דו"ח אפס לתמ"א 38: התגברות על חוסר הוודאות

דו"ח האפס, שהינו דו"ח היתכנות כלכלית של פרויקט נדל"ן בטרם קבלת מימון להקמתו, כולל בין היתר, תיאור מיקום הפרויקט, ניתוח הסביבה, בדיקה תכנונית של זכויות הבנייה ובדיקה משפטית של הזכויות בנכס, אומדן ההוצאות, ההכנסות והרווחים הצפויים בפרויקט. כמו כן, הדו"ח בודק את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט במטרה למנוע מקרים של קריסה כלכלית של יזמים וסיכון הגוף המממן. הגוף המממן את הפרויקט (בנק או גוף המספק אשראי חוץ בנקאי; ש"ש) מחייב את היזם למנות שמאי מקרקעין לצורך הכנת דו"ח בדיקת הכדאיות – דו"ח האפס – ובהמשך כמפקח על ליווי פיננסי מטעמו. השמאי משמש עיניים של הבנק בפרויקט וחייב לדווח לבנק על כל שינוי בפרויקט מדו"ח האפס, אשר יש לו משמעות פיננסית.

התחדשות עירונית ברמת גן צילום: עמיר קלוגברג

במקרים שבהם קיים פער גדול בין אומדן העלויות וההכנסות שמוצגות בדו"ח האפס לבין המצב בפועל, הכדאיות הכלכלית של הפרויקט עלולה להיפגע, ועל כן דו"ח האפס חייב להיעשות בצורה יסודית על ידי שמאי בעל ניסיון בתחום. "בפרויקטים של התחדשות עירונית – תמ"א 38 פינוי-בינוי או תמ"א 38 חיזוק, שיפוץ והוספת יחידות דיור – דו"ח האפס מורכב עוד יותר להכנה בשל מרכיבים ייחודיים בפרויקטים אלו וכן חוסר ודאות בנוגע למרכיבים אחרים, שמתבררים רק עם התקדמות הבנייה", מסביר עופר מור, מנכ"ל ובעל משרד עופר מור שמאות מקרקעין. "קיימות הוצאות ייחודיות לפרויקטים של התחדשות עירונית, שאותן יש לכלול בדו"ח האפס, וקיים גם סיכוי גבוה יותר לשינויים תקציביים והוצאות בלתי צפויות. לדוגמה, הוצאות ייחודיות בפרויקטים של התחדשות עירונית שחלות על היזם הן הוצאות מפקח הנדסי ועורך דין עבור הדיירים. כמו כן יש התאמות ייחודיות, לדוגמה בתמ"א 38 פינוי-בינוי יש לאמוד את מס שבח, היות שהדיירים מקבלים דירות גדולות יותר ולכל דייר משויך שיעור מס שונה, כאשר לחלקם יש פטור. בפרויקטים של חיזוק ושיפוץ יש לאמוד עלויות ייחודיות של חיזוק הבניין ולא כל בניין דומה למשנהו".

הוצאות ייחודיות בדו"ח אפס עבור פרויקטים של תמ"א 38

מור מסביר כי "בתמ"א 38 פינוי-בינוי ישנו מרכיב תשלום דמי שכירות לדיירים ודמי הובלה לתכולת הדירה, אשר לעתים קרובות נרשם בהסכם עם הדיירים כי השמאי שמבצע את דו"ח האפס יבצע את אומדן דמי השכירות. בתמ"א 38 חיזוק ושיפוץ תחשיב העלויות מורכב עוד יותר היות שכוללים בדו"ח את חיזוק יסודות המבנה, שינוי חדר המדרגות והוספת פיר מעלית, ובחלק מהמקרים גם יצירת אזור לחניה. כמו כן, שיפוץ הבניין משתנה מפרויקט לפרויקט ולעתים קרובות נחתמים הסכמים פרטניים עם דיירים לקבלת תמורות נוספות מהיזם אשר משפיעים על עלויות הפרויקט.

"אחד הנושאים הקריטיים בתמ"א חיזוק ושיפוץ הגורם להרבה חיכוכים בין הדיירים ליזם, הוא העובדה שהדיירים נשארים לגור בבניין בזמן העבודות – מחד, הם חווים קשיים וחוסר נוחות, ומאידך, לא כולם משתפים פעולה ומערימים קשיים על אנשי המקצוע כאשר אלה צריכים להיכנס לדירתם על מנת לעבוד".

