שוק שורי: הנדל"ן הספרדי כובש את המשקיעים בישראל

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

עשור לאחר הצניחה החופשית שפקדה אותו עם המשבר הכלכלי, כיום כבר ניתן לומר בביטחון: שוק הנדל"ן הספרדי עלה בחזרה על השור. צעדי ממשלה כגון ניקוי המערכת הבנקאית מתחלואיה והפחתת מס החברות, עזרו לכלכלה המקומית לשנות כיוון, והדבר ניכר במיוחד בשוק הנדל"ן למגורים: מחירי הדירות, שהגיעו בעקבות המשבר לשפל, מגששים את דרכם מעלה, ועל פי כל הסימנים, בשנים הקרובות הם צפויים לטפס בחדות.

העובדה שהביקוש לדירות בערים הגדולות – במיוחד ברצלונה ומדריד – עולה על ההיצע, דוחף גם הוא את המחירים כלפי מעלה, ובשנתיים-שלוש האחרונות, כחלק מההתאוששות הכלכלית, גם הספרדים עצמם חוזרים לקנות ולמכור בתים.

מי שלא איחרו לזהות את ההזדמנות הם משקיעי הנדל"ן, שהפכו את השוק המקומי לאחת מזירות ההשקעה המעניינות ביותר באירופה כיום. הבנקים המקומיים, שעדיין מחזיקים במלאי דירות עצום, שעוקלו בשנות המשבר, "משחררים" בהדרגה את הנכסים לשוק החופשי, במחירים נמוכים משמעותית ביחס למחירי השוק. ואולם, לדאבון לבם של המשקיעים הפרטיים, הסיכוי שלהם להצטרף לחגיגה הבנקאית נמוך ביותר. הסיבה לכך טמונה בהעדפתם המוצהרת של הבנקים לבצע מכירת דירות אך ורק בחבילות גדולות, ולחברות המוכיחות את יכולתן כלכלית.

ברצלונה. עליות המחירים החדות ביותר נרשמו בקטלוניה ובמדריד צילום: Patrice Audet

עוד עובדה שגורמת לסנטימנט חיובי בשוק הנדל"ן הספרדי, היא שבין המדינות האירופיות שטולטלו בעקבות המשבר העולמי, כמו יוון ופורטוגל, כלכלתה של ספרד הציגה את ההתאוששות המרשימה ביותר. הדבר מתבטא, בין היתר, בעלייה מתמשכת בתמ"ג, ובירידה עקבית בשיעור האבטלה. רק בשנה החולפת, צמחה כלכלת המדינה ב-3.1%, ועקפה מדינות מובילות בגוש היורו, בהן הולנד וצרפת. גם כלכלני גוש היורו אופטימיים, כשהם חוזים עלייה בתל"ג הספרדי ל-2.6% – סממן לחוסנה של כלכלת המדינה.

בהתאם לשיפור הכללי, גם מחירי השכירות נמצאים במגמת עלייה: על פי דיווח של אתר השקעות הנדל"ן גלובל פרופרטי, מחירי השכירות בספרד עלו בתלילות בארבע השנים האחרונות, כשהעליות החדות ביותר נרשמו במחוזות קטלוניה ומדריד. בברצלונה, בירת קטלוניה, עלה מחיר השכירות הממוצע לדירה של 80 מ"ר ב-48%, ובמדריד הוא עלה ב-28%. הגורם העיקרי לכך הוא המחסור בהיצע הדירות להשכרה, שיוצר קושי רב, בעיקר בקרב צעירים, לשכור דירות במחירי ברי השגה במרכזי הערים.

שימו לב, פקיד מס לפניכם

כמו בכל מדינה מערבית, גם בספרד ענף הנדל"ן זוכה לתשומת לב רבה מצד רשויות המס. אלה פועלות כדי לתעל לכיסן את התעניינות המשקיעים במדינה באמצעות מסים שונים שהן מטילות עליהם. כך למשל, מס הרכישה בספרד, המוטל על רוכשי נכסים מיד שנייה בברצלונה, הוא בשיעור של 10% מסך העסקה, ובמדריד – בשיעור של 6%.

כמו כן, משקיעים זרים שאינם גרים בספרד ממוסים על ההכנסה משכירות שוטפת בשיעור של 24%, וכן נדרשים לשלם מס רווחי הון של 19% – מס הנגזר ממחיר המכירה של הנכס.

עם זאת, נראה כי גם פה ישנו יתרון ברור להשקעה באמצעות חברות, שכן במסגרת החוק לעידוד השקעות, חברה שבבעלותה יותר משמונה נכסים מושכרים זכאית להנחה מרחיקת לכת במס החברות, בשיעור של 95%. חוק זה נחקק כמהלך-נגד לעלייה החדה במחירי השכירות ובמטרה להגדיל את היצע הדירות לשכירות במדינה. חוקי עידוד ההשקעות הם זרז נוסף לחברות גדולות להיכנס ולהשקיע בשוק הנדל"ן המקומי בשנים שאחרי המשבר.

