למרות הפסיקות: "עיריית תל אביב ממשיכה לגבות היטלי השבחה מופרכים"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סוגיית היטלי ההשבחה בתל אביב לאחר אישור תוכנית הרבעים ממשיכים לעורר סערה בשוק הנדל"ן המקומי. מבדיקה שערך כלכליסט באחרונה עולה כי בעוד דרישת התשלום הממוצעת להיטל השבחה ברובע 3 עומדת על 267 אלף שקל לדירה, פסיקת השמאות המכריעה מפחיתה את גובה ההשבחה ל-17 אלף שקל בממוצע, המהווים שיעור הפחתה של 92% בממוצע.

מצב דומה קיים גם ברובע 4: דרישת התשלום הממוצעת היא 305 אלף שקל, בעוד שפסיקות השמאים המכריעים עומדות על 35.5 אלף שקל בממוצע – הפחתה של 89.5%. הבדיקה נערכה על 70 פסיקות שומה מכרעת נגד העירייה מתוך כ-150 פסיקות כאלה.

לאור צפיפות הבנייה בעיר, האופי השונה משכונה לשכונה (לעתים אף באותו הרובע) וכן הגבלות הבנייה הנגזרות מאזורי הכרזה ומבנים לשימור, לכל בניין דנ"א משלו, המשפיע על מידת ההשבחה שחלה בו, אם בכלל. תכניות הרבעים אמנם יצרו ודאות תכנונית לבנייה בשטחן, אך לטענת שמאים ומשפטנים בכירים בתחום, לא יצרו השבחה אוטומטית לנכסים, וישנן פסיקות שאף קובעות כי התוכניות לא יצרו השבחה כלל.

חרף הפחתות משמעותיות לטובת בעלי הנכסים, לא מוותרת עיריית תל אביב על פוטנציאל הגבייה האדיר, וממשיכה לדרוש באופן קבוע היטלי השבחה גבוהים תוך התעלמות מהחלטות שמאים מכריעים. למרבה הצער, תושבים המערערים על כך – לרוב באופן מוצדק – צפויים לקרב משפטי ארוך הכרוך בסכומים לא מבוטלים.

רח' יהודה המכבי ברובע 4 בתל אביב. ההשבחה הופחתה ב-82% צילום: עמית שעל

שיטת ההתעלמות

היטלי השבחה הם היטלים המושתים על בעלי נכסים בגין עליית שווי הנכסים בעקבות אישור תוכניות בניין עיר. ההשבחה נמדדת על פי היחס בין עסקה שהיתה מתרחשת בשוק החופשי במצב התכנוני קודם לאישור תכנית, המכונה "המצב הקודם", כנגד גובה עסקה דומה לאחר אישורה, המכונה "המצב החדש". ההפרש בין שני המצבים שקול לגובה ההשבחה, אשר מחצית ממנו משלם בעל הנכס לרשות המקומית.

ב-2016 הושגה פסיקה מכרעת בנושא היטלי השבחה, שלאורה פועלים מרבית השמאים. פסיקה זו, בערר של רון צין נגד הוועדה המקומית ברמת גן, קבעה כי כאשר נכס עומד בתנאים לתמ"א 38/2, ככל שאלה תורמים לשווי הנכס, אין הצדקה להתעלם מתרומה זו במצב הקודם לאישור תוכנית חדשה. עוד נקבע בערר זה כי גובה התרומה והמשקל שיש לתת לתמ"א 38 הן שאלות שמאיות שבהן יכריעו שמאי המקרקעין.

"עיריית תל אביב מתעלמת בשיטתיות מערר רון צין, שקבע באופן מפורש כי במצב הקודם יש להביא בחשבון את תמ"א 38, וכן מפסיקות נוספות בנושא שאינן משרתות אותה", קובעת השמאית דליה עסיס, המייצגת תושבים בתל אביב בעררים על היטל השבחה בכלל ובתוכניות הרבעים בפרט.

כדוגמה מביאה עסיס שומה ברחוב מלאכי ברובע 3, שם היא ייצגה את בעלי הנכס בהשגתם על היטל השבחה של העירייה. בשומה זו פסקה השמאית המכריעה שושי שרביט שפירא לטובת הדיירים, וקבעה כי יש לחייבם בהיטל השבחה רק במועד הוצאת היתר הבנייה, ולא בעת מכירת הדירות בבניין. זאת, לאחר שעסיס טענה כי לאור מגבלות המגרש לא ניתן לנצל כלל את זכויות הבנייה בו – לא מכוח תמ"א 38, ובוודאי לא מכוח תוכנית הרבעים. השמאית המכריעה קיבלה את הטענה, וקבעה כי האפשרות לנצל במגרש את הזכויות מכוח תוכנית הרבעים אינה ודאית. המשמעות עבור הדיירים במקרה זה היתה אפוא איפוס היטל ההשבחה.

