מוכרים נכס או דירה? 10 טיפים יעילים שכדאי להכיר
לתהליך מכירה של נכס/דירה היבטים רבים וסבוכים. זהו הליך יקר הטומן בחובו לא מעט סיכונים וכדי לבצעו על הצד הטוב ביותר מומלץ להיוועץ בעו״ד מומחה בתחום
1. לבדוק האם אין מוקש של תשלום מס שבח
א. מס השבח - במכירת דירת מגורים הבדיקה הראשונית תהיה האם מדובר בדירה יחידה מזכה של המוכר, אז הוא יהיה זכאי לפטור ממס שבח.
ב. יש לבדוק כי המוכר מחזיק בדירה 18 חודשים לפחות מהמועד בו רכש אותה עד למועד בו רוצה למוכרה - יש לשים לב, כי אם המוכר מחזיק בדירה פחות מ- 18 חודשים, הוא עלול לשלם מס שבח במכירת הדירה.
2. לבדוק האם אין מוקש של תשלום היטל השבחה - מס שמוטל בעירייה (היכן שמצוי הנכס/הדירה)
● היטל השבחה הנו מס אשר בדרך כלל חל על המוכר אלא אם כן הותנה אחרת בהסכם בין הצדדים בהסכמה. יכול ויחליטו הצדדים בהסכמה כי מס השבח יוטל על הצדדים שווה בשווה כאשר תגיע השומה מהעירייה או כי המס ישולם על ידי הקונה.
● דגש נוסף - חשוב לשים לב, נכס או דירה שהושכרו מספר שנים לשוכר, יכול להיות מחויב במס של היטל השבחה.
הטיפ החשוב בענין היטל ההשבחה הוא: יש לבדוק לפני עסקת המכירה של הדירה או הנכס האם יש מס של היטל השבחה ברשות המקומית, המוטל בעת מכירת הנכס או הדירה. הבדיקה נעשית בעירייה וזאת על מנת שלא לקבל בהפתעה תשלום מס בלתי צפוי.
3. לבדוק האם מוקש של תשלום או חוב לרשות המקומית - היטל פיתוח כבישים, ארנונה וכדומה.
לפני שמוכרים דירה, עיברו היטב על כל הסעיפים צילום: שאטרסטוק
4. בדיקה בטרם המכירה – הוצאת נסח טאבו
● הוצאת נסח עדכני לפני עסקת המכר סמוך לחתימת עסקת המכר, יש להוציא נסח טאבו עדכני או אישור זכויות עדכני, או מהמנהל או מחברה משכנת, על מנת לבדוק שהמצב בנכס תקין או ללא שינוי.
● ניתן לגלות את מספר הגוש והחלקה של דירתכם לפי כתובתה. אחרי שהמספרים יהיו בידיכם, היכנסו לאתר של משרד המשפטים, הורידו נסח רישום של דירתכם. תוכלו בדרך זו לראות שאכן הדירה רשומה על שמכם או שם המוכר, כך גם תוכלו להימנע מנוכלים, ולבדוק אם רשומות הערות אחרות שעלולות לעכב את מכירתה.
5. בדיקה בטרם המכירה - עיקולים
• יש לבדוק שלא הוטל עיקול חדש המהווה מוקש בעסקה. במידה והוטל עיקול חדש יש לפנות לגורם המעקל ולראות מה גובה סכום העיקול, יש לבדוק כי גובה העיקול לא יותר מגובה מחיר יתרת מלוא התמורה של הדירה.
6. בדיקה בטרם המכירה – יתרת גובה המשכנתא
• יש לבדוק מהי יתרת המשכנתא ה״רובצת״ על הדירה ולהמציא אישור עקרוני למשכנתא לרכישת הנכס הבא.
• יש לבדוק כי המשכנתא ה״רובצת״ על הדירה אינה מעל מחיר מלוא תמורת הדירה.
7. בדיקה בטרם המכירה –- מי גר בנכס או בדירה – ידוע בציבור/שוכר
• מומלץ לבדוק מי נמצא בנכס.
• בני זוג - חשוב לבדוק האם למוכר יש בן/בת זוג נשואים או ידועים בציבור. בדיקה זו משליכה על המכירה וזאת כיוון שידוע בציבור עלול לתבוע.
• חשוב לדעת אם מתגורר שוכר בנכס וזאת על מנת לדעת אם קונים נכס הפנוי מכל אדם וחפץ. ענין זה חשוב לנושא הפינוי וזאת על מנת שלא להגיש תביעות פינוי שיגרמו הוצאות נוספות לרוכש או למוכר.
• חשוב לבדוק שבנכס לא מתגורר דייר מוגן שיש לו הגנות כנגד פינוי והטבות טובות יותר משוכר רגיל.
עו״ד חני צ׳רנובילסקי 8. בדיקה בטרם המכירה – הסכמת בן הזוג למכירה
• יש לקבל את הסכמת בן הזוג למכירה - חשוב מאוד לרוכש בעת רכישת משכנתא בנק הליווי יבקש את הסכמת בן הזוג למכירה, במידה ולא תהיה הסכמה, הבנק למשכנתאות לא יאשר את מתן המשכנתא לרוכש ולכן רצוי לבדוק עניין זה עוד בטרם הרכישה.
9. בטרם המכירה – להכין את הנכס למכירה
• חשוב לבצע את כל התיקונים הנדרשים היות והמוכר מצהיר בחוזה כי אין כל פגם ניסתר בנכס או בדירה והוא מוכר את הדירה As Is ולכן יש לבצע את כל התיקונים הכלליים לרבות שיפוץ כל מערכותיה שיהיו תקינות ופועלות ואם יש פגם בדירה לסדר אותו.
• להיות שלמים ב100% במכירת הנכס ובמחיר שמוכרים.
• כמו כן חשוב לרשום מה נשאר בדירה: כגון : מזגן בחדר שינה, ארון בחדר ילדים וכדומה , זאת על מנת למנוע תביעות הדדיות בסיום העסקה.
• יש להכין בסיום העסקה פרוטוקול מסירה שהקונה בדק את הדירה או הנכס ואין לו כל טענה או תביעה כנגד המוכר בעבר בהווה או בעתיד.
10. לאחר המכירה: רישום הערת אזהרה, דיווח על העסקה, מנגנון הנאמנות
לאחר חתימת ההסכם יש לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה, במקרה כזה העו"ד של המוכר מחזיק בנאמנות את ההמחאה של הקונה, שהיא התשלום הראשון עד לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, זאת על מנת להבטיח את הקונה ואת כספו ולהבטיח שהמוכר לא ימכור את הדירה שוב לקונה נוסף.
• על העסקה יש לדווח תוך 40 יום לרשויות מיסוי מקרקעין, לאחר 40 יום יהיה קנס על אי דיווח במועד ולכן יש לשים לב לדווח במועד על העסקה, בדיווח על העסקה מציינים את שמות הצדדים, תיאור הדירה והבניין, מספר חדרים , גודל הדירה והמחיר, ורושמים לפי הצהרות הצדדים האם יש חיוב או פטור ממס שבח ורכישה.
• מנגנון הנאמנות בסיום העסקה: מנגנון זה נועד להבטיח את הקונה שיגיעו כל האישורים על מנת שנוכל להעביר את הזכויות על שמו ולכן בתשלום האחרון אנחנו נשאיר כ- 10% מהסכום הסופי בנאמנות אצל העו"ד של המוכר, עד להמצאת האישורים הנדרשים ,כגון: פטור ממס שבח, אישור עירייה המעיד על פטור מהיטל השבחה ותשלום מלוא הארנונה, אישור שהמוכר שילם את מלוא תשלומי ועד הבית, חשבון המים, הגז, וכן מסמכי העברת הבעלות חתומים על ידו, במידה וימציא את מלוא האישורים אז יועברו הכספים שהוחזקו בנאמנות אצל עו"ד המוכר לידי המוכר, והמסמכים שהיה צריך המוכר להמציא יועברו לקונה ואז הבעלות תועבר על שם הקונה.
מאמר זה אינו מחליף ייעוץ משפטי
עו״ד חני צ׳רנובילסקי, עוסקת בתחום המקרקעין והנדל"ן
