל – בטווח 5 השנים שאליהן מתייחס הדו"ח – שווה ערך למימוש היקף של 3.5 מיליון מ"ר שטחי תעסוקה הנדרשים לכיסוי תוספת עלויות לכלל הרשויות. המשמעות הכלכלית של תוספת עלויות שנתיות אלה לרשויות המקומיות ללא מקורות מימון היא ירידה ברמת השירותים שניתן יהיה לספק לתושבים, בהשוואה לרמת השירותים הקיימת היום. ובמילים אחרות, ללא מימון מתאים הדרך של עירייה שאינה מתפקדת להגיע למצב של ועדה קרואה היא קצרה.

המכה שבדרך

ממש כמו "תוכנית הרמזור" של הפרויקטור פרופ' רוני גמזו, גם דו"ח זה כולל רשויות אדומות, ירוקות, כתומות, צהובות ואף לבנות, הממחישות את העתיד הכלכלי שמצפה להן, כאשר המשותף לכל 59 הרשויות שנבחנו הוא גידול מואץ. 26 רשויות אדומות מצויות במצב שבו ללא תקצוב, היקף ההוצאה על כל יחידת דיור צפוי לרדת, ובהתאם גם רמת השירותים לתושב. ערים אלה הן אופקים, אלעד, בית שמש, דימונה, חיפה, לוד, מגדל העמק, מעלות תרשיחא, נהריה, נתיבות, עכו, קרית אתא, קרית ביאליק, ראש העין, ביתר עילית, חריש, כפר יונה, אור עקיבא, דלית אל כרמל, פרדסיה, קרית מוצקין, שעב, בני עייש, ג'דיידה מכר, טמרה, רכסים.

14 רשויות מוגדרות צהובות, כאלה שיתקשו לשמור על רמת השירותים הקיימת: אילת, אשדוד, באר יעקב, טירת הכרמל, יבנה, קרית גת, רמלה, רמת גן, שדרות, מודיעין עילית, רהט, שוהם, ירוחם, ורחובות.

עשר רשויות ירוקות – אור יהודה, באר שבע, הרצליה, ירושלים, מודיעין, ראשל"צ, מועצה אזורית מטה יהודה, קרית יערים, יהוד מונוסון, ופתח תקווה, צפויות לאזן את הגידול המואץ עם הכנסות משטחי תעסוקה ומסחר שצפויים להתווסף לרשות. שתי רשויות צבועות בכתום, בסטטוס דומה לירוקות, אך בדרגה אחת פחות אופטימית הן נתניה ועפולה. רשויות לבנות (ללא שינוי צפוי) הן אשקלון, גני תקווה, חוף הכרמל, לכיש, מיתר, להבים, קדימה צורן.

העיר שעומדת לעבור את הזינוק המאסיבי ביותר בהיקף האוכלוסיה, לצד הירידה בהוצאה העירונית לכל יחידת דיור, אם הממשלה לא תכניס יד לכיס, היא חריש. נכון לשנת 2019 מתגוררים בעיר 12.8 אלף תושבים. בתוך חמש שנים העיר צפויה לגדול ל־38.3 אלף תושבים, זינוק של כ־300%. בעיר היו נכון לשנת 2018 בסך הכל 6,000 מ"ר שטחי מסחר ותעסוקה, ועל פי התחזית, צפויים להיבנות ולהתאכלס רק 39% משטחי התעסוקה המאושרים לבנייה, כך שבתוך חמש שנים צפויים להתווסף לעיר 50 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

שר הפנים אריה דרעי. "שינוי כיוון" צילום: עמית שעל

ועדיין, בעוד ההוצאה העירונית היום ליחידת דיור עומדת על 5,643 שקל ליחידת דיור לשנה, הרי שהזינוק העצום בשיעור האוכלוסיה ללא תקציב ממשלתי לתוספת היחידות, צפוי להוריד את רמת השירותים בעיר, כך שההוצאה העירונית לכל יחידת דיור תצנח ל־1,932 שקל בלבד. לפי המודל החזוי של משרד הפנים, ניתן למנוע תסריט זה אך ורק עם תוספת שנתית של 42.7 מיליון שקל, או לאכלס למעלה מ־400 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר – תסריט אופטימי עד בלתי מציאותי.

