על רקע הירידה במכירות הדירות: האם ההשקעה בנדל"ן מאבדת גובה?

בשיתוף מכללת אפיק

שנת 2015 סומנה כשנת שיא במכירת דירות בישראל. מאז חלה מדי שנה ירידה משמעותית בכל מה שקשור בכמות המכירות של דירות, ואף במידה מסוימת במחירי הדירות. כך למשל בשנת 2017 נרשמה ירידה של 20% במכירות של דירות לעומת שנת 2016, וירידה של 42% במכירות לעומת שנת 2015. אם בעבר דירה הייתה נחטפת בסמוך לרגע הפרסום, הרי שהיום מכירה וגם השכרה של דירות הם תהליכים שלוקחים זמן ודורשים לא מעט סבלנות. בהקשר הזה צריך לציין עוד כי מלבד כמות המכירות, גם המחיר ואחוז המשקיעים בקרב הקונים הצטמצם ברוב האזורים בארץ.

על פי נתוני הלמ"ס במחירי הדיור בחודשים נובמבר-דצמבר 2017 נרשמה צלילה של 0.7%. אם מסתכלים על פעילות המשקיעים בתחום רואים כי בשנת 2014 נמצאו 28 יישובים שבהם המשקיעים רכשו יותר מ־25% מהדירות, לעומת 2017 שבה נמצאו רק ארבעה יישובים כאלו – אם כך, הרושם המתקבל הוא שהמשקיעים מושכים את ידם מהשקעה ישירה בנדל"ן ומחפשים מוקדי השקעה בטוחים יותר.

צילום: Pixabay-ErikaWittlieb

בין נדל"ן לשוק ההון

בעוד שוק ההון נתפס כהשקעה לא בטוחה ומעורפלת באופן יחסי, השקעה ישירה בנדל"ן נדמית כהשקעה בטוחה יותר. בכל זאת, נכס הוא משהו מוחשי שאפשר לראות, להוריש או להשתמש בו בעת הצורך. מלבד הצורך "להחזיק משהו אמיתי ביד", קיימת גם האמונה כי מחירי הדירות יעלו בארץ באופן רציף.

על אף התדמית, בחינה מעמיקה ויסודית יותר של השווקים השונים מגלה כי השקעה ישירה בנדל"ן אינה בהכרח טובה או בטוחה יותר מהשקעה בשווקים אחרים. מעקב אחר מחירי הדירות בישראל מראה על תנודתיות גדולה שנובעת מהבדלים בין הדירות שנשענים על מספר רב של פרמטרים ובהם כמובן מיקום הדירה, גודלה, מצבה והפיתוח הסביבתי.

"במהלך השנים האחרונות הממשלה מנהלת מאבק בדרכים שונות במחירי הנדל"ן", מסביר אלי קאופמן מנכ"ל מכללת אפיק המתמחה בשוק ההון, "הירידות בנדל"ן נובעות בין השאר מתכנית מחיר למשתכן ובלימת המשקיעים בהשקעות נדל"ן למגורים, החלטות מיסוי וירידה בהטבות שניתנו למשקיעים. תוצאות המאבק הזה ניכרות בשטח והיום אין סיבה למשקיע להתקרב לשוק הנדל"ן למגורים – זו לא אופציה עסקית טובה לטווח בינוני ואין עסקאות אקזיט טובות".

עם זאת מדגיש קאופמן: "מצד שני, לטווח ארוך של 20 שנה ומעלה השקעה ישירה בנדל"ן היא תמיד טובה. מלבד ההון העצמי הפנוי להשקעה שאותו ניתן להשקיע באפיקים אחרים, בנדל"ן אפשר גם לקבל מינוף מהבנק, מימון בנקאי בצורת משכנתא שמאפשר לבצע השקעות גדולות יותר ולקבל תשואות בהתאם. מעבר להון הראשוני התשואה מתקבלת פעמיים: פעם בדמי שכירות חודשיים והכנסה שוטפת, ופעם בזמן מכירת הנכס בהתאם לעליית מחירו בשוק. השקעה באג"ח מניבה תשואה פעם אחת בלבד בעת המכירה".