יחד עם זאת, בחלק מן המקרים, במהלך שלב חיזוק היסודות של הבניין, מתברר שהתשתיות הישנות דורשות הוספת עוד אלמנטים של חיזוק. לכן ישנה אי ודאות הנוגעת לעלויות חיזוק המבנה והוצאות אשר לא ניתן היה לצפות אותן. השמאי מור: "לעתים בפרויקטים של חיזוק ושיפוץ, מתגלות במהלך העבודות בעיות המחייבות פינוי הדיירים לתקופה מוגבלת ולדאוג להם למקום מגורים זמני. כדי להתמודד עם חוסר הוודאות בדו"ח האפס, אנחנו כוללים גם סעיף מוגדל של הוצאות בלתי צפויות ולפיכך בפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק ושיפוץ סעיף זה מתוקצב גבוה יותר מפרויקט רגיל. אם בפרויקט בנייה רגיל שיעור סעיף הבלתי צפוי מהווה 5% מעלויות הבנייה הרי בפרויקט של תמ"א 38 חיזוק, שיפוץ ותוספת דירות שיעור סעיף זה מהווה 10%-15% מעלות הבנייה, החיזוק והשיפוץ. לתוספת זו יש כמובן השפעה על הקטנת רווחיות הפרויקט.

"הבדל נוסף בין דו"ח אפס של פרויקט מגורים רגיל או בעסקת קומבינציה לבין דו"ח של תמ"א 38 קשור בהיבט המשפטי המורכב יותר בפרויקטים של תמ"א 38, מאחר שבפרויקטים של התחדשות עירונית כל שינוי דורש את הסכמת כל הדיירים, וברוב המקרים יש חילוקי דעות ביניהם. כדי לגשר על חילוקי הדעות לעתים נאלץ היזם לתת לחלק מהדיירים תמורה נוספת, וכך גדלות ההוצאות".

באופן כללי, אומדן ההכנסות והעלויות בדו"ח אפס של פרויקט תמ"א 38 חיזוק ושיפוץ קשה יותר להערכה. בצד ההכנסות, לא תמיד ניתן להשיג נתוני השוואה לשווי הדירות. אם באזור הפרויקט אין עדיין פרויקטים נוספים של תמ"א 38 חיזוק ושיפוץ, יש צורך לנתח מחירי מכירה של דירות בפרויקטים מסוג אחר ולבצע התאמות לפרויקט שאותו בודקים. בצד העלויות, ניתוח עלויות החיזוק והשיפוץ ייחודי לכל פרויקט ולהסכמים שנחתמו עם הדיירים. גם העובדה שבערים השונות ההחלטות בנוגע לפרויקטים של התחדשות עירונית משתנות השכם והערב, פוגעת ביכולת לניתוח הזכויות בפרויקט. רק בחודשים האחרונים היינו עדים לשינויים מהותיים בתכניות תמ"א 38 בערים מרכזיות בישראל, כדוגמת הרצליה, רמת השרון וגבעתיים.

בנייה ברמת גן צילום: Eric Douri

פיקוח על ליווי פיננסי

כאמור, ישנן הוצאות ייחודיות לפרויקטים של התחדשות עירונית ויותר הוצאות בלתי צפויות, מכאן החשיבות הגדולה של פיקוח פיננסי על ידי שמאי, הן לגוף המממן והן ליזם. "עבור הגוף המממן, השמאי מהווה את הגורם המפקח וצריך להיות עם היד על הדופק ולהתריע בזמן על כל שינוי שעלול להוביל להוצאות גבוהות או לעכב את התקדמות הפרויקט", אומר השמאי מור. "ניתן ללמוד על כך מפרויקט תמ"א 38 חיזוק ושיפוץ ברעננה, אשר ביצענו עבורו את דו"ח האפס. היזם הוסיף לדיירים מרפסת שלא בהיתר ומתוקף תפקידנו התרענו לבנק, אשר מצדו לא נתן מימון על התוספת. בנוסף, חל עיכוב בבנייה עד לקבלת אישור לבניית המרפסות. בדיקת ההתקדמות ההנדסית בכל חודש נותנת לגוף המממן מידע חשוב ואנו נדרשים לערנות על מנת להתריע בזמן מפני שינויים שלעתים מבצעים היזמים בפרויקט. עבור היזם, השמאי מבצע בקרה נוספת על ההוצאות ואומדן ריאלי של ההכנסות לאורך כל התהליך".

מור מסכם: "למרות המורכבות בהכנת דו"ח אפס בפרויקטים של התחדשות עירונית, שמאי בעל ניסיון יכול להעריך טוב יותר את עלויות הבנייה הצפויות בפרויקט מבלי לנצל את התקציב שהוקצה עבור הוצאות בלתי צפויות, או לפחות מבלי לנצל את כולו".