כשאין היתכנות לשטחי תעסוקה ומסחר

עיר נוספת שעוברת בשנים האחרונות בנייה מאסיבית של יחידות דיור היא ראש העין, שהיו מהראשונות לחתום על הסכם גג בשנת 2014. נכון ל־2019 מתגוררים בה 62 אלף תושבים, אך היא עדיין צפויה לגדול ב־40% ולהגיע בתוך חמש שנים ל־86.8 אלף תושבים. בעיר ישנם 664 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר המהווים 39% משטחי המסחר והתעסוקה המאושרים לבנייה, וצפויים להתווסף לה בתוך חמש שנים 80 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. ההוצאה העירונית שעומדת כיום על 3,600 שקל ליחידת דיור לשנה, צפויה לרדת בתוך חמש שנים ל־3,000 שקל ליחידת דיור, אלא אם הממשלה תעמיד בכל שנה 12.7 מיליון שקל לכיסוי ההוצאות עבור תוספת יחידות הדיור.

דוגמה בולטת נוספת היא העיר אלעד, שחתמה על הסכם גג ב־2018 ומתגוררים בה 48 אלף תושבים. היא צפויה לגדול בתוך חמש שנים ל־64 אלף תושבים, זינוק של של 33%. בעיר יש 87 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר וצפויים להתווסף לה בחמש השנים הקרובות רק 3,300 מ"ר שטחים תעסוקה נוספים. ההוצאה של הרשות אשר מגיעה ממענקי איזון וארנונה עסקית פר יחידת דיור עומדת כיום על 4,628 שקל לשנה, והיא צפויה בתוך חמש שנים לרדת ל־3,510 שקל. לפי המודל החזוי, ניתן למנוע תסריט זה או במימון שנתי של 11 מיליון שקל עבור תוספת היחידות, או באכלוס של 69 אלף מ"ר שטחי תעסוקה מסחר, שאין כל היתכנות למימושם.

אחת הערים שעוברת זינוק משמעותי בהיקפי הבנייה והתושבים, גם בימים אלה, היא אור עקיבא. נכון ל־2018 התגוררו בה 22 אלף תושבים, והמספר צפוי לזנק ב־27% בתוך חמש שנים. בעיר ישנם 249 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, ובתוך חמש שנים היקף שטחי התעסוקה שצפוי להתווסף לעיר הוא זניח ביחס לזינוק באוכלוסיה ועומד על 30 אלף מ"ר בלבד. ההוצאה העירונית כיום ליחידת דיור עומדת על 5,363 שקל, והיא צפויה לרדת בתוך חמש שנים ל־4,500 שקל ליחידת דיור.

לפי המודל החזוי, אם בתוך חמש שנים לא תכוסה תוספת יחידות הדיור בהיקף שנתי של 6.7 מיליון שקל, תהיה ירידה בשירותים הניתנים לתושבים, וכדי לשמר את רמת השירותים הקיימת יש לאכלס 81 אלף מ"ר שטחי תעסוקה נוספים. גם בנתיבות, שעוברת מהפך בהיקף הבנייה החדשה בעיר על פי הסכם גג שנחתם ב־2018, הנתונים מדאיגים. עם 40 אלף תושבים כיום, האוכלוסייה צפויה לזנק ב־67% בתוך חמש שנים. בעיר ישנם 228 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר, המהווים 22% משטחי התעסוקה המאושרים לבנייה. הצפי הוא כי בחמש השנים הקרובות יגדלו שטחי התעסוקה והמסחר בעוד 109 אלף מ"ר, עלייה שאינה מדביקה את קצב הגידול של יחידות הדיור. על כן, ההוצאה העירונית שעומדת כיום על 4,984 שקל ליחידת דיור, צפויה בתוך חמש שנים לרדת ל-3,545 שקל.

תסריט זה של ירידה בשירותים הניתנים לתושבים, יימנע רק עם כיסוי הוצאה של 20 מיליון שקל בשנה, או אכלוס של 206 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר – יעד אופטימי שאינו משקף את היקף הביקושים לשטחי תעסוקה. שר הפנים אריה דרעי אמר כי "מהדו"ח עולים ממצאים, אשר ביחד עם משבר הקורונה, מחייבים אותנו לשינוי כיוון בעבודת ועדות התכנון שייתן דגש על חיזוק העירוניות, הרשויות המקומיות ואלו הנמצאות בתהליכי דיור מואץ. הגיעה העת לתפיסה עדכנית – תכנונית ומוניציפאלית יחד, ולא אחת על חשבון השנייה".