בחודש ינואר 2018 פרסם בנק ישראל פרוטוקול מחקר שנערך על ידי החוקר מטעמו אור ידוב. המחקר השווה בין השקעה בנדל"ן לבין השקעה במניות ובאג"ח ממשלתיות בשלושת העשורים האחרונים. בצד יתרונות ההשקעה בנדל"ן מפרט המחקר את היבטי המינוף, היבטי ההכנסה השוטפת וההיבטים הפסיכולוגים, כמו גם את חוסר המתאם עם השקעות באפיקים נוספים. לפי המחקר היתרון המשמעותי להשקעות בנדל"ן נוגע למיסוי על שכר דירה המקל, לעומת המיסוי על השקעה באפיקי שוק ההון. בחסרונות לנדל"ן ניתן לציין את עלויות העסקה המשניות (עו"ד, שמאי וכדומה), עלויות החזקה, סיכון להוצאות בלתי צפויות עקב תקופות שבהן הנכס לא מושכר, הון מינימלי ראשוני נדרש ונזילות נמוכה. באשר למיסוי – מס שבח ומס רווחי הון דומים, אך מס הרכישה וחוסר היכולת לקזז הפסדים רלוונטיים לנדל"ן בלבד.

במחקר של בנק ישראל צוין כי "השפעתם של הוצאות העסקה ומס הרכישה והתשואה נטו יורדת. בהשקעות ארוכות פוחתת השפעתן של הוצאות העסקה, בשעה שהטבת המס על ההכנסה משכר דירה הופכת למשמעותית יותר. התשואה נטו מהשקעות בשוק ההון מושפעת פחות ממשך ההשקעה: הוצאות העסקה נמוכות יותר וההכנסה השוטפת ממוסה במלואה. מכאן שבהשקעות לתקופות קצרות ייווצר פער גדול יותר בין התשואות נטו מהשקעות במניות לבין תשואות נטו מהשקעות בדיור".

בנק ישראל צילום: עטא עוויסאת

בהשוואת התשואות שהתקבלו, נלקחו בחשבון הן רווחים ממוצעים משכירות והן רווחי הון ממכירת הדירה. ההשוואה נעשתה ביחס לשנים 2017-1988, כאשר משך ההשקעה היה עשר שנים (נקודת התחלת ההשקעה משתנה לכל אורך התקופה). המחקר מצביע על כך שמדד ת"א 125 השיג את התשואה הגבוהה ביותר – 6.06% תשואה נטו בניכוי עלויות השקעה, אג"ח ממשלתי רשם את התשואה הנמוכה ביותר – 2.66% ואילו מדד הנדל"ן השיג תשואות דומות לאלו של S&P 500 – ומדובר על 4.87%. לפי המחקר, ככל שמשך העסקה היה ארוך יותר כך נשחקה השפעת העלויות הראשוניות ובאו לידי ביטוי ההקלות במיסוי על השכירות.

"ניתן לראות כי בכל ארבע התקופות, נשמר דירוג זהה לתשואות הממוצעות שהניבו האפיקים: מדד ת"א 125 מניב את התשואה הגבוהה ביותר, ההשקעות במדד S&P 500 ובדירה מניבות תשואות ממוצעות דומות, והאג"ח הממשלתיות משיגות את התשואה הנמוכה ביותר", נכתב במחקר.

"שוק הדיור הולך לכיוון המשקיעים"

שוק הנדל"ן אמנם מראה ירידות בשנים האחרונות אולם חשוב לקחת בחשבון שאין שוק פיננסי שאינו כולל לאורך השנים ירידות ועליות. בתחילת העשור הקודם נרשמו ירידות תלולות במחירי הנדל"ן בארץ בעקבות עודף היצע וירידה בביקוש. לאחר גלי העלייה החלה העלייה תלולה במחירי הדירות. "בתקופת עליית המחירים, רבים מצאו את עצמם במקום של משקיעי נדל"ן מבלי שהתכוונו לכך – אנשים היססו למכור דירות שקיבלו בירושה או לאחר מעבר דירה והעדיפו להשכיר. היום, אנשים אלו מתחילים לצאת והמחירים יורדים כי הציבור לא באמת יכול לשלם את מחירי הנדל"ן. בטווח הארוך המחירים יעלו. שוק הדיור הולך לכיוון נחלת המשקיעים, אלו שיוכלו להשקיע את הכספים לרכישת נכסים", מסכם אלי קאופמן.