תמ"א 38: כדי להגיע לקו הסיום – צריך לחשוב על הדרך

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כעשור לאחר שהגיחה לחיינו, ישראלים רבים המתגוררים באזורי הביקוש כבר יודעים לספר: התחדשות עירונית היא עסק מורכב וסבוך, שכלליו משתנים חדשות לבקרים. בעוד חברות יזמיות רבות יודעות היטב את מלאכת השכנוע והחתמת הדיירים, לא כולן יודעות להתמודד עם המשוכות התכנוניות שצצות בדרך – מה שלא פעם מסתיים בגניזת הפרויקט, לעתים שנים אחרי שהחל.

מכשולים לא צפויים אלה, ברמה העירונית והארצית – ובהם סוגיית ההסדרה של זכויות הבנייה, עיכובים של שנים במתן היתרי הבנייה וכן ניגוד אינטרסים בין הצדדים המעורבים בתהליך – הביאו בשנים האחרונות לירידה במספר התחלות הבנייה בפרויקטים של תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש.

שורה של צעדים ננקטו אמנם בשנה האחרונה על מנת לייעל את קידום הפרויקטים. בין אלה ניתן למנות את הקמתן של שש מינהלות עירוניות חדשות, וכן את התיקון לחוק הדייר הסרבן ביולי האחרון, המאפשר במקרים מסוימים להחליף הסכמה של דייר בחתימה של עורך דין. ואולם, הקושי המהותי ביותר במיזמי התחדשות עירונית טמון באי הוודאות שהדיירים והיזמים שרויים בה, גם בשלבים המתקדמים של הפרויקט.

הבחירות לרשויות המקומיות שנערכו באחרונה, כמו גם הבחירות לכנסת שצפויות להיערך אי שם בסוף 2019, לא מוסיפות כמובן ליציבות התכנונית. לפחות ברמה העירונית, עד לכינונן של מועצות עיר חדשות פרויקטים רבים ייוותרו תקועים, וסביר כי גם הכללים והנהלים בתחום, כמו גם התמורות שהצדדים, בחלק מהפרויקטים, מצפים להן – יעברו שינוי יסודי.

בכל הקשור לרשויות המקומיות, הרי שטענתן מובנת – הגדלת שטח הבנייה בתחומן והבאת עשרות אלפי תושבים חדשים מחייבות סיוע כלכלי מצד המדינה לצורך הקמת התשתית המתאימה שתאפשר איכות חיים נאותה להם ולשכניהם הוותיקים. לכן גם טבעי שבמציאות העירונית הדינמית ייאלצו קובעי המדיניות לבצע שינויים ולהוציא הנחיות חדשות ליזמים.

הריסת בניין ברחוב צה"ל בגבעתיים. התכנון בעיר מסובך, אך הביקוש אדיר צילום: איגל צילומים

גבעתיים כמשל

על אף תדמיתה השלווה והפסטורלית - ואולי בשל כך, בעצם - העיר גבעתיים היא אחת "המסובכות" בארץ מבחינה תכנונית. שכנתה הקטנה של תל אביב, שמוקפת מכל כיווניה במתחמי בנייה צפופים של רשויות מקומיות אחרות, היא כבר כיום השנייה בצפיפות אוכלוסייתה, אחרי בני ברק.

הביקוש האדיר לדירות בשטחה הפך את גבעתיים לאחד ממוקדי הפעילות התוססים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, כשבתווך עומדת העירייה, שמצד אחד מבינה היטב את חשיבות ההתפתחות האורבנית (רוב בנייני העיר נבנו לפני 50 שנה ויותר), ומצד שני מתמודדת עם מחסור בשטחים למוסדות חינוך וציבור.

"אחד האתגרים הגדולים הוא בשלב המו"מ המקדמי מול הדיירים, שבו צריך להעריך מה יהיה גודל הבניין החדש, כמה קומות יהיו בו ומה יהיו שטחי הדירות, כשברקע מרחפים להם השינויים התכופים והבלתי-נמנעים במדיניות התכנונית העירונית". מסביר מתן סופר, ממייסדי חברת מותג עירוני, המתמחה בייזום פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38, ומובילה כיום כמה פרויקטים בעיר גבעתיים. ואולם לדבריו, "האתגר הזה לא נגמר בשלב המו"מ, ועל היזם להיות מוכן לכל תרחיש גם בהמשך הפרויקט, ואם צריך – לחשב מסלול מחדש".

הסביבה התכנונית שסופר פועל בה עתידה לקבל ממד של יציבות עם אישורה הצפוי של תוכנית המתאר העירונית ב-2019, לאחר הפקדתה עוד קודם לכן להתנגדויות. ואולם גם אז, האתגרים המהותיים שעמם מתמודדת גבעתיים ייוותרו בעינם.

ראשון לדעת זאת הוא ראש העיר, רן קוניק, שאמר באחרונה בריאיון ל-TV10 כי "תוכנית המתאר תתן ליזמים את הוודאות שהם תמיד רצו... גם הדיירים מבינים שלא תמיד ניתן לקבל דירה יותר גדולה מהתחדשות עירונית, אבל כן לקבל דירה מחודשת וממוגנת, עם מעלית ועם חניה, עם מרפסת ועם ממ"ד. אם היו לי שטחים פנויים לבתי ספר, מתנ"סים, מרכז ספורט וכדומה – החיים היו יותר פשוטים".

"כיוון שהמו"מ עם הדיירים נמשך לרוב חודשים ארוכים, ולעתים אף שנים, ישנה חשיבות עליונה להכרת מדיניות התכנון העירונית, וליכולת התגובה לשינויים בה", מדגיש סופר. "אחד הדברים הכי חשובים שנדרשים מיזם, ולצערי לא כולם מקפידים עליהם, הוא היכולת 'לתקשר' את השינויים הללו לבעלי הדירות, ולנהל יחד איתם את ההיערכות המסחרית - גם אם השינויים מצמצמים את אפשרויות הבנייה, וכתוצאה מכך גם את התמורות שהדיירים יזכו להן".

ראש העיר גבעתיים, רן קוניק. גם הדיירים מבינים את המגבלות צילום: דוברות עיריית גבעתיים

כגודל הציפייה

דבריו של סופר משקפים מציאות מוכרת וכואבת, שבה יזמים רבים, הגם שפועלים אל מול בעלי הנכסים בתום לב, לא יודעים תמיד להתנהל אל מול שינוי פתאומי בכללי המשחק, או כשנדרש מהם להתייצב בפני הדיירים עם "בשורות קשות" ולחשוב ביחד כיצד מתקדמים מהמקום החדש.

סופר עצמו חווה גם הוא את המהמורות האלה – ומקרוב מאוד. ב-2016 התקשרה מותג עירוני עם בעלי דירות בבניין ברחוב ז'בוטינסקי בגבעתיים, אלא שכעבור זמן לא רב, הנחיה תכנונית חדשה של העירייה טרפה את הקלפים, וחייבה את החברה לשנות את הפרויקט מן היסוד – באופן שסיכן את עצם קיומו.

"התחלנו דיאלוג עם 12 בעלי דירות נהדרים, מביני עניין, שהיו בשלים לקיומו של הליך לבחירת יזם", מספר סופר. "ביצענו סדרה של בדיקות תכנוניות וכלכליות, ועל בסיסן הגשנו הצעה אשר שיקפה תוספת של 19 מ"ר לשטחי הדירות. אחרי דיונים שערכו ביניהם, הדיירים בחרו בנו להוביל את ההליך.

"התקדמנו בציר המשפטי, וגיבשנו עם אדריכל הפרויקט את תכנון הבניינים, לרבות המפרט הטכני ומנגנוני האיזון בין כלל הבעלים. אולם כשהתקרבנו לישורת האחרונה, אחרי שמועד חתימת ההסכם כבר נקבע, התקבל מסמך מדיניות חדש של העירייה, ששינה את כל תנאי הבסיס. נאלצנו לעצור את ההליך, ולבשר לדיירים כי לאור השינויים במדיניות ניתן יהיה להגדיל את דירתם ב-7 מ"ר לכל היותר.