המחסור בדירות לצעירים הוביל את הממשלה לעודד חברות לפתח את שוק השכירות וליהנות מהטבות מס קרדיט: StockSnap

לצלול למספרים

כמו בכל השקעה, גם בשווקים שמספקים הזדמנויות חד-פעמיות במיקומים אטרקטיביים, הצלחת ההשקעה ורמת התשואה שהיא תניב תלויות במידה רבה ביכולתו של המשקיע לקרוא את המפה – תרתי משמע. "הבחירה באזור השקעה מסוים חייבת להיות תוצאה של מחקר שוק מעמיק", מסביר אסף לבנת, מומחה להשקעות נדל"ן ומנכ"ל נדל"ן ספרד הישראלית, העוסקת בהשקעה, השבחה, יזמות בנייה והשכרה של דירות ובניינים בספרד. "המחקר העסקי חייב להקיף מידע 'קר' וסטטיסטי, שבוחן את אזור ההשקעה הפוטנציאלי מכל הכיוונים - סוג האוכלוסייה, נתוני ההגירה, נגישות של תחבורה, מגמת המחירים בשוק, שוכרים ורוכשים פוטנציאליים, תוכניות פיתוח אזוריות, קווי תחבורה חדשים, בנייה חדשה, מוקדי משיכה עתידיים, ועוד.

"לצד זה", מדגיש לבנת, "המחקר חייב להתבסס על עבודת שטח, הכוללת בחינה של כמות גדולה של נכסים באזור, לרכישה ולהשכרה, וזאת כדי להבין את השוק לעומק. משקיע נדל"ן חייב להיות מחובר, בכל רגע נתון, לכמה שיותר מקורות מידע, ולהתעדכן באופן קבוע בשיח ובהלך הרוח בשוק. המשקיע חייב לעשות מאמץ ליצור קשר בלתי-אמצעי עם מתווכים, מנהלי נכסים ואפילו עם בעלי עסקים בשכונה, ששומעים לפעמים על נכסים חמים המיועדים למכירה לפני כולם. בסוף, הידע והמומחיות שצבר המשקיע ישרתו אותו ברגע האמת, ויאפשרו לו לזהות הזדמנויות ולתפוס את העסקות הטובות ביותר בשוק".

אסף לבנת - מומחה בהשקעות נדל"ן בספרד

השוק רחוק משיאו - למי שיודע היכן להשקיע

נדל"ן ספרד, הפועלת תחת מטריית הפעילות העסקית של לבנת גרופ, הבינה את הפוטנציאל הטמון בשוק הספרדי כבר בשנות ההתאוששות הראשונות שלו מהמשבר. במהלך השנים הוציאה החברה לפועל מאות עסקות, יצרה לעצמה בסיס פעילות רחב וצברה ידע מקצועי, ניסיון ומוניטין בשוק הנדל"ן המקומי. בין השאר פועלת החברה במישור היזמי, כשמאחוריה כבר כמה פרויקטים מוצלחים.

לבנת מאמין שהזדמנות ההשקעה הבולטת ביותר כיום בשוק הספרדי מצויה דווקא בעיר הוספיטלט (L’hospitalet), הסמוכה לברצלונה, מקום משכנן של האוניברסיטאות הגדולות של האזור. לדבריו, "הוספיטלט היא חלק ממחוז ברצלונה, ומהווה המשך אורבני רציף של העיר מבחינת בנייה, אוכלוסייה ותחבורה. לאחר ניתוח של השוק ועשרות עסקות שעשתה החברה באזור, אין לנו צל של ספק שמחירי הנדל"ן בהוספיטלט ישובו תוך מספר שנים לרמות המחירים הגבוהות שאיפיינו את האזור טרם המשבר".

ואמנם, המחירים בהוספיטלט כיום נמוכים למדי, ועדיין ניתן לרכוש בה נכסים בעלויות נמוכות משמעותית מאשר לפני עשור. כך, אם ברבעון השני של 2018 היה מחירו הממוצע של מ"ר בספרד 2,348 יורו, הרי שברבעון הראשון של 2007, היה המחיר הממוצע 4,117 יורו – 75% יותר.

מחירי מ"ר בנוי בהוספיטלט, ב-2018-2002

על המחירים בהוספיטלט לעלות בכ-75% כדי להדביק את מחירי טרום המשבר צילום: idealista

"הפרשי המחירים הדרסטיים בהשוואה לברצלונה השכנה, הן מבחינת רכישה והן מבחינת השכרה, מהווים להשקפתנו זרז לעליית מחירים", מסביר לבנת, ומזכיר את אזור המסחר של הוספיטלט, המכיל יותר מ-250 קמ"ר של משרדים, מלונות, חנויות וקניונים, כולל סניף גדול של איקאה ומארח את כנס הסלולר העולמי המפורסם.

לדברי לבנת, "אזור המסחר המודרני הזה מהווה עוגן תעסוקתי אפילו לתושבי ברצלונה. גם קו המטרו שנחנך באחרונה, ומחבר את העיר ישירות לשדה התעופה ולמתחם האוניברסיטאות, שבו לומדים כ-70 אלף סטודנטים, תורם להמשך עליית המחירים באזור".

הוספיטלט. 250 אלף מ"ר של משרדים, מלונות וחנויות – וגם מתחם איקאה

אז האם שוק הנדל"ן הספרדי בכלל, והוספיטלט בפרט, מסתמנים כיום כאופציות ההשקעה האולטימטיביות? מוקדם אולי לקבוע, אולם ניתן כבר לראות שלאור סביבת הריבית האפסית, מחירי הנדל"ן הגבוהים בישראל וצעדי הממשלה להצרת צעדיהם של בעלי דירות מרובות, ישראלים רבים משתחררים מתפישות מסורתיות, ומסמנים את השקעתם הבאה מעבר לים.