מגדל ויתניה ברמת החייל: הצצה אל הפרויקט החדשני בצפון-מזרח ת"א

בשיתוף ויתניה

אזור התעשייה עבר הירקון בצפון־מזרח תל אביב, המכונה רמת החייל על שם השכונה הצמודה אליו, עבר תקופה לא קלה בתחום התחבורה ובעיקר בהיבט של מצוקת החניה. קריסת חניון הברזל בספטמבר 2016 גררה אחריה חסימות כבישים ושיבושי תנועה שהטרידו את העובדים במגדלי המשרדים הרבים ובאי המסעדות כאחד, בעיקר בשעות העומס. אולם נראה שתקופה זו חלפה – חניון הברזל כבר נמצא בשלבי בנייה אחרונים והושלמו מספר שיפורים בהסדרי התנועה ברחוב הברזל. כיום, מתחם רמת החייל הרצוף במסעדות נחשבות, משרדים, חנויות נוחות, בנקים, מלונאות, בתי קפה, חנויות ושוק צפון של הגסטרונומית מיכל אנסקי והאדריכל רועי חמד מציע עירוב שימושים פעיל מהבוקר עד הלילה ומתפקד כאזור בילוי לתושבי השכונות הסמוכות.

מגדל ויתניה ברמת החייל הדמיה: ישר אדריכלים

מגדל ויתניה הנבנה ומשווק בימים אלה הוא הפרויקט הרביעי של חברת ויתניה ברמת החייל, אחרי שהחברה המתמחה בתחומי הייזום, פיתוח, בנייה, החזקה וניהול של מבני משרדים, מסחר, מגורים ומלונאות בארץ ובחו"ל בנתה באזור את בניין המשרדים בית זיויאל (32 אלף מ"ר בנוי), לאונרדו בוטיק – בית המלון המושכר לקבוצת פתאל ואת פרויקט הדיור המוגן עד 120 בשטח של 31,500 מ"ר וכן 5,900 מ"ר של שטח מסחרי. המגדל החדש נבנה בצומת הרחובות ראול ולנברג ודבורה הנביאה, סמוך למגדל עתידים שבבעלות עיריית תל אביב־יפו ואוניברסיטת תל אביב, על חלק ממגרש בשטח 15 דונם שבבעלות ויתניה, שעליו כבר בנתה החברה את פרויקט הדיור המוגן היוקרתי עד 120.

"הדור הבא של מתחמי העסקים בישראל משתקף במגדל ויתניה, בעל תכנון אדריכלי פונקציונלי ואופטימלי בשילוב בנייה ירוקה המבטיחה ניצול אנרגיה מקסימלית בעיקר בזכות מערכת קירות מסך מתקדמת מסוג Double skin עם מערכת הצללה אוטומטית", מסביר עפר זיו, מנכ"ל ויתניה. בפרויקט, שעוצב ותוכנן בידי משרד ישר אדריכלים ומעצב הפנים אלכס מייטליס, שלושה מרתפי חניה (עם מעל ל־1,000 מקומות חניה) בשטח של כ־40 אלף מ"ר, כולל מרתף עליון גבוה המאפשר כניסת רכבים גבוהים ומיועד גם לאחסון ושימושים לוגיסטיים. "החניון במגדל ויתניה כולל בתוכו את מספר החניות הגדול ביותר (300; א"ד) שפתוחות לציבור במגדל משרדים ברמת החייל", מוסיף זיו. "המגדל, הנמצא בשלבי הקמה ושיווק, מציע לשוכרים תכנון פונקציונלי במיוחד עם יחסי ברוטו נטו אופטימליים. ומולו מתוכננת להיבנות תחנת הרכבת הקלה של הקו הירוק".

התכנית לפרויקט החדש כוללת 19,500 מ"ר בנויים, 16 וחצי קומות משרדים ומרתפי חניה בשטח של כ־40 אלף מ"ר. שלוש קומות המרתף כבר בנויות ופועל בהן חניון. כמו כן בחלקו הבנוי של המגדל פועל סופרמרקט מרשת טיב טעם בשטח של כ־5,000 מ"ר.

למה 16 וחצי קומות?

זיו: "אנחנו מתכננים עכשיו לבנות קומה עליונה נוספת, שהיא למעשה חצי קומה, הצמודה למרפסת שמשקיפה לנוף עוצר נשימה".

בזמן שבשכונת נוה שרת (דרום צהלה) הסמוכה מחירי הדיור גבוהים, גם בשל ההתחדשות העירונית המסיבית שעוברת השכונה, כגון מספר רב של פרויקטים במסגרת פינוי־בינוי, הנדל"ן המסחרי ברמת החייל שומר על רמות מחירים אטרקטיביות ביחס למוקדי תעסוקה רוויים במרכז תל אביב. "דמי השכירות באזור נמוכים ב־20 עד 25 אחוז מהמחירים למשרדים בלב תל אביב, ואפילו זולים יותר מהרצליה ב־15 עד 20 אחוז. וזאת בעוד שרמת המבנה לא נופלת כהוא זה מבחינת האיכות מאלו הקיימים במרכזים אחרים בתל אביב", אומר זיו. "אנחנו מציעים שכירות במעטפת, כלומר מספקים לשוכר קומה ריקה, ערומה והוא מסדר אותה כראות עיניו, לפי צרכיו ועל חשבונו".

לובי מגדל ויתניה ברמת החייל הדמיה: אלכס מייטליס

ובינתיים בשוק הדיור בסביבה נרשמת יציבות מחירים, ומוכרים, כמו גם מתווכים, מדווחים על קושי לסגור עסקאות בנוה שרת, השכונה המזרחית ביותר בתל אביב המוקפת שכונות יוקרה – צהלה בצפון־מערב, רמת החייל בדרום ורמת השרון בצפון־מזרח. באופן כללי, לפי מדד yad2, מחירה הממוצע של דירת 4 חדרים בתל אביב עומד על 3.69 מיליון שקלים ושל 5 חדרים על 4.53 מיליון שקלים – כלומר, עלייה של 0.6% באפריל ביחס לחודש הקודם. ברמת החייל לא נרשמה עלייה ברמות המחירים של דירות בבנייה רוויה לעומת אשתקד, ומורגשת האטה בשוק שמתבטאת בקושי של בעלי הדירות למכור. כך לדוגמה בשכונה נמכרו דירות קטנות (כ־50 מ"ר) בעיקר בבנייני "רכבות" תמורת 2.2-2.1 מיליון שקלים, דירות 5-4 חדרים נמכרו ב־3.3-3.1 מיליון שקלים ומגרשים (כ־330 מ"ר) נמכרים תמורת 5-4 מיליון שקלים.

בסוף 2017 אישרה הוועדה המחוזית תל אביב שבמינהל התכנון תכנית מפורטת לשדרוג אזור התעסוקה בשכונת רמת החייל. התכנית מאפשרת תוספת בנייה של עד 20 קומות במתחם וחלה על כ־350 דונם. לדברי נעמי אנג'ל, מתכננת מחוז תל אביב, התכנית כוללת תכנון איכותי אשר שם את האדם במרכז. "אנחנו מבקשים להפוך את אזור התעסוקה ברמת החייל לידידותי עבור באי ועובדי המתחם. כיום האזור לא מונגש עבור הולכי רגל או רוכבי האופניים, המדרכות צרות ונחצות לעתים קרובות על ידי כניסות למגרשי חניה. כל אלו יוצרים תנועה קשה ובעייתית למועסקים ולמבקרים באזור. התוכנית תהפוך את מתחם התעסוקה לאזור אינטנסיבי התומך בהליכה ובשימוש בתחבורה ציבורית".