בניין עיריית תל אביב. לא ממתינים להוצאת היתר בנייה צילום: אוראל כהן

לאחוז במקל משני קצותיו

עיריית תל אביב ממשיכה לחייב בהיטל השבחה בעת מכירות דירות בבניינים אשר הוודאות לגבי יכולת ניצול הזכויות בהם שואפת לאפס, ולא ממתינה למועד הוצאת היתר הבנייה, על אף פסיקת השמאית המכריעה. לדברי עסיס, הסיבה לכך היא שהעירייה יודעת שבעת הוצאת היתר הבנייה, הזכויות שניתן היה לנצל מכוח תמ"א 38 היו פטורות מהיטל השבחה. על כן היא מנסה בדרך עוקפת לגבות היטל השבחה בגין תמ"א 38 בעת המכר, ומכנה זאת היטל השבחה בגין תוכנית הרבעים.

בדומה, בניין נוסף שבו מטפלת עסיס החל ב-2013 בהליך הוצאת היתר בנייה לחיזוק ותוספות מכוח תמ"א 38/1. בהמשך, לאור השינויים במדיניות העירייה, תהליך בחינת ההיתר נבדק מכוח תוכנית הרבעים. עיריית תל אביב דחתה את הבקשה להיתר תוספות הבנייה על בסיס תוכנית הרבעים, אך במקביל הוציאה שומת היטל השבחה לדירה שנמכרה בבניין, בטענה שניתן לנצל את הזכויות מכוח אותה התוכנית בדיוק. טרם התקבלה פסיקת השמאי המכריע בתיק זה, אולם דבר אחד ברור: עיריית תל אביב מנסה לאחוז במקל משני קצותיו – בהתאם לצורכיה.

"השמאים המכריעים שטיפלו עד כה בתוכניות הרבעים קבעו הפחתות משמעותיות מהשומות של העירייה. ההפחתות נעות מ-80% ועד ל-100%, דהיינו אפס השבחה", מציינת עסיס. כך למשל, בשומה שבה טיפלה עסיס ברחוב בן יהודה, תוכנית הרבעים איפשרה תוספת של שתי קומות ועוד קומה חלקית, אך השמאי המכריע אלי כהן הכיר בתוספת של קומה וחצי בלבד. זאת, מאחר שלטענתו במצב קודם יש להביא בחשבון את מדיניות העירייה שנהגה טרם אישור תוכנית הרבעים, ועל כן ההפחתה הסתכמה ב-82% משומת העירייה.

דליה עסיס צילום: אלן צ'פלסקי

האזרח הקטן משלם

גם בקרב השמאים המכריעים קיימת מחלוקת. הוויכוח ביניהם נסוב סביב השאלה כמה יש לנכות במצב הקודם – 2.5 קומות בגין תמ"א 38, או 1.65 קומות בלבד על פי מסמך המדיניות שקדם לאישור תוכנית הרבעים. לעומת זאת, כל השמאים המכריעים תמימי דעים כי יש להביא בחשבון במצב הקודם את הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38, בעוד שעיריית תל אביב לא מקבלת טענה זו על אף ערר רון צין ועררים נוספים המהווים תקדימים לנושא.

לדברי עסיס, חוסר ההתחשבות של העירייה בפסיקות קודמות גוררת את התושבים למאבק משפטי ארוך ויקר. "עיריית תל אביב הגישה על כל ההחלטות של השמאים המכריעים עררים, אולם כל עוד העררים הללו לא נדונים, העירייה ממשיכה להוציא שומות גבוהות ולא מקבלת אף טענה של השמאים המכריעים. מי שמשלם את המחיר הוא האזרח הקטן, אשר יום בהיר אחד הוחלט כי 10%-15% ממחיר דירתו ילך לקופת עיריית תל אביב.

"האזרח נאלץ לשלם שכר טרחת שמאי מכריע, ששכרו נגזר מגובה ההשבחה. בנוסף הוא צריך לשלם לשמאי מטעמו, ואם לא די בכך לשלם לעו"ד כדי להתגונן מפני העררים שמגישה העירייה על השמאים המכריעים".

עסיס מוסיפה גם קריאה לוועדת הערר: "יש להתקדם במהירות לקבלת החלטה בנושא מאחר שמדובר בסוגיה עקרונית. כל יום שעובר אזרחים נפגעים כלכלית ונגררים להליכים משפטיים אינסופיים. לרוב מדובר באזרחים שזוהי דירתם היחידה, אשר מוצאים עצמם מאבדים אחוז ניכר מהתמורה שקיבלו במכירה, לטובת שכרי טרחה לסוללת בעלי מקצוע שתלווה אותם כדי להשיג תוצאה שהיו אמורים להשיג מלכתחילה. יש להתחשב באזרחים ולחדול מהמחול המשפטי הזה".