בחזרה ליבשת: 7 סיבות שדוחפות את משקיעי הנדל"ן לאירופה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בחודש הבא, בסמוך למסיבת עיתונאים המתוכננת למועד זה, צפוי הבנק הפדרלי של ארה"ב להודיע על העלאת ריבית נוספת, מרמה של 2%-2.25% לרמה של עד 3%. עבור השחקנים בשוק הנדל"ן האמריקאי מדובר באירוע מאיים ובעל השלכות, הקורה בתקופה עמוסת אירועים במיוחד - אם הפד אכן יעלה את הריבית, תהיה זו הפעם הראשונה מאז 2015 שהריבית מועלית ארבע פעמים בשנה.

בסוף 2015 השוק בארה"ב הראה מדדים כלכליים חיוביים אשר העידו על איתנותו, ועבר ממצב של ריבית אפס להתחלה של העלאות בריבית. המדדים כללו שיעור אבטלה נמוך של 4.3% ואינפלציה של 1.5%, אשר הבשילו את השוק לעליית ריבית, ומאז מעלה הבנק הפדרלי את הריביות בכרבע אחוז, שלוש פעמים בשנה.

העלאת הריביות העקבית בארה"ב מייצרת במעצמה שוק חזק עם אקלים סיכון מופחת. כך למשל, אג"חים יכולים להניב תשואה יפה ככל שהריבית עולה, אך למשקיעי הנדל"ן מדובר בבשורה רעה. תפקיד הריבית למתן את האינפלציה ולמנוע התחממות מהירה מדי של השווקים השונים בארה"ב. האינפלציה כעת נעה סביב 2%, ומשמעותה שמחירי הנכסים מתייקרים גם הם. העלאות הריבית כתגובה לאינפלציה מחזקות את ערך הדולר לעומת מטבעות אחרים, אך מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן ישלם גם על עליית המחירים וגם את הריביות הגבוהות ביותר שנראו מאז ימי טרום משבר הסאב-פריים.

בספטמבר האחרון הובילה העלאת הריבית למכירת נכסי נדל"ן על ידי משקיעים. על פי ההערכות, מלבד העלאת הריבית הרביעית הצפויה עד סוף השנה, עתידות להתקיים לפחות עוד שלוש העלאות ריבית נוספות ב-2019 וב-2020. המשמעות היא, בפשטות, שנדל"ן יהיה יקר יותר בארה"ב. המדינה מעלה את החסמים לרוכשים ולמשקיעים שאינם בעלי הון עתק, ולכן, למי שמחפש נדל"ן להשקעה, מומלץ לחצות את האוקיינוס האטלנטי לכיוון מזרח – בואכה אירופה.

בודפשט. התשואות גבוהות מאוד, וכמעט לא מושפעות מהמסים הנלווים

הופה לבודפשט

ואמנם, בעת האחרונה נרשם גל של משקיעים שעוזבים את ארה"ב ו"חוזרים" ליבשת הישנה, כאשר לשיעורי הריבית הגבוהים בארה"ב מתווספים גורמים נוספים שתורמים לכך. אביב זאדה, הבעלים של מניב בודפשט - חברה היוזמת, מתווכת ומנהלת נכסים בבירה ההונגרית - מונה סיבות נוספות למגמה:

קשיי המרחק: ככל שמדובר במשקיעים ישראלים, הרי שמי שקונה נכס בארה"ב יתקשה לטוס לבדוק את הנכסים ואת מצבם לאורך זמן. בשביל לבקר בנכס צריך לטוס 12- 14 שעות, בעוד שלמרבית יעדי ההשקעה באירופה מדובר בכ-4-3 שעות טיסה בלבד. הקרבה של אירופה לישראל והעלויות הזולות יותר ביעדים מזרח-אירופיים מאפשרות למשקיעים גמישות במעקב אחר הנכס.

זאדה מספר על שני לקוחות שלו, זוג שחי 35 שנה בניו ג'רזי וחזר לארץ, ששיתפו אותו בניסיונם: "לכם יש חיים אחרים", אמרו לו. "בתוך שלוש שעות אתם קופצים לראות את החברים או את הנכסים. אנחנו לעומת זאת צריכים לתכנן כל נסיעה כמה חודשים מראש". לדברי זאדה, "בגילים מבוגרים יותר לא פשוט להעביר שעות טיסה ממושכות. בזכות הקרבה לארץ, הזוג הזה, כמו רבים אחרים, החליט להשקיע עכשיו באירופה".

עלויות ביקור בנכס: כאשר המרחק מהנכס רב והיעד עצמו יקר יותר, התשואות על ההשקעה פוחתות. "אם עולה להגיע לבודפשט 100 יורו, לארה"ב עולה 800-700 דולר במקרה הטוב. התשואה אוטומטית יורדת, כי גם כשהתשואה על הנכס ממש טובה בארה"ב, אם משקיע רוצה לנסוע לראות אותו, מספיקות שתי נסיעות כדי להפחית את הרווח משמעותית", אומר זאדה.

עלויות התחזוקה: "הקרבה לישראל הופכת את התחזוקה השוטפת לזולה יותר. בגלל שיש חברות בארה"ב שמתחזקות לישראלים נכסים, המשקיעים הישראלים יודעים שאין להם ברירה - זה לא שהם יכולים לקפוץ בספונטניות לנכס. לכן הם במובן מסוים לקוח שבוי, הם בכל מקרה יצטרכו להחזיק את חברת הניהול. במצב כזה, לפעמים 15%-20% מההכנסות הולכות על תשלומים לחברות ניהול.

"בבודפשט מבקשים 10% דמי ניהול וזה מקובל על כולם, כי מקסימום, אם המשקיע לא מעוניין בחברה מסוימת, התחרות גבוהה ויש חברות ניהול רבות. אם נוצרות בנכס בעיות כמו פיגור בתשלומי הדיירים או שלפתע אין מים חמים, יש מי שמטפל בזה ו-10% נחשבים מאוד זולים לכאב הראש שהם פוטרים את המשקיעים ממנו. זה מאוד משמעותי - אם נכס מניב תשואה של 8%, אך 20% מההכנסות הולכות על תחזוקה ודמי ניהול, ונוסף על כך צריך לבקר בו לפחות פעם בשנה, 8% מידלדלים ל- 4%".

יוקר אזורי הביקוש: כשהריביות גבוהות, אזורי הביקוש כמו מנהטן או פאלו אלטו פחות חשופים לזעזוע מכל עלייה, אך התשואות בהם נמוכות יותר ומגיעות לסדר גודל של 3.5%-4%. באזורים המבוקשים פחות, כמו פילדלפיה או מיזורי, יותר זול להשקיע וניתן להגיע לתשואות של 8%. אולם, כל העלאה בריבית הופכת משמעותית יותר ומאטה את הביקוש, מאחר שכוח הקנייה של האוכלוסייה עצמה פוחת.

זאדה מעיד כי בבודפשט, לעומת זאת, התשואות באזורי הביקוש גבוהות מאוד, ולא מושפעות כמעט מהמסים הנלווים בשל שיעורם הנמוך. "יש מס רכישה בגובה 4%, אך המס שמעודד הרבה אנשים לקנות נכסים להשקעה הוא מס השבח הנמוך: 15% בשנה הראשונה - ואחר כך יורד כל שנה ב-4% עד לשנה החמישית שבה הוא מתאפס לחלוטין". לדבריו, בניכוי המסים וההוצאות הנלוות, השקעה בבודפשט של 600-500 אלף שקל מניבה תשואות יפות ביותר, הנעות בטווח של 7%-12% לשנה.

אביב זאדה. "העלאת הריבית בארה"ב – בשורה רעה למשקיעי הנדל"ן" צילום: מניב בודפשט

ביורוקרטיה סבוכה: על מנת להשקיע בארה"ב באופן פרטי, ישנו הליך ביורוקרטי סבוך ומייגע, ולא כל המשקיעים עומדים בתנאים הנדרשים. על כן מרבית המשקיעים פועלים תחת חברות או קבוצות רכישה, אך השקעות מסוג זה דורשות ידע מקדים רב וסקר שוק מקיף, בצל סיכון גבוה להונאות ולמרמה בתהליך.

גם באירופה ישנן מדינות המעודדות השקעה באמצעות חברות על ידי הקלות מס למיניהן, אולם במדינות מזרח אירופיות החפצות לעודד משקיעים, נהוגה שיטה פשוטה ונוחה של רישום בטאבו, וישנן חברות יזמיות ישראליות, רבות ומנוסות, אשר מסייעות לגשר על הפער ולוקחות על עצמן את הטיפול בהליך.

שוק השכירויות: זאדה מציין יתרון שהמשקיעים בבודפשט נהנים ממנו וקשור לאופי שוק השכירות בעיר. בעוד שאזורי הביקוש המתוירים בארה"ב, וגם בערים מזרח אירופיות זולות, מציגים עצמם כיעד מומלץ להשקעה - רובם נשענים על שוק תיירות עם השכרות קצרות-טווח. יש לכך חיסרון בולט, והוא שתחלופה תדירה של שוכרים - בעלי מחויבות אפסית למצבו של הנכס - עשויה להוביל לבלאי מהיר ולגרור הוצאות רבות על תיקונים וניקיונות.

בבודפשט לעומת זאת, כ-90% משוק הדירות מבוסס על השכרות לסטודנטים. מה עוד שאשרת הלימודים שלהם תלויה באשרת השהייה שלהם, שעליה חותמת חברת ניהול הנכס. לכן, כשסטודנטים לרפואה שוכרים דירה, הם מתייחסים אליה כמו בית ושומרים עליה בהתאם – מה שמעניק לבעל הנכס שש שנים של ראש שקט.

לדברי זאדה, למרות המוניטין החיובי שארה"ב נהנית ממנו, "בהשקעה בנדל"ן במדינה המספרים הגבוהים על הנייר הופכים בפועל להרבה יותר נמוכים". ואכן, נראה כי מבחינת משקיע הנדל"ן הישראלי, ארה"ב לא רק רחוקה מישראל – גם בין ההבטחות והתקוות לבין המציאות מפריד אוקיינוס שלם.