הצד השפוי של העיר: איפה תמצאו דירה בתל אביב בפחות משני מיליון שקלים?

בשיתוף Ewave Nadlan

אזור דרום תל אביב המעטר באחרונה כותרות חדשותיות רבות בהקשר של מתווה גירוש מבקשי המקלט, כבר שנים נחשב לטריטוריה מוזנחת ולא אטרקטיבית למגורים. מספיק לשוטט בשכונת שפירא ולראות מבנים ריקים ולא מנוצלים אשר בעליהם נטשו ונעלו אותם עד להודעה חדשה. אולם המגמה הזו מתהפכת עם כניסתם של רוכשים פוטנציאליים חדשים ונדל"ניסטים מנוסים לשכונות – כדוגמת שפירא, קרית שלום, נוה שאנן ובראש ובראשונה פלורנטין וסביבותיה – ועל רקע תהליך ההתחדשות העירונית המואץ שמקבל תאוצה בעשור האחרון.

פרויקט ידידיה פרנקל 67-65 של Ewave Nadlan הדמיה: 3DESIGN

לראייה, נתוני הלמ"ס מראים שאזור יפו ודרום תל אביב הובילו מבחינת מספר התחלות בנייה בין 2014 לרבעון השלישי של 2017 עם 2,280 יחידות דיור. ובשנים הקרובות, אזור השכונות הדרומיות צפוי לרשום עליות מחירים משמעותיות ולככב בראש טבלת התחלות הבנייה בתל אביב-יפו. כך זירת הפעילות הנדל"נית הדינמית ביותר בתל אביב-יפו, בהיבט של פעילות משקיעים, בנייה וסגירת עסקאות, מרוכזת בדרום העיר.

בסוף שנות ה-60 של המאה הקודמת, שכונת פלורנטין שימשה כידוע מתחם לבתי מלאכה (תעשייה זעירה) ולמסחר, וב-20 השנים האחרונות מובילה את תהליך המעבר והקליטה של אוכלוסייה מהמעמד הבינוני והגבוה אליה אשר שינה את פניה והוסיף ססגוניות לאופיה. צעירים וצעירות עברו לשכונה לאחר שביקשו למצוא מחירי שכירות נמוכים יותר ממרכז העיר המאופיין במחירים גבוהים, בדומה לכל לב מטרופוליני בעולם. ובהמשך, השכונה המיושנת הוצפה בין השאר בבתי הקפה, ברים, מסעדות וגלריות לאמנות. בשכונה נרשמו עליות מחירים לא פוסקות, ובשנה שעברה סומנה כמוקד בולט בהתייקרות מחירי הדירות. יחד עם זאת, נדמה כי השנה המחירים התייצבו אולם המגמה המסתמנת היא עדיין כלפי מעלה. למשל, המחיר הממוצע בשכונה למ"ר נע כיום בין 37 ל-42 אלף שקלים.

ההזדמנות בפאתי פלורנטין

אלא שעליות המחיר במרכזה של שכונת פלורנטין פותחות הזדמנויות חדשות בסביבותיה של השכונה הטרנדית – בדגש על פאתיה המזרחיים. באזור הזה, בעל רמת פיתוח נמוכה יחסית, ניתן לראות תנועת מלקחיים נדל"נית הלוחצת על שני אזורים שנמצאים בדרגה אחת מעל או יותר מבחינת פיתוח – שכונת פלורנטין ממערב ושכונת לבונטין (גן החשמל) מצפון. יחד עם זאת, הסמיכות לפרויקט החדש בשוק העלייה ולמתחם לוינסקי הצבעוני, אזור מתפתח בזכות עצמו שרושם עליות מחירים נאות, ושדרות רוטשילד האייקונית מוסיפים לבניית הזדמנות אטרקטיבית.

"פלורנטין ממגנטת אליה צעירים מכל הארץ והפכה דה פקטו לרובע הצעירים הבלתי מעורער של תל אביב", אומר אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק של Ewave Nadlan. "אלא שעליות המחירים במרכזה של פלורנטין גורם לאותם צעירים לנהור לסביבותיה המיידיות של השכונה, בדגש על פאתיה המזרחיים של השכונה. זהו ציר התחדשות קלאסי, דומה לגלים הנוצרים כתוצאה מזריקת אבן למים. אנחנו רואים איך הגלים מגיעים לסביבותיה של פלורנטין ומייצרים השבחה נדל"נית משמעותית".

כהנר מוסיף: "גם העירייה משקיעה סכומי עתק בשדרוג ושיקום התשתיות הישנות ומשחררת ליזמים תכניות להתחדשות עירונית שהיו תקועות שנים. השילוב הזה של ביקושים יציבים מצידם של הצעירים, וההשקעות שמבצעים משקיעי הנדל"ן והעירייה, משנים את המציאות באזורי הספר הישנים שבין פלורנטין, לבונטין, שוק העלייה ונוה שאנן".

אסף כהנר, מנכ"ל חטיבת השיווק של Ewave Nadlan צילום: מנש כהן

פרויקט אחד שמציע רמות מחירים נמוכות יחסית לאזורים הגובלים בו, כדוגמת פלורנטין או לבונטין, הוא ידידיה 67-65 מבית Ewave Nadlan ברחוב ידידיה פרנקל הנלחץ בין שוק העלייה ופלורנטין, בין הרחובות צ'לנוב (נוה שאנן) והעלייה. חלקו המזרחי של ידידיה פרנקל, מעבר לרחוב העלייה, למעשה מהווה המשך לרחוב בעל המראה האירופי המאופיין בשורות עצי הצפצפה, מרוחק מעט מההמולה הפלורנטינית הבוהמיינית-היפסטרית. מדובר בשני בניינים חדשים שיכללו 48 דירות וארבעה חללי מסחר, כאשר מולם כבר שוכן בית קפה שכונתי, היחיד בקטע הרחוב הזה. לפי המפרט שפורסם באחרונה, נראה כי תמהיל הדירות פונה למגוון סוגי רוכשים, מכל הפלחים הסוציו-אקונומיים: דירות 3 חדרים (55-51 מ"ר + 11-9 מ"ר מרפסות) המותאמות לביקוש, דירות 4 חדרים (77 מ"ר + 7 מ"ר מרפסת), דירות גן ופנטהאוז. לכל הדירות מרפסות שמש, וקיימת אפשרות לקבל חניה ומחסן בתוספת תשלום. המחיר: החל ב-1.89 מיליון שקלים. לפי מארגני קבוצת הרכישה, דרוש הון עצמי של כ-55% מאומדן הדירה. תאריך מסירה צפוי: ארבע שנים.

כהנר מסכם: "הביקוש לפרויקט הזה הוא עצום. משקיעי נדל"ן מבינים מיד את הפוטנציאל של האזור, ולראיה מחצית מהפרויקט נמכרה עוד בשלב הפרי-סייל. אנחנו גם נתקלים בתגובות של אנשים שאמרו שהם באו לרכוש נכס בפרויקט להשקעה, אלא שהיופי של הרחוב והפוטנציאל שלו כבשו את לבם, והם בהחלט רואים את עצמם עוברים לגור בו. האזור פוגש אותם במוח, אבל כשרואים את הסביבה הוא גם נוגע בהם בלב".