עולים בלה גוארדיה: הלב המסחרי החדש של תל אביב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אזור המסחר והמשרדים של יד אליהו, בסמוך למחלף לה גוארדיה, ממשיך בתנופת הפיתוח שמאפיינת אותו בשנים האחרונות, ומושך עוד ועוד חברות ובעלי עסקים, מאזורים שונים של העיר ומחוצה לה. לפי התוכניות הרבות שמקדמת הוועדה המקומית באזור, התהליך הזה רק צפוי להתעצם, ולחזק את מעמדו של האזור כמוקד הפעילות המסחרית של תל אביב.

בראשן של תוכניות אלה הקמת גשר השלושה, שיחבר בין שכונות מזרח תל אביב לפארק גלית הסמוך להיכל מנורה מבטחים, ויבטל למעשה את ההפרדה שיוצר נחל איילון בין שני חלקי העיר. הגשר צפוי לכלול שני נתיבי תנועה לכל כיוון, מדרכות משני צדיו, שבילי אופניים ורצועה ירוקה ברוחב של כ-20 מטר. פארק גלית עצמו חודש מן היסוד אך לפני שנים ספורות, וכולל כיום גינוי נוי, פינות משחק, שבילי אופניים וסקייטפארק הנחשב למשוכלל ביותר בישראל.

החברות המסחריות הגדולות לא איחרו לזהות את הפוטנציאל הגלום באזור המתחדש. ביניהן חברת גינדי החזקות, שזכתה במרץ השנה במכרז לבניית שני מגדלי מגורים בני 30 קומות ביד אליהו, בסמוך להיכל מנורה מבטחים, על מגרש בשטח של 10 דונם. גינדי, שהציעה בתמורה לזכות לבנות במגרש 408 מיליון שקל, גברה במכרז על הצעות של קנדה ישראל ואשטרום.

ברקע לכל אלה נמצא הפרויקט העתידי והמדובר של קירוי נתיבי איילון, שיחבר בין שני צדיו של תוואי הנחל. על פי תוכנית האב, שאושרה בוועדה המקומית לתכנון ובנייה בתל אביב-יפו לפני שנתיים, ישתרע הפרויקט על פני 240 דונם, ויכלול שטח מקורה עם נתיבים להולכי רגל ולרוכבי אופניים, שטחים ירוקים ובתי קפה – וכל זה מעל לנתיבי איילון הסואנים. גם בניית גשר יהודית, שעלה לכותרות בעת האחרונה, כבר החלה, והוא עתיד לחבר את שדרות יהודית שבשכונת מונטיפיורי עם רחוב יגאל אלון.

רחוב לה גוארדיה. 2,400 דירות חדשות לצד בתי קפה ועסקים קטנים צילום: עמית שעל

המשרדים מרוויחים

השינויים הגדולים שעתיד לעבור מתחם לה גוארדיה יורגשו לא רק בחזיתות הרחובות ובמראיתו של קו הרקיע של מזרח תל אביב, אלא יתבטאו היטב גם במחירי הנדל"ן המסחרי המניב באזור, שכיום הם עדיין נמוכים בהשוואה לאזורים מסחריים אחרים בעיר – כמו גם במחירי השכירות.

"השוכרים שמגיעים לאזור הזה עושים את זה בעיקר בגלל המחיר הנוח, המיקום האטרקטיבי בלב תל אביב והקרבה לנתיבי איילון ולנתיבי תחבורה ראשיים", אומר איתי קנטרוביץ, מנהל הפעילות של חברת אדגר השקעות ופיתוח בישראל, המקימה, משכירה ומנהלת נכסים משרדיים בתל אביב.

פרויקט הדגל של החברה הוא מגדל המשרדים אדגר 360, הסמוך להיכל מנורה מבטחים. את המגדל המרשים, הנישא מעל לנתיבי איילון ובולט בין המגדלים שסביבו, מייחד בין השאר פרופיל השוכרים הפועלים בו, אשר הופכים אותו במידה רבה לרובע הדיפלומטי החדש של העיר. בין אלה ניתן למנות את שגרירויות שוודיה, פינלנד וגרמניה. מלבד השוכרים הבינלאומיים, משמש הפרויקט אכסניה גם למשרדי החינוך והמשפטים, וכן לחברות היי-טק ופירמות של משרדי עורכי דין.

לדברי קנטרוביץ, נוסף על מחירי השכירות שעודם אטרקטיביים ביחס למתחמי תעסוקה אחרים בעיר, להצלחת הפרויקט אחראי במידה רבה מיקומו המרכזי ברחוב השלושה, ובסמוך לנתיבי התחבורה הראשיים של העיר – נתיבי איילון, רחוב יגאל אלון ורחוב יצחק שדה.

