מהו מודל הנדל"ן החברתי?

בשיתוף עמידר

בתחילת שנות התשעים, עם נפילת הגוש הסובייטי, הגיע ארצה גל עלייה חסר תקדים. כמיליון בני אדם עלו בתוך זמן קצר למדינה שהתמודדה עם משברים כלכליים ושלל אתגרים. כך נוצר צורך מיידי למצוא פתרונות דיור למאות אלפי המשפחות החדשות. רבים לא האמינו שהמדינה תצליח להתמודד עם המשימה. מקבלי ההחלטות אז חשבו מחוץ לקופסה ומצאו פתרונות יצירתיים, כדוגמת קרוונים שישמשו דירות מגורים. בעזרת אותן תכונות שכל כך מאפיינות את הישראלים – זריזות, גמישות ויצירתיות – הצליחה ישראל להתמודד עם אתגר שיכון חסר תקדים. את אותן תכונות ואותה חשיבה מקורית אנחנו במשרד הבינוי והשיכון ובעמידר רותמים בימים אלה כדי למצוא פתרונות גם בתחום הדיור הציבורי.

פרויקט שיקום שכונות בירוחם צילום: דוברות עמידר

ראשית, העובדות: המצב כיום לא מספיק טוב. חסרות דירות למלאי הדיור הציבורי ולכן רשימת ההמתנה של זכאים לדירה ארוכה מדי, וזאת למרות רכש הדירות המאסיבי שהוביל שר הבינוי והשיכון בשנתיים האחרונות. מה גם שלאחר השקעה חסרת תקדים של מאות מיליוני שקלים שהוקדשו בשנים האחרונות לשיפוצים – ישנן לא מעט דירות שזקוקות לשיפוץ וחידוש, וישנו קושי לצמצם את כל הפערים. לכן נאלצנו, במשרד השיכון ובעמידר, לחשוב אחרת, על מודל חדש, שיאפשר לחדש ולהגדיל את מלאי הדירות ומנגד שלא יישען על תקציבים ממשלתיים. כך גובש מודל הנדל"ן החברתי.

היופי במודל הוא בפשטות שלו. אנסה להסביר: עמידר החדשה פועלת כזרוע הביצועית של המדינה להתחדשות עירונית, ככזאת מבצעת החברה פרויקטים שונים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש. כבר בימים אלה מקודמים מספר פרויקטים, למשל, ברמת גן ברחובות יהושפט והרוא"ה, שם אנחנו מבצעים תמ"א 38/2 לצד מספר תכניות נוספות באזור גוש דן. את הרווחים מהפרויקטים באזורי הביקוש נשקיע בהתחדשות עירונית בערי הפריפריה, שבהן לא (למרות הצורך האקוטי) מתבצעים כיום פרויקטים מסוג זה, בשל חוסר כדאיות כלכלית.

עד היום, יזמי התחדשות עירונית כלל לא התקרבו לפריפריה בגלל היגיון כלכלי פשוט – שווי הדירות הנוספות שהיו מקבלים לא היה מספיק בשביל לכסות את העלויות. כאן אנחנו למעשה "רותמים את כוחות השוק" במרכז הארץ למען דיור ציבורי בפריפריה.

אפקט חשוב נוסף של המודל הוא היכולת לקדם את המשימה הלאומית – חיזוק מבנים שעומדים בצלו של השבר הסיסמולוגי הכי פעיל באזור מפני רעידות אדמה. כל המומחים מסכימים שרעידת אדמה חזקה בישראל היא רק שאלה של זמן. למרות זאת, מאות מבנים בערים, כמו בית שאן, טבריה וקצרין, שתהיינה הראשונות להיפגע מאירוע כזה, לא עברו חיזוק מפני רעידת אדמה בדיוק בגלל אותו חוסר כדאיות כלכלי. גם את התפקיד הזה נטלנו על עצמנו ובשנים האחרונות כבר חיזקנו עשרות מבנים בפריפריה, ועל הדרך גם ערכנו בהם חידוש סביבתי.

עד היום נהגו לראות בחברת עמידר כחברה משכנת ותו לא. ואכן, במשך שנים רבות החברה התמודדה עם מצב נתון, עם תקציבים שהוכתבו. לפני כשלוש שנים, כשנכנס שר חדש למשרד הבינוי והשיכון, האלוף במיל' יואב גלנט, הוא הוביל שינוי תפיסתי, שינוי שהביא אותנו למהפכה היזמית, שאנחנו כיום נמצאים בתחילתה.

ראובן קפלן צילום: חן גלילי

לסיכום, באמצעות מודל הנדל"ן החברתי, שבו אנו משתמשים ברווחים שנקבל מביצוע התחדשות עירונית באזורי ביקוש לטובת אזורי הפריפריה, אנחנו מנתקים חלקית את התלות בתקציבים ממשלתיים לשדרוג ורכש דירות, מוסיפים יחידות דיור חדשות למלאי הדיור הציבורי ולשוק בכלל, ומחזקים מבנים בפריפריה כדי להציל חיים.

נשמע טוב מדי? נכון. בעוד כעשור נוכל להסתכל לאחור ולראות שהוספנו – יש מאין – דירות רבות למלאי הדיור הציבורי, כך שמשפחות תקבלנה התחלה חדשה, ביטחון. זו לדעתי בשורה חברתית אדירה. ועוד לא אמרנו מילה על גיוס חוב באמצעות הנפקת אגרות חוב לציבור, לטובת רכש דירות נוספות לזכאים.

הכותב הוא מנכ"ל עמידר החדשה, החברה הלאומית לשיכון בישראל