"כגודל הציפייה, כך גודל האכזבה", משחזר סופר את תגובת הדיירים, ומספק הצצה קטנה למערכת היחסים הרגישה שבין היזם לבעל הנכס. "במקרים כאלה, יזם שהוא לא רק יזם, אלא שותף אמיתי של הדיירים, יודע לנהל את המתיחות ה"פנים-בניינית" הזאת ולהביא לשיח בריא. למזלנו, בפרויקט בז'בוטינסקי בורכנו בבעלי דירות שבחרו להסתכל על חצי הכוס המלאה, ולהבין שלמרות הכל, מדובר בתמורה יפה מאוד. ועדיין, האירוע דחה את החתימה על ההסכם בכשישה חודשים, ודרש לתכנן מחדש את הפרויקט כולו".

מתן סופר (מימין) ויואב שפריר, מייסדי מותג עירוני. כל בניין מספר סיפור צילום: מותג עירוני

לוותר על פרויקט בתל אביב – מתוך עיקרון

לתחום הבנייה הגיע סופר לפני כעשור, כשחיפש נכס ישן להשבחה. הוא רכש את דירתו הראשונה ושיפץ אותה מהיסוד. "החוויה לימדה אותי המון וחשפה אותי לתחום שמשלב תכנון, סדר וירידה לפרטים, לצד חזון ואינטראקציה מרובת-משתתפים. הרגשתי שהפרויקט הקטן הזה טומן בחובו סיפור שלם שמספר כל בניין בישראל - כל דייר והרקע שלו; כל דיירת והצרכים שלה; קונפליקטים אינסופיים בין שכנות ושכנים, שהדרך היחידה לפתור אותם היא ביכולת להיות רגיש וקשוב להם".

הבנה זו של שוק הנדל"ן התוותה את הבסיס הערכי להקמת מותג עירוני. החברה הוקמה לפני שש שנים על ידי סופר, יוצא יחידה מובחרת ויזם בתחום הבנייה, ויואב שפריר, איש חיל האוויר בעברו. על אף שנות פעילותה המעטות יחסית, צברה החברה ניסיון רב בשטח, ובימים אלה מקדמת 10 פרויקטים של התחדשות עירונית במתווה של חיזוק ובמתווה של הריסה ובנייה, בלב אזורי הביקוש - ברמת גן, גבעתיים, רמת השרון ותל אביב.

לדברי השניים, אחריות כלפי הדיירים היא מבחינת החברה אבן יסוד לכניסה לכל פרויקט בנייה. תפישה זו הובילה את דרכם גם במקרה הלא-שגרתי שקרה להם בחודשי הפעילות הראשונים של החברה: "אחד הפרויקטים הראשונים שהגשנו בהם הצעה לבעלי הדירות היתה עסקת תמ"א 38 חיזוק קלאסית במרכז תל אביב", מספר שפריר. "זה היה מגרש גדול יחסית שניתן היה לחזק בו את הבניין ולהוסיף מעלית בכל כניסה, וממ"ד, מרפסת וחניה לכל דירה. עסקה שבכל קנה מידה - היקף הפרויקט, רווחיות, מיקום - היתה מצוינת עבורנו, ויכולה להאיץ באופן משמעותי את התפתחותנו כחברה יזמית צעירה.

"בסופו של דבר ויתרנו על העסקה הזאת מתוך עיקרון, מפני שאחד מחברי הנציגות הדומיננטיים ביקש לרכוש מאתנו את אחת מדירות הפנטהאוז בהנחה של 400 אלף שקל. כשהשבנו כי בכדי לאשר בקשה כזאת יהיה עלינו לשקפה לכלל בעלי הדירות ולקבל את הסכמתם - הבנו שאנחנו מחוץ למשחק".

לדברי שפריר, "יזמים רבים שוכחים שלא מדובר כאן בעוד עסקה שגרתית בעולם העסקי, אלא בעסקה מורכבת אשר משתתפיה לרוב הם אינם אנשי עסקים. עבור חלק ניכר מהם, מדובר בנכס המשמעותי ביותר בחייהם, מה שאומר שפעמים רבות ההחלטה שלהם היא כלל לא כלכלית או רציונלית, אלא רגשית. לכן אנחנו, היזמים, נדרשים להעניק תשומת לב אמתית והקשבה כנה, ובעיקר להקפיד על הפרדה ברורה בין הערכות ותקוות, לעובדות בשטח".