להשקיע בקרקע פרטית במקום לרכוש דירה במרכז הארץ

בשיתוף פרופרטי

בשעה שמחירי הנדל"ן במרכז מרקיעי שחקים וגם התכנית הממשלתית להוזלת מחירי הדיור אינה נוחלת עדיין הצלחה מרשימה, הביקושים לדיור באזור המרכז אינם יורדים והמאבק על כל מטר רבוע של נדל"ן פנוי נמשך במלוא עוזו.

הקושי של זוגות רבים להשיג ולו הון עצמי גבוה מספיק כדי לבקש – ולקבל – משכנתא לדירתם, צנועה ככל שתהיה, מוביל רבים מהם לחפש פתרונות יצירתיים יותר בדרכם אל הדירה המבוקשת. אחד הפתרונות שהופכים פופולריים יותר ויותר באחרונה הוא רכישת חלקת קרקע פרטית, מתוך תקווה ואמונה כי בתוך זמן לא ארוך במיוחד זו תופשר ותאפשר בנייה.

צילום: Pixabay/Free-Photos

כ־7% מקרקעות המדינה מצויות בידיים פרטיות. כ־2% מהקרקעות מצויות בידיים פרטיות בבעלות בני מיעוטים ואינן עומדות לשיווק. כלומר, כ־5% בלבד מכלל הקרקעות במדינה, על כלל ייעודיהן, מהוות את ההיצע עבור יזמים, משקיעים ורוכשים פוטנציאליים.

לצורך העניין, הליך הפשרת קרקע חקלאית פרטית לקרקע המיועדת לבנייה הוא הליך ארוך ומסורבל. מרגע קבלת ההחלטה על הפשרת הקרקע באמצעות תכנית מתאר מקומית ואישורה בוועדות השונות, ועד לרגע עליית הטרקטור הראשון על השטח חולפות שנים ארוכות, יחד עם זאת, במקביל להתקדמות ההליך התכנוני, ערכה של חלקת הקרקע הפרטית רק עולה.

לפי נתוני מערכת מידע נדל"ן של רשות המסים, בפרויקט חוף התכלת בהרצליה – תכנית שהחלה ביוזמת הוועדה המקומית – המחירים בגוש 6608 עלו בשנים 2016-2011 בכ־442% בממוצע. המחירים בגוש 6605 עלו בשנים 2016-2011 בכ־278% בממוצע.

בפרויקט רובע גלילות – הצפון החדש של תל אביב, תכנית מאושרת הנמצאת בתכנון תכניות מפורטות, והמחולקת בין שתי רשויות – תל אביב ורמת השרון: המחירים בגוש 6619 (חלקה 7) עלו בשנים 2015-2011 בכ־149% בממוצע.

"השקעה בקרקע פרטית היא פתרון מצוין לזוגות ולפרטים שאין להם שום דרך אחרת להגיע לדירה במרכז הארץ. במידה ויש להם סכום כסף נזיל מסוים, הם יכולים למנף אותו, וכך להגדיל את הונם העצמי", מסביר תומר עמר, מנכ"ל חברת פרופרטי, העוסקת בשיווק קרקעות פרטיות להשקעה. "נניח שלזוג יש 300 או 350 אלף שקלים והם רוצים לרכוש דירה במרכז הארץ שמחירה שני מיליון שקלים או יותר. אף בנק לא יעניק להם במצב שכזה הלוואה של 90%. זוג כזה יכול להשקיע במניות, להשאיר את הכסף בבנק או להשקיע בקרקע. היתרון בקרקע הוא שברגע שרכשת אותה, הקרקע נרשמת על שמך בטאבו. יש לך נכס בבעלותך עם תעודת זהות שלך – לנצח. זה השטח שלך ויהי מה. מרגע זה, שווי הקרקע רק עולה ככל שתכנית ההפשרה מתקדמת בשלביה".

