קרנות ריט: להתאגד או לא להתאגד?

בשיתוף מכללת אפיק

המשקיע הישראלי הממוצע טרוד בימים אלו בשאלה הבוערת להיכן ינותב כספו. על רקע הקיפאון במחירי השוק, חלק מהמשקיעים נוטים לשים את כספם באופציות הנדל"ן בחו"ל ואילו חלק אחר מעדיף עדיין להשקיע בארץ, אך בפריפריה. נראה אפוא שבניגוד למשקיעים בחו"ל, המשקיע הישראלי מודע פחות לאפיק הנדל"ני של קרנות הריט, דבר המשפיע בין היתר על מספרן הזעום יחסית של קרנות אלו בישראל לעומת מקבילותיהן מעבר לים.

אז מהן בדיוק קרנות ריט ומהן אופציות ההשקעה במסגרתן? ובכן, קרנות ריט (REIT – Real Estate Investment Trust) הן קרנות ציבוריות שתחום עיסוקן העיקרי הוא נדל"ן מניב. חברות המתמחות בתחום זה רוכשות נדל"ן מסחרי מסוגים שונים — כגון בנייני משרדים, קניונים, מלונות, בתי חולים, מבני תעשייה, מחסנים ומבני מגורים – מנהלות אותם וגובות דמי שכירות מהדיירים. חשוב להדגיש כי חברות הבוחרות להתאגד כקרן ריט מקבלות מהמדינה פטור מלא ממס חברות. בתמורה לפטור, הקרן מחויבת לענות על מספר דרישות, ובראשן החובה לחלק לפחות 90% מהכנסתה החייבת (מדמי שכירות וממכירת נכסים) כדיבידנד למשקיעים.

במסגרת המאבק ביוקר הדיור בישראל אישרה הממשלה במחצית 2016 תיקון בחוק הריטים (חוק שנחקק במקור בשנת 2006), שבמסגרתו יוכלו לראשונה לעסוק הקרנות בייזום דירות מגורים להשכרה. תיקון זה אפשר דחיית תשלום מס השבח בגין עסקאות של העברת נכסי נדל"ן בתמורה למניות. בנוסף קבע התיקון הקלות כך שהקרנות תוכלנה להיות פרטיות לתקופה של שלוש שנים (במקום שנה כפי שהיה קודם לכן), ורק לאחר מכן הן תונפקנה בבורסה. כמו כן, האריך החוק את התקופה לדילול בעלי השליטה לאחר הקמת הקרן.

ח"כ אלי כהן, יו"ר ועדת הרפורמות דאז (כיום שר הכלכלה והתעשייה), הצהיר בעת אישור החוק בוועדה כי החוק החדש עשוי לסייע במיתון עליית המחירים. "חלק ניכר מהעלייה במחירי הנדל"ן מיוחסת למשקיעים פרטיים, שראו ברכישת הדירות יעד מועדף. קרנות ריט למגורים מהוות אלטרנטיבת השקעה למשקיעים אלו, וזאת תוך סיכון נמוך יותר. הרעיון הוא שהציבור יוכל להיחשף לנדל"ן מניב למגורים, לא ברמת הדירה הבודדת להשקעה אלא כהשקעה בקרן סחירה ונזילה", אמר כהן.

היום כבר ניתן לומר שהתיקון עשה את שלו ובשלהי 2016 הוקמה קרן הריט הרביעית בישראל – קרן מגוריט (שלוש האחרות, אגב, הן מניבים, סלע קפיטל וריט 1), שאינה עוסקת בנדל"ן מניב – אלא בתחום הדירות להשכרה. יחד עם זאת, קרנות הריט בישראל מהוות עדיין נתח זעום משוק ההון, בטח בהשוואה לארצות הברית, שם פועלות כ־2,000 קרנות ריט. קרנות אלו מהוות בארצות הברית מרכיב חשוב בהשקעות מוסדיות מאז שנות ה־60 של המאה הקודמת ונחשבות להשקעה סולידית בשל רמת סיכון נמוכה יחסית, תשואה שניתן להעריכה מראש ותשלום דיבידנד בתדירות קבועה.

רמת החייל בצפון-מזרח תל אביב צילום: עמית שעל

להשקיע בנדל"ן קלאסי או בקרן ריט?

נכון להיום, רוב קרנות הריט הישראליות משקיעות בנדל"ן מניב, ונשאלת השאלה – מה עדיף, להשקיע בצורה קלאסית בנכס פיזי או בקרנות הריט הבורסאיות. בשנים האחרונות נמצא ענף הנדל"ן המסחרי בישראל בצמיחה שטרם נראתה עד כה בארץ, ובמיוחד אמורים הדברים בכל הנוגע לאזורי המסחר והתעשייה של מרכז הארץ. במהלך השנים 2018-2015 נבנו, נבנים ועוד צפויים להיבנות יותר ממיליון וחצי מ"ר של משרדים באזור המרכז: קרוב למיליון מ"ר מהם ייבנו במתחמי העסקים של מרכז תל אביב ובמתחם הבורסה ברמת גן ועוד כחצי מיליון מ"ר נוספים ייבנו במתחמי העסקים של רמת החייל, בני ברק, פתח תקווה והרצליה.

בהשקעה קלאסית בנדל"ן מניב ניתן להגיע לתשואה יפה של כשמונה אחוזים, אך חשוב להביא בחשבון כי היא טומנת בחובה את הסיכון שלפיו הנכס לא יושכר ואז הבעלים יצטרך לשאת בעלויות הארנונה הגבוהות במשרדים, בדמי הניהול וכדומה, שעלולים לגרום לו להפסד. לעומת האפיק הקלאסי הזה, יתרונן הגדול של קרנות הריט הוא ביכולת להשקיע בשוק הנדל"ן גם בסכומים קטנים יחסית של כמה עשרות אלפי שקלים, תוך פיזור ההשקעה על הרבה נכסים. מנגד, לקרנות ריט יש גם כמה חסרונות: מאחר שמדובר בחברה בורסאית, הרי שזו מושפעת מתנודות או ממשברים בשוק ההון. בתקופות שבהן שוק המניות יורד ושוק הנדל"ן עולה, מחירן של מניות קרנות הריט יצטרף לשוק המניות. עם זאת, התנודתיות הזאת עשויה גם ליצור הזדמנויות השקעה. שנית, מאחר שרוב הרווחים מחולקים כדיווידנד, לקרן מקורות מוגבלים להתרחבות. על מנת להשקיע בנכסים נוספים הקרן נדרשת לגייס הון בהנפקות של מניות וחוב.

"ככלל, העסקאות הטובות ביותר, בטח בתחום הנדל"ן, הן עסקאות יזמות שבהן התשואות יכולות להגיע ל־15 עד 30 אחוז", אומר אלי קאופמן, מנכ"ל מכללת אפיק. "לאדם הממוצע שלא מעורה בתחום אין את היכולת להגיע לעסקאות האלה, מה גם שהוא צריך להביא איתו הרבה כסף. הדרך היחידה למשקיע פרטי – כזה שיש לו סכומים נכבדים שיושבים בבנק – לעשות את זה ולהשקיע ביוזמות כאלו היא להתאגד דרך קרנות ריט". לדברי קאופמן, "קרנות אלו גם יחשפו אותו לעסקאות הגדולות והרווחיות באמת, והוא גם יוכל לעשות זאת בהשקעה כספית קטנה יחסית. זהו אחד הדברים שאנחנו עושים במסגרת מועדון המשקיעים של מכללת אפיק".

אם כך, נכון להיום, האם אתה ממליץ להשקיע בנדל"ן קלאסי או לחילופין בקרן ריט?

"השקעה בקרנות כאלו היא דבר מומלץ אבל צריך לעשות זאת בזהירות המתבקשת. צריך לקרוא על הקרן ולחקור עליה. יש להבין מי הם מנהלי הקרן ומי עומד מאחוריהם, מהו הניסיון שלהם בתחום ובגיוס הון מהציבור ומה היכולות שלהם להגיע לעסקאות הנדל"ן הטובות ביותר, היות ובסופו של דבר, זה נמדד בזה".