הכנסת שותף באמצע התמ"א? מפתיע כמה שזה טוב

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בתקופה האחרונה אנו עדים למגמה שהולכת ותופסת תאוצה, במסגרתה חברות יזמיות מבקשות להכניס שותפים לפרויקטים בשלבים שונים בתחום ההתחדשות העירונית.

האמור נכון הן לגבי חברות קטנות והן לגבי חברות גדולות, כשבבסיס מגמה זו שיקולים תפעוליים, ביצועיים, מיצוביים וכלכליים. כך עושות למשל חברות שצברו מספר רב של פרויקטים, שלצורך קידומם נדרש הון עצמי גדול יותר מההון הזמין לרשותן; או חברות שהתפתחו בתחום ומעוניינות לשלב כוחות עם חברות גדולות יותר בכדי לטפל במתחמים ובפרויקטים מורכבים, ומנגד חברות גדולות שעד כה לא עסקו בתחום ו/או שאינן בנויות לקידום מתחמים בשלבים ראשוניים, ומבקשות להיכנס לתחום ולפרויקטים בשלבי בשלות מתקדמים יותר.

בניגוד למה שאולי טבעי לחשוב, כניסתו של שותף לפרויקט אינה אירוע שלילי או רע במהותו. אדרבה, זהו חלק טבעי בהתפתחות של תחומים רבים במשק, והוא מיטיב עם שני הצדדים: היזם מצליח לקדם את הפרויקטים השונים שלו – אינטרס המשותף גם לדיירים ולבעלי הזכויות – ולשפר את נזילות של משאביו; ואילו הדיירים, בחלק גדול מהמקרