מבקשים פחות – מקבלים פחות: ההתחדשות העירונית מראה סימני דעיכה

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

אף שנראה כי ההתחדשות העירונית כובשת כל פינת רחוב במרכז הארץ, ולמרות הצהרות גורמי התכנון בדבר חשיבות הענף להגדלת היצע הדיור בערים, סיכום 2018 מציג תמונה אחרת לגמרי – ועגומה למדי. כך עולה מבדיקה שערכה חברת מדלן, שבחנה את מספר הבקשות להיתרים למיזמי התחדשות עירונית ואת קצב אישור הבקשות בשמונה השנים האחרונות.

הבדיקה מלמדת כי 2017 היתה שנת שיא בענף, שבה ניתנו 499 היתרים לבניית 11,365 דירות. ואולם ב–2018, שבה אמורה היתה להיות קפיצת מדרגה נוספת בתחום ההתחדשות העירונית, צנח מספר הדירות שלהן ניתן היתר ב–25% והסתכם ב–8,590 בלבד. זהו נתון זעום בשוק שבו נמכרות יותר מ–100 אלף דירות בשנה, שמחציתן דירות חדשות. במקביל, מספר הבקשות להיתר רשם צניחה של כ–40% לעומת 2017.

"בכל שנה ב–2010–2014 חלה עלייה דו-ספרתית גם במספר הבקשות וגם במספר ההיתרים שניתנו ביחס לשנה הקודמת. נראה היה שהשוק מתחיל להבין את הפוטנציאל האדיר הגלום בתמ"א 38, ושגורמי הרישוי הבינו רכשו מיומנות בטיפול בהליך המורכב", אמר השבוע איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל, בראיון ל-TheMarker.

 "ב–2016 התרחש מפנה כשהתברר שיש אי־ודאות לגבי אופן חישוב הזכויות, ומספר הבקשות להיתר צנח ביותר מ–16%. ב–2017 תוקנה הבעיה והירידה פסקה, אבל דווקא 2018 התגלתה כשנה של קריסה משמעותית".

בקרב גורמים בענף אין ספק כי אחד הגורמים העיקריים לירידת במספר הבקשות וההיתרים הוא הבחירות המקומיות שנערכו באוקטובר. אלה לפתו את ההתחדשות העירונית בשני היבטים: מצד אחד, הם העמידו את היזמים מול אי-ודאות גדולה במיוחד – זהות היושב בלשכת ראש העיר או המועצה בכוחה לחרוץ את גורלו של פרויקט; ומצד שני, פרקטי וממשי הרבה יותר – הן הביאו להקפאת פעילותן של ועדות התכנון המקומיות. מאז לא כל הרשויות חזרו לפעילות מלאה. בטבריה למשל, לא הוקמה עדיין קואליציה ולכן ועדת התכנון והבנייה עודה משותקת.

לדברי זינגר, גורם מצנן נוסף היה מערכת רישוי זמין, שנועדה למחשב ולייעל את מערכות התכנון — אך כשלה בכך. לדבריו, "רבים מתלוננים שכניסתה של המערכת לפעילות בתחילת 2017 הוסיפה קושי לתהליך המסובך ממילא".

הפתרון נמצא מתחת לאף

ההתחדשות העירונית אמורה לספק את עתודות הקרקע העיקריות לבנייה חדשה באזורי הביקוש, ולפתור את בעיית עודפי הביקוש. על פי תחזיות מינהל התכנון, כ–70% מכלל התחלות הבנייה עד 2040 במחוז מרכז אמורות להישען על התחדשות עירונית. מכאן שהירידה במספר ההיתרים ובהתחלות הבנייה בתחום צפויה להשפיע על המשך המחסור בדירות בשנים הקרובות.

"עם כל הכבוד לבחירות לרשויות המקומיות, הנתונים שמראים ירידה כה דרסטית במספר הבקשות וההיתרים – צריכים להדליק לגורמי התכנון נורה אדומה. כבר כיום הביקוש עולה על ההיצע ובמדינה עם גידול דמוגרפי כמו שלנו, אין הרבה זמן לחכות", אומר יהודה הרציג, מנכ"ל קבוצת הרציג נדל"ן, העוסקת בייזום ובנייה, בין היתר בפרויקטים של התחדשות עירונית.

יהודה הרציג. להשקיע בהתחדשות עירונית כמו במחיר למשתכן ובהסכמי הגג צילום: יח"צ קבוצת הרציג

"האי-ודאות שאני וחבריי הפועלים הענף בנייה מדברים עליה כל כך הרבה, כבר לא מתבטאת רק בפרויקטים שתקועים בוועדות המקומיות השונות – עכשיו רואים אותה בירידה במספר הבקשות של יזמים לפתוח במיזמים חדשים. גם אם המספר הזה יחזור לגדול בחודשים הקרובים, הרי שהמצב רחוק מלהיות מעודד, ומחייב את המדינה להשקיע עוד משאבים בתחום הזה – ממש כפי שעשתה במחיר למשתכן ובהסכמי הגג, צעדים שיעילותם נתונה בספק, בוודאי לעומת ההתחדשות העירונית".

הרציג מוסיף כי לפי המכפילים הקיימים באזור המרכז בלבד, התחדשות עירונית יכולה לספק לשוק יותר מחצי מיליון יחידות דיור פוטנציאליות – אם רק יבצעו אותה במתכונת הנכונה: "בתמ"א 38/1 (חיזוק מבנים והוספת קומות – ד"כ) בונים היום עד קצה המגרש, בבנייה צפופה שלא משרתת את התושבים.

"גם במדינה כבר מבינים שעתיד הבנייה נמצא בפרויקטים של מתחמים שלמים, עם מרווחים בין הבניינים ושטחי ציבור, ובעיקר עם עירוב שימושים שיאפשר גם לרשויות להרוויח. ברגע שיעשו את זה, נראה מהר מאוד התיישרות של מספר הבקשות וההיתרים לתמ"א 38 ולפינוי-בינוי".

ראול סרוגו. הארנונה שמשלמים משקי הבית אינה רווחית צילום: עמית שעל