הפקעת קרקעות: פסק דין תקדימי מגדיל את הפיצויים לזכאים

בעלי נכסים ברחוב אבן גבירול בתל אביב קיבלו במהלך חודש מאי מכתבים מחברת נת"ע (נתיבי תחבורה עירוניים) המבשרים על הפקעת קרקעות לטובת סלילת הקו הירוק של הרכבת הקלה. בעלי הנכסים בתוואי המדובר מצאו עצמם נדרשים להשיב תוך 60 יום על ההצעה או לפתוח בהליך משפטי על התמורות. בד בבד הבינו בעלי הקרקעות כי העבודות בציר הרכבת לא מסתכמות בלקיחת קרקעות כי אם באופציה של ירידת ערך הקרקע בשל שינוי ייעוד הקרקע.

אירוע נוסף שהעלה לסדר היום הציבורי את נושא הפקעת הקרקעות הוא פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון בהרכב של חמישה שופטים, שכלל את הנשיאה אסתר חיות. פסק הדין החדש מסוף מאי השנה מגדיל את סיכוייהם של בעלי קרקעות, שמהן הופקעו רק חלקים קטנים, לזכות גם הם ל"פיצוי מן הסבל". עד היום, לרשויות המקומיות הייתה אפשרות להפקיע עד 40% משטח קרקע לצורכי ציבור מבלי לפצות את בעליה. בעל הקרקע מצדו יכול לפעול בשני ערוצים: לתבוע פיצויים על שינוי התכנית שחלה על השטח מהרשות המקומית או לתבוע פיצויים במידה ומדובר בהפקעה בגין יותר מ-40% מהחלקה. החידוש בפסק הדין הוא הערוץ הנוסף שנפתח. מעתה, בעל קרקע שחלק קטן ממנה הופקע, ובמידה ויתרת החלקה לא הושבחה, יוכל לפנות לשר הפנים בבקשה לקבלת פיצוי סבל בגין פגיעה בשווי היתרה.

קרקע באזור השרון (לחלקה המצולמת אין כל קשר לנאמר בכתבה) צילום: אריק דורי

ההחלטה התקדימית נקבעה לאחר שעיריית כרמיאל והוועדה המקומית ערערו על החלטת בית משפט, ולפיה עליהם לפצות בעלי קרקע שחלק מחלקותיהם הופקעו לצורך סלילת כביש גישה לאזור התעשייה בעיר. העירייה, כך נפסק, תצטרך לשלם לבעלי הקרקע פיצוי על כל השטח, למרות שרק חלקו הופקע לטובתה. הפיצוי המלא נקבע בהסתמך על "הלכת היתרה", הקובעת כי במצב שבו הקרקע לא הופקעה בשלמותה והחלק שנותר נפגע בערכו, בעל הקרקע יוכל לקבל פיצוי בגין כל החלקה. במקרה ההוא טענו בעלי הקרקעות היא כי יהיה קשה לעשות שימוש סביר בחלק הקרקע שלא הופקע, וכי החלק שהופקע הינו מרכזי ומשמעותי בחלקה.

פיצויים החל במטר הראשון

"הפקעה היא הליך העברת קרקע מבעלות פרטית לבעלות ציבורית, כאשר הקרקע נדרשת לצורכי ציבורי, אזרחי או פיתוח כללי", אומר עו"ד אמיר שושני, בעל משרד אמיר שושני עורכי דין המתמחה בנושאי הפקעות קרקע וירידות ערך. "קיימים מספר חוקים שמכוחם רשאית המדינה להפקיע קרקע, כגון חוק התכנון והבנייה ופקודת הקרקעות. למעשה, חוק התכנון והבנייה מעניק לרשויות המדינה את הסמכות להפקיע קרקעות כאשר הן נדרשות בין היתר לשמש שטחי חניה, שדות תעופה, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, נמלים, שטחי נופש או ספורט. במקרים כאלו שבהם ההפקעה מתבצעת לצרכים קהילתיים, המדינה רשאית להפקיע עד 40% משטח הקרקע מבלי שתידרש לפצות את בעל הקרקע או לשלם בעבורה כלל".

בערעור המדובר פסק בית המשפט העליון על סמך חוות דעת שמאית כי כלל לא היה צורך בהפקעת כל השטח, וכי לשטחים שלא הופקעו יש ערך, על אף שחלק נכבד מהחלקה הופקע. בית המשפט הזכיר כי כאשר ההפקעה היא בשיעור נמוך מ-40% משטח הקרקע ניתן להפקיעה אפילו ללא פיצוי של בעל הקרקע, ושעליית ערך הקרקע מהווה פיצוי מספק. אלא שבמקרה זה, קבע בית המשפט כי כביש הגישה שעבורו הופקע השטח לא גרם להשבחת הקרקע. ולכן, למרות שמדובר בהפקעה של פחות מ-40% מהשטח, במקרה הזה יש לפצות את בעלי הקרקע. השופטים הסתמכו על פסיקות קודמות מכוח פקודת הקרקעות, המעניקות סמכות לשר הרלוונטי להעניק פיצוי מן הסבל גם בהפקעה קטנה יותר מ-40% מהשטח.

עו"ד שושני מוסיף: "בעניין הפסיקה, מדובר בהתגברות של מגמה שהחלה עוד קודם. עם זאת, מדובר בבשורה אמיתית, כיוון שגודל הפיצויים גדל. הכלל שלפיו לא ניתן לתבוע פיצויים על הפקעת קרקע במידה ומדובר בהפקעה נמוכה מהאחוז הקבוע בחוק, כבר לא תקף – היום צריך לשקול האם ניתן לתבוע את הרשות החל במטר הראשון להפקעה. על מנת לקבל החלטה מושכלת צריך להתייעץ עם עורך דין ושמאי ובהתאם לראות האם כדאי לדרוש פיצוי. בחינה מדויקת של פרטי המקרה תוכל להביא להכרעה לכאן או לכאן. מעתה, על מנת להימנע מתשלום פיצויים, הרשות המקומית תצטרך להוכיח שחלה השבחה, ובתנאים מסוימים בעלי קרקעות יהיו זכאים לפיצויים החל במטר הראשון שהופקע".

עו"ד אמיר שושני, בעל משרד אמיר שושני עורכי דין צילום: שרון ינאי

אם כך, חשוב לזכור כי קיימים שני סוגי תביעות מצד בעלי הזכויות או הנכסים. "קיימת תביעת ירידת ערך (סעיף 197) בגין הנזק שנגרם מהתכנית", מסביר עו"ד שושני, "שאותה ניתן להגיש בתוך שלוש שנים מרגע שהתכנית קיבלה תוקף. וקיימת תביעת פיצויי ההפקעה, שאותה ניתן להגיש מרגע שההפקעה נכנסת לתוקף. מדובר בשתי תביעות נפרדות, שלגבי כל אחת מהן קיימים שיקולים אחרים בשאלה האם כדאי להגיש אותה או לא. חשוב מאוד שלא להתבלבל ביניהן ולא להשליך מתביעה אחת על התביעה האחרת".