מגדל אדגר 360. 20 קווי אוטובוס מגיעים למתחם צילום: אסף פינצ'וק

גם הגישה למתחם נוחה למדי, בוודאי בהשוואה לשאר אזורי המשרדים שבלב העיר: "כ-20 קווי אוטובוס מגיעים לתחנות הסמוכות למגדל, כולל תחנת מוניות", מרחיב קנטרוביץ. "החניונים הציבוריים הצמודים, המכילים כ-1,200 מקומות חניה, מספקים מענה גם למי שמגיע ברכב פרטי. בנוסף, שאטלים יוצאים מתחנת רכבת השלום לכיוון המגדל, ומהמגדל לתחנה. גם על הבאים באופניים פרטיים חשבנו, ואנו מספקים להם חניון מיוחד בשבילם בתוך המגדל עצמו. כמו כן בצמוד למגדל יש עמדת תל אופן".

לכל הפרויקטים האמורים בסביבת לה גוארדיה מתווספת רמפת הירידה לאיילון, שמחברת את נתיב התחבורה הבינעירוני (לכיוון צפון) לרחוב השלושה. כיום נעשה ברמפה שימוש באירועים המוניים פרטניים, אולם העירייה פועלת להפיכתה לקבועה.

בשונה ממתחמי משרדים אחרים בעיר, שלעתים נסמכים מבחינה תזרימית על קומת המסחר, יזמי אדגר 360 מקפידים להתמקד במשרדים בלבד, ולא ניתן למצוא במגדל נכסים מסוג אחר – דבר שגם הוא מבטיח לשוכרים שקט תעשייתי. עם זאת, סביבת המגדל מספקת מגוון פעילויות וכוללת עירוב שימושים מובהק, וכך בין היתר ניתן למצוא שם מסעדות, בתי קפה ומתחמי מסחר, הפעילים גם בשעות הערב.

סגן ומ"מ ראש העיר תל אביב, דורון ספיר. "לה גוארדיה יהפוך מציר לרחוב" צילום: שאול גולן

אף בניין לא נשכח

גם תנופת הבנייה למגורים לא נפקדת ברחוב לה גוארדיה. להערכת העירייה, בתוכניות ההתחדשות העירונית שמקודמות לאורך הרחוב, צפויות להתווסף ל-880 הדירות הקיימות ברחוב כ-2,400 דירות חדשות, בבניינים של 15-8 קומות שחזיתותיהם ישובצו בבתי קפה ועסקים קטנים. בסך הכל, המדיניות שמקדמת העירייה עתידה להגדיל את מספר הדירות בלה גוארדיה פי 3.8-3.2, כך שמספר התושבים במתחם צפוי לשלש את עצמו.

"עקרונות התכנון לרחוב לה גוארדיה הובילו להפיכתו מציר עירוני לרחוב עירוני, באמצעות בינוי ושימוש מסחרי תומך מגורים במפלס הכביש, מה שיאפשר לתושבי השכונה למצוא את מבוקשם היומיומי בחנויות הרחוב – מבלי להזדקק לשימוש ברכבם הפרטי", אומר דורון ספיר, סגן וממלא מקום ראש עיריית תל אביב-יפו ויו"ר ועדת המשנה לתכנון ובנייה. לדבריו, "התוכניות המקודמות בימים אלה ממש ישלימו בתוך שנים ספורות את החזון התכנוני לרחוב".

בהמשך לדבריו של ספיר קובע עירא רוזן, רכז בכיר במחלקת תכנון מזרח במינהל ההנדסה, כי "רחוב לה גוארדיה הוא עמוד השדרה של ההתחדשות העירונית בשכונת יד אליהו. יש בו כיום שתי תוכניות של התחדשות עירונית במתווה של פינוי-בינוי, שאושרו בסמכות הוועדה המחוזית עוד לפני אישור תוכנית המתאר העירונית, ואשר תואמות במידה רבה את העקרונות שמתווה תוכנית מתאר זו". אחת מתוכניות אלה מצויה כיום בשלבי הביצוע, ואילו השנייה נמצאת בדרך להוצאת היתרי הבנייה. "ברמה העקרונית", אומר רוזן, "אני יכול לומר שיש ריבוי יוזמות לאורך רחוב, ואין כמעט בניין שלא ניסו או מנסים לקדם בו יוזמה במסגרת תוכנית כזו או אחרת".