עידוד מיזמי פינוי-בינוי: החקיקה מתחילה להתיישר עם המציאות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

התיקון לחוק פינוי-בינוי (עידוד מיזמי פינוי-בינוי), שאושר ביולי האחרון בכנסת, הוא בעל חשיבות מכרעת על תחום ההתחדשות העירונית. התיקון נועד להסדיר את היחסים שבין יזם לדיירים מתוך מטרה להגביר את האמון ושיתוף הפעולה בניהם, ובכך לקדם פרויקטים של פינוי-בינוי. עיקר התיקון לחוק עניינו באוכלוסייה המבוגרת ובמי שהוגדרו עד היום "דיירים סרבנים".

בהתאם לתיקון לחוק, כל דייר שבמועד חתימת הסכם פינוי-בינוי בין היזם לבין ראשון הדיירים בבניין גילו מעל 75 והוא מתגורר בדירה לפחות שנתיים, לא ייחשב דייר סרבן ולא ניתן יהיה לתבוע אותו בשל כך, ובלבד שהיזם הציע לו לקבל במקום דירת התמורה אחת מהחלופות הבאות, לפי שיקול דעתו: שתי דירות קטנות בבניין החדש (חלף דירת תמורה בשטח גדול); או דירה קטנה ותוספת מזומן (על מנת לאזן את התמורות המוצעות לכלל הדיירים בבניין).

בנוסף, היזם רשאי, אך לא חייב, לאפשר לאותו דייר לוותר על דירת התמורה ובמקומה לבחור אחת מהאפשרויות הבאות: למכור ליזם את דירתו בהתאם לשווי הדירה החדשה; להתפנות לדיור מוגן; או לדרוש מהיזם לרכוש עבורו דירה חדשה בבניין אחר, בשווי הדירה החדשה (על מנת לחסוך את מעבר הדירה הכפול).

בניין המיועד לפינוי-בינוי ברחוב אבא הלל סילבר ברמת גן צילום: עמית שעל

במקרה של דיירים שגילם במועד חתימת הסכם פינוי-בינוי על ידי ראשון הבעלים הוא מעל 80, היזם יהיה מחויב להציע להם את האפשרות השלישית (לוותר על דירתם ולעבור לדיור מוגן או לדירה אחרת, או לרכוש את דירת התמורה), וזאת בנוסף לאפשרות של הישארות בבניין, בין אם בדירה קטנה וקבלת מזומן או קבלת שתי דירות קטנות בבניין.

בכדי שהפתרונות שניתנו לדייר המבוגר לא יפגעו בכדאיות הכלכלית של הפרויקט, תוקנו בהתאם גם חוק מיסוי מקרקעין וחוק מס ערך מוסף. זאת, על מנת להקטין ככל האפשר את החשיפה למס בגין בחירה באחת מאפשרויות אלה, וכדי שיזמים לא יחששו להיכנס לפרויקטים של פינוי-בינוי שקיימים בהם דיירים מבוגרים.

כמו כן, על מנת שבחירת הדייר תהיה נטולת שיקולים מיסויים – נכון להיום היזם חשוף לתשלום מס שבח ורכישה בגין עסקות אלה – תוקן חוק מיסוי מקרקעין כך שהדייר המבוגר יהיה פטור מתשלום מסי שבח ורכישה בכל אחת מהחלופות שיבחר, לפי התנאים המפורטים בחוק.

בנוסף, עד כה נבדלו פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי באופן הטיפול בדיירים סרבנים: בתמ"א 38 יש סמכות למפקח על רישום המקרקעין למנות כונס נכסים שיחתום בשם הדייר הסרבן, בעוד בפינוי-בינוי הסנקציה היחידה נגד דייר כזה היתה תביעה נזיקית. המחוקק שינה עיוות היסטורי זה, והוסיף לבית המשפט את הסמכות למנות כונס נכסים שיחתום בשם הדייר הסרבן.

עו"ד ירדן אגם. עקיפת הדיירים הסרבנים – גם בפינוי-בינוי צילום: גרומן ושות'

כמו כן, על מנת למנוע החתמת דיירים "מדלת לדלת" בשיטת הפרד ומשול, ועל מנת להגביר את האמון בין הדיירים ליזמים, התיקון לחוק מחייב את היזם לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, הבטוחות שהוא מציע לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך המסמך יתורגם לשפתו של הדייר.

ככל שהיזם לא יכנס אסיפה או לא ימסור את פרטי ההצעה, הדיירים יוכלו לבטל את העסקה – כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. סנקציה נוספת היא מתן סמכות לממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית לבטל עסקות שנחתמו בשפה שלא מובנת לדיירים.

הכותב הוא עו"ד במשרד גרומן ושות’ המתמחה בתחום המקרקעין בכלל, ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט