העירייה שינתה את מדיניות התכנון – והתמורה לדיירי הפרויקט נסקה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

כתובת: אלכסנדר ינאי 14-12 ו-6-4, תל אביב

המצב כיום: בכל צמד בניינים יש 22 דירות בשלוש קומות מעל קומת עמודים חצי מפולשת (כלומר, גם בקומת הקרקע יש 2 דירות). לכל צמד בניינים יש כניסה משותפת מהרחוב, אך לובי כניסה נפרד.

היזם: חברת אקו סיטי אס.אל יזמות ובנייה.

המבצע: חברת שרגאווי ליבוביץ' מקבוצת אקו סיטי.

בא כוח היזם: עורכי הדין מאיר ארד ורפי חיימוביץ' ממשרד עו"ד ארד-לוקסנבורג ושות'.

אדריכליות: לילך גרוסברד ויפעת וינציגסטר, תחת ניהולו של דודו רשף, מנכ"ל משותף באקו סיטי.

מועד קבלת ההיתר: לבניינים 14-12 – עד מאי 2020; לבניינים 6-4 – פברואר 2021.

הסיפור המסתתר: ההסכם בין בעלי הדירות בבניינים מס' 14-12 נחתם כבר ביוני 2011, וכעבור שלוש שנים וחצי נחתם הסכם דומה גם בבניינים מס' 6-4. ההסכם הראשוני בשני הבניינים היה לביצוע פרויקט מסוג חיזוק ותוספות (תמ"א 38/1). ואולם, עם כניסתה לתוקף של תוכנית רובע 4 והסדרת זכויות הבנייה מכוחה, התאפשר לצדדים לשנות את התכנון ולהפוך את הפרויקט לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה-מחדש).

וכך, באוקטובר 2017 נחתם בין החברה היזמית לבעלי הדירות הסכם חדש, שלפיו ארבעת הבניינים הקיימים ייהרסו ותחתם ייבנו בניינים חדשים בני 6 קומות, מעל קומת עמודים חצי מפולשת ומרתפי חניה משותפים. בסך הכל יוקמו 38 דירות חדשות במקום 22 הקיימות.

אלכסנדר ינאי 6, הדמיה קרדיט: ארד-לוקסנבורג ושות'

הפרויקט הישן: חיזוק ותוספת

מספר דירות קיים: 22

תוספת דירות: 6

מקומות חניה: סה"כ 14 במתקן ( 8 ליזם ו-6 עבור בעלי דירות החזית).

תמורה לבעלי הדירות:

דירות עורפית - ממ"ד (11.5 מ"ר) + מרפסת שמש (6 מ"ר).

דירות חזית - מרפסת שמש (12 מ"ר) + חנייה.

הפרויקט חדש: הריסה ובנייה

מספר דירות קיים: 22

תוספת דירות: 16

מקומות חניה: 42 חניות בשני מפלסים של חניון תת-קרקעי.

תמורה לבעלי הדירות:

עבור כל הדירות - תוספת שטח של 16 מ"ר + 12 מ"ר מרפסת שמש / הצמדת גינות לדירות הקרקע + חניה בחניון תת-קרקעי.

מכשולים: על פי דרישות רשות כבאות והצלה, ברחובות הצרים מ-2.7 מטר שבהם מתווספות דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית, תידרש הרחבת הדרך הפנויה למעבר כלי רכב, תוך צמצום שטח המדרכה. עוד נקבע כי במקרים שבהם אין אפשרות להרחיב את הדרך, אישור רשות הכבאות יינתן רק אם הבניין יכלול שני חדרי מדרגות או תוספת מדרגות חיצוניות לבניין, שיאפשרו הגעה של כוחות מערך הכבאות לבניין ולסביבתו.

לדברי עו"ד מישל ארד ממשרד ארד לוקסנבורג ושות', המלווה את היזמים ברחוב ינאי, מדובר בדרישות שאינן ניתנות ליישום: "לא ניתן לכלול שני חדרי מדרגות בכל בניין במצב של דרך צרה. זאת, בין היתר, בשל ההוראות המרחביות של רובע 4, המחייבות להותיר לפחות 15% משטח המגרש לטובת מאגר מי גשמים, מה שממילא מקטין מאוד את המרתף.

אלכסנדר ינאי 6, הדמיה קרדיט: ארד-לוקסנבורג ושות'

"מה שיפתור את התסבוכת הוא ביטול האפשרות לחנות משני צדי הרחוב. הסימון הקיים כיום, שמאפשר חניה בשני הצדדים, לא מאפשר מעבר של רכב כיבוי אש ואף לא עונה על דרישות התכנון של משרד התחבורה עצמו. אלכסנדר ינאי הוא רחוב צר, שבו כלי רכב חונים כששני גלגלי המכונית על המדרכה. ברגע שתבוטל האפשרות לחנות משני צדי הרחוב, רוחבו יהיה מעל 3.5 מטר, ולא יידרש כל פתרון כיבוי אש נוסף".

"הנושא הזה משפיע על פרויקטים רבים נוספים ברחוב", מסכם ארד, "ונראה שהעירייה תצטרך לתת את דעתה עליו בטרם יזמים ובעלי דירות יגישו עתירות בעניין".

אלכסנדר ינאי 6, כיום צילום: ארד-לוקסנבורג ושות'