ירוק מעבר לקו: נדל"ן ביהודה ושומרון

בשיתוף משרד עורכי הדין אמיר שושני

לצד הנתונים על גידול אוכלוסיית מתיישבי יהודה ושומרון והמשך מגמת הביקוש לאזורים הללו הנמצאים במרחק נסיעה קצר מערי המרכז, קיימת עמימות גדולה וחוסר ודאות לגבי הליך רכישת הקרקעות במרחבי יהודה ושומרון.

על אף שמדובר במחוז שנחשב כחלק ממדינת ישראל, בפועל קיים שוני מובהק בין ביצוע עסקאות במקרקעין המצויים בתחומי מדינת ישראל – דהיינו, תחומי הקו הירוק – לבין שטחי יהודה ושומרון. הסיבה להבדל נובעת מהחלטת הממשלה שלא להחיל את חוקי הקרקעות הישראלים ביהודה ושומרון, אלא להתבסס על חוקי הקרקעות השונים שחלו על האזור עד מלחמת ששת הימים – בהם החוק הירדני ששואב את כוחו מהחוק העות'מאני. עסקאות המקרקעין המצויים בשטחים אלו הינן מורכבות וייחודיות, ואשר מחייבות בדיקות משפטיות.

העיר החרדית מודיעין עילית צילום: גיא אסיאג

"בעסקאות מקרקעין בשטחי ישראל והקו הירוק הנכס רשום בלשכת רישום מקרקעין (טאבו; ש"ש). מאידך, העסקאות ביו"ש לרוב נרשמות אצל הממונה על הרכוש הנטוש האחראי על הסדרה ורישום של הזכויות באזורים אלו או בחטיבה להתיישבות של ההסתדרות הציונית", מסביר עו"ד אמיר שושני המתמחה בליווי וייצוג עסקאות מקרקעין במרחבי יהודה ושומרון. "ההליך הבירוקרטי לרישום הנכסים במנהל האזרחי או בחברות המשכנות נבדל במספר פרמטרים. ראשית, לרוב אין לרוכש בעלות בדירה. שנית, גם אם מדובר בעסקה של העברת בעלות, מדובר על רישום שצריך להתבצע בטאבו הירדני, ולפיכך, הרישום בארץ הוא רישום מקביל שלא נותן ביטחון מלא כנגד זיופים. כמו כן, דיני המקרקעין החלים ביו"ש אינם אחידים בינם לבין עצמם, ולפיכך גם ביטחון הרוכש ביציבות העסקה נפגע".

עו"ד שושני, שופך אור על הסבך הבירוקרטי ועל מקורו: "בתקופה העות'מאנית לא היה מחשוב או רישום מרכזי של נכסי נדל"ן, אלא הקונה והמוכר החליפו ביניהם מסמך שנקרא קושאן (מתורכית: שטר מכירה או תעודת רישום של קרקע או בניין; ש"ש) המעיד על בעלות קרקע. מסמך כזה, אין צורך לומר שניתן לזייף אותו או להכין רבים כמוהו – וכך עלול להיווצר מצב שבו כמה אנשים מחזיקים בידם קושאן. אם לא די בכך, בקושאן נכתבו גבולות הקרקע שנמכרה. הגבולות הללו לא היו בהירים דיים אז, ובוודאי שהם אינם בהירים דיים גם היום. כמו כן, החוקים בתקופה העות'מאנית קשרו עיבוד חקלאי של הקרקע עם בעלות על הקרקע, גם כאשר בעלות כזו לא היתה רשומה, והבעלים לא החזיק קושאן. מי שהחזיק קרקע מכוח עיבוד חקלאי היה מאבד את הבעלות אם הספיק את העיבוד לפרק זמן מסוים. לאחר שחרור השטחים על ידי מדינת ישראל נוצר אתגר של ממש בקשר לבירור הבעלות על הקרקעות הפרטיות שאינם רשומות. לדוגמה: נניח שקרקע מסוימת נראית ככזו שעובדה בעבר אך אינה מעובדת היום – איך ניתן לדעת מי עיבד אותה ואיך ניתן לדעת מתי מישהו חדל לעבד אותה?".

כיום ניתן לסווג את סוגי הקרקעות: קרקע שהייתה בבעלות פרטית ונרשמה ככזו, קרקעות בחזקת המדינה שנמסרו לעיבוד חקלאי, קרקעות ברשות המדינה המשמשות לצורכי ציבור וקרקעות שלא הוכרזו כאדמות מדינה. "עלינו לזכור שהאתגרים בנושא מקורם גם בטעויות של סיווג קרקעות", מבהיר עו"ד שושני ומוסיף, "לפיכך, אלפי אנשים מוצאים עצמם היום במצב שבו יחידות דיור רבות שנבנו בתב"ע מאושרת בשנות ה-70 וה-80 נמצאו במדידות חדשות של המנהל האזורי בחריגות בנייה, לעתים ברמות סנטימטרים בודדים שעוברים בתוך הבית. לכן, בכל הקשור לעסקאות מקרקעין באזורים אלו יש צורך בבקיאות משפטית ייחודית כיוון שמדובר בנושא סבוך מנהלתית וחוקתית".

לא יו"שבים על הגדר

חוסר הוודאות העתידי שעליה מדבר עו"ד שושני מתורגמת להבדלים משמעותיים במחירי הדיור. החלום על דירת קרקע במרחק נסיעה מתל אביב, פתח תקוה או ירושלים, הטבות במיסוי ואיכות חיים לצד קהילתיות מושכת זוגות צעירים ומשפחות רבות לאזורי יהודה ושומרון המציעים דיור במחירים נגישים.

עו"ד אמיר שושני צילום: שרון ינאי

על פי נתוני מועצת יש"ע נכון לסוף שנת 2017 עולה כי מרבית התושבים במרחבי יהודה ושומרון המשתרעים על פני שטח של 5,790 קמ"ר מתגוררים ביישובים הגדולים ביותר, כלומר בערים מודיעין עילית, ביתר עילית, מעלה אדומים ואריאל שבהן מתגוררים יחד 190,591 תושבים (44%). במועצות המקומיות ביהודה ושומרון חיים 93,403 תושבים (21%) ובמועצות האזוריות הפרוסות ברוב השטח מתגוררים 145,909 תושבים (35%). "מבחינת הגידול ביישובים", מסבירים במועצה האזורית יש"ע, "בשנת 2017 שיעור הגידול הוא 3.4% לשנה, כאשר בעשור האחרון נרשם ממוצע גידול שנתי של 4.5% בשנה. יותר מפי שניים מהגידול הממוצע במדינת ישראל שעמד על 2% בשנת 2016".

יוסי דגן, ראש המועצה האזורית שומרון, מסר: "המצב היום ביהודה ושומרון הוא ממש עיצומו של גל זינוק בביקושים. השילוב של הקרבה של יהודה ושומרון למרכז הארץ עם המצב הדי שקט משני עברי הקו הירוק יחד מוביל לדרישות שיא, אנחנו רואים את זה בעלייה הקבועה במחירי הדיור. כך למשל היישוב לשם ליד פדואל ואריאל, לפני חמש שנים יכולת לקנות שם בית ב-800 אלף שקלים, היום המחיר הוא 1.8 מיליון שקלים. הסיבה לקפיצה במחירים היא שעל כל בית שמוצע למכירה יש לפחות שלושה דורשים. ועל פי כל התחזיות – המחירים בגב ההר – צפויים לעלות אפילו עוד יותר והסיבה היא הבטיחות בדרכים ליהודים ולערבים. הכבישים העוקפים החדשים שנבנו הם לא רק מצמצמי תאונות דרכים ופגיעות, הם גם הופכים את הדרך לקצרה ונוחה הרבה יותר. בשורה נוספת היא הנגישות התחבורתית, הרכבת שתגיע מתל אביב דרך ראש העין ואריאל עד לכפר תפוח ומערב השומרון יחד עם הקרבה לחריש וכביש 6 מהווה סיבה נוספת להפיכתה של יהודה ושומרון למוקד התעניינות ורכישת נדל"ן".