שלוש שכונות שרשמו עליית מחירים חדה במיוחד

בשיתוף ברק פרידמן קפלנר שימקביץ' ושות'

מגוון של גורמים משפיעים על מחירי הדיור בשכונות מסוימות על פני שכונות אחרות בארץ ואפילו באותה העיר. ריבוי פרויקטים של התחדשות עירונית, זליגה של אוכלוסיות מסוימות לשכונה ואפילו שינוי במבנה הסוציו אקונומי בשכונה, מעלים את מחירי הדיור בשכונות שבהן התהליכים הללו מתרחשים. בדיקה שערך אתר מדלן ניתחה עסקאות מקרקעין בכל הארץ על בסיס נתוני רשות המסים, כדי למדוד שינוי במחירי דירות יד שנייה בעשרת החודשים הראשונים של שנת 2017 ביחס לתקופה המקבילה ב־2016. מתוך הבדיקה התבלטו שלוש שכונות שהציגו נתונים מעניינים – שכונה ג' בבאר שבע, רובע ו' באשדוד ומרכז יפו.

לפי הבדיקה, בשכונה ג' בבאר שבע שיעור עליית המחירים עמד על כ־9.8% בעוד ששיעור עליית המחירים הכללית בעיר עמד על כ־4.8% בלבד. מחיר ממוצע של דירת 3 חדרים בשכונה עמד בתקופה שנבדקה על כ־688 אלף שקלים ושל דירת 4 חדרים על כ־818 אלף שקלים. בשכונת רובע ו' באשדוד חלה בתקופה שנבדקה עלייה של כ־6.9% ברמת מחירי הדירות, בעוד ששיעור העלייה בעיר נאמד בכ־5.5% בלבד. המחיר הממוצע לדירת דירת 3 חדרים בשכונה עמד על 1.129 מיליון שקלים, ומחיר דירת 4 חדרים עמד על 1.267 מיליון שקלים.

 "ברובע ו' באשדוד קרו שני דברים", מסבירה נעמי קפלנר, שותפה במשרד שמאות מקרקעין ברק פרידמן קפלנר שימקביץ' ושות'. "יש ברובע המון פרויקטים של פינוי־בינוי ותמ"א 38 שמשכו לשם אנשים שרצו להשקיע ולרכוש נכס נוסף עם יכולת לקבל תמורה נוספת להשקעה מכוח תמ"א 38 – דירה חדשה, חדר נוסף, מעלית, לובי, חניה וכו'. ודבר נוסף, והעיקרי הוא שרובע ו' קרוב לרובע ז' שבו יש אוכלוסייה חרדית שמתרחבת והיה צורך למצוא פתרון בשל הצפיפות, כך שהאוכלוסייה החרדית זלגה ועברה לרובע ו'. אחד המאפיינים העיקריים של אותה אוכלוסייה חרדית היא שהקהילה שלה מאוד חזקה, כך שהקהילה ברובע ו' הלכה וגדלה וזה הוביל לביקושי דירות שהעלו עוד את המחירים".

באר שבע צילום: לשכת דובר עיריית באר שבע

ובחזרה לנתוני הבדיקה – במרכז יפו חלה עלייה של לא פחות מ־22.8% ברמת מחירי הדירות בעוד ששיעור העלייה בתל אביב־יפו כולה נאמד בכ־7.9% בלבד בתקופה שנבחנה. מחיר דירת 3 חדרים במרכז יפו עמד על 1.972 מיליון שקלים, ודירת 4 חדרים על 2.463 מיליון שקלים.

"הרוכשים באזור תל אביב חיפשו אלטרנטיבות ברות השגה, באזורים זולים יותר של העיר. לכן הם פנו לשכונות הזולות יותר, אחת מהן היא יפו. בנוסף לכך, הרכבת הקלה שיוצרת פתרון תחבורתי מצוין באזור תתרום לעליית המחירים בעתיד כאשר היא תפעל, ולכן אנשים רוכשים שם דירות זולות יותר יחסית במחשבה לעתיד – שלאחר מכן המחירים יעלו. גורם נוסף לשינוי במבנה הסוציו-אקונומי במרכז יפו הוא שוק הפשפשים ששינה את עורו, ומשוק שהיה פעיל בעיקר בבוקר ויועד למכירת מוצרים יד שנייה, כיום הוא פעיל ושוקק חיים לאורך כל היום וגם בלילה, עם מבחר מסעדות, בתי קפה, גלריות או אמנים שמגיעים למקום".

אז יש למעשה מעגל סגור של אנשים ש"בורחים" לשכונות זולות והביקושים שלהם מעלים את המחירים בשכונה?

"אכן. המעגל הסגור הזה מעניין כיוון שאזורים שהיו חלשים מתחזקים והביקושים שם עולים. זו תנועה הפוכה, כאשר אנשים מתוך מרכז וצפון תל אביב יצאו החוצה לחפש דירות באזורים זולים יותר, הביקושים שלהם למעשה העלו את המחירים בשכונות 'הזולות'. גם העובדה שהגיעו לשם אנשים ממעמד סוציו אקונומי גבוה יותר העלתה את מעמד השכונה, ובהתאם לכך את המחירים.

"מדובר בתהליך של 'פרבור' בתוך השכונות, כאשר זוגות צעירים או משפרי דיור ממעמד סוציו אקונומי גבוה יחסית שלא יכולים להרשות לעצמם דירות במחירים גבוהים בשכונות מסוימות, מחפשים פתרונות באזורים חלשים יותר שבהם המחירים זולים יותר וזה גורם לעליית מחירים באותן שכונות בשל האוכלוסייה הטובה שמגיעה לשם". סיבה נוספת, לדברי קפלנר, היא המדיניות העירונית הפועלת לחיזוק אזורים מסוימים בעיר על ידי שיפור תשתיות, הרחבת מדרכות והוספת תאורה במרחב הציבורי למשל. "העירייה מחזקת את התשתיות והמחירים בשכונה עולים", היא אומרת.

לדברי דורון ספיר מ"מ וסגן ראש עיריית תל אביב־יפו כולם בעד הורדת מחירי הדיור אבל מן הסתם אף אחד לא רוצה שמחיר הנכס שלו ירד. "יפו זה האזור בעל פוטנציאל הפיתוח הגדול כרגע בתל אביב", אומר ספיר, "ויפו היא הדבר הבא בתל אביב מבחינה נדל"נית. יש שם אפשרויות פיתוח, פינוי־בינוי בשכונות הדרומיות של יפו, שכונת ירושלים לדוגמה שהתפתחה מאוד. יפו אמורה להתפתח בצורה משמעותית ביחס לתל אביב. לגבי השינוי במבנה הסוציו אקונומי, יש שינוי כל הזמן. גם כשמשקיעים בתשתיות המחירים עולים, אך אני מעריך שביפו השינוי הסוציו אקונומי יהיה מינורי כיוון שתושבי יפו יישארו ברובם באזור. כשיש פינוי־בינוי יש פי ארבע דירות, אז יבואו תושבים חדשים אבל חלק גדול מהדיירים הקיימים יישארו ביפו כי עלות המחיה נמוכה. לעלות המחיה יש תפקיד חשוב אם דייר נשאר במקום, הכוונה לעלות של כל הדברים מסביב – ארנונה, חוגים, ואפילו מחירי המזון".