לדברי עמר, השיטה ברורה. ככל שמתקדמים שלבי התכנון ערך הקרקע מאמיר, לעתים אף במאות אחוזים. "חלק מהבעלים מנצלים את עליית השווי ומוכרים את הקרקע לאחרים תוך זמן קצר. כך הם מגדילים את ההון הנזיל שלהם. אחרים מנצלים את עליית שווי הקרקע עד להיתר הבנייה. בנקודה זו, יוכלו למשכן את הקרקע ולהגיע עד לתוצר המוגמר של דירה במרכז הארץ במחיר נמוך משמעותית ממחירי הדירות באזור", מסביר עמר.

אחת התכניות הגדולות ביותר של קרקע במרכז הארץ המצויות בראשית שלב ההפשרה היא תכנית ח-500 בדרום חולון, אשר לפני כחודש קיבלה תוקף של המועצה הארצית. התכנית מאפשרת הקמת שכונה עתידית על עתודות הקרקע האחרונות של העיר חולון בשטח כולל של כ־4,080 דונמים.

כ־14 אלף יחידות דיור צפויות להיבנות בשכונה במגדלים, וכן צפויים להיבנות כ־1,300 בתים צמודי קרקע. כמו כן יוקמו אזורי מסחר ותעסוקה ופארק עירוני שישמר את נוף החולות המקומי.

בעצם אישורה של תכנית המתאר, מחירי החלקות בקרקע כבר "קפצו" בעשרות אחוזים ויותר, וזאת עוד בטרם הוכנו תכניות מפורטות. למשל: המחירים בגוש 6051 עלו בשנים 2016-2011 בכ־376% בממוצע; המחירים בגוש 6743 עלו באותן שנים בכ־177% בממוצע.

ראש עיריית חולון מוטי ששון צילום: ענר גרין

"הקבלנים עובדים לאט במכוון והמדינה אינה מתערבת"

ראש עיריית חולון מוטי ששון מברך על מהלכי ההפשרה שאותם הוא מוביל, אך הוא קובל על משך הזמן הארוך מדי ועל הסחבת בהליך ההפשרה, התכנון והביצוע. "הדברים לוקחים יותר מדי זמן, והזמן גורם לעליית מחירים", אומר ששון. "פעם, בשנות ה־70', השוק הוצף בדירות ואף ניתנו מתנות לרוכשים כדי שיקנו. בשנות ה־90', בתקופת רבין, הוקצו קרקעות מדינה לחברות הכלכליות העירוניות וניתנה הנחה על הקרקע בשיעור של עד 90%. זאת על מנת לעודד בנייה מהירה ודיור בר השגה. העירייה מכרה אז דירות כאלה ב־117 אלף דולר, וקבלן פרטי מכר בית ליד ב־170 אלף דולר. כבר אז היה פער לא מוצדק. היום בשוק שולטים הקבלנים והם עובדים לאט במכוון, והמדינה אינה מתערבת. המדינה לא רואה את הצורך הגלובלי בדיור בר השגה ולא מכריזה על מצב חירום בתחום וזה עצוב. המדינה צריכה להעמיד שר־על שירכז את כל נושא הביצוע. האם אני כראש עיר צריך לטפל בחולות ח-500 במשך 22 שנים? זה נורמלי?".

לדבריו, אמנם בעלי הקרקעות המתאגדים כקבוצה יזמית לצורך בניית הבניין בנחלתם משיגים רווח נאה, אך יתר רוכשי הדירות במתחם משלמים את מחיר הסחבת. "השותפים בעסקאות הללו יקבלו את הרווח שלהם", אומר ראש עיריית חולון. "בין אם זה עכשיו ובין אם זה בעוד עשר שנים. בח-300 עולה דירת 5 חדרים כיום כ־2.7 מיליון שקלים. אנחנו מכרנו שם דירה לפני 12-10 שנים במחיר של 270-240 אלף דולר בלבד, והמחיר רק עולה. ראשי הערים מוטרדים מאוד. הבעיה היא שגם כשייבנו 14 אלף יחידות דיור בשטח ח-500, הן לא ייבנו בבת אחת אלא לאט-לאט, מגדל-מגדל, וזה לא ישפיע על מצב שוק הדירות ולא יוזיל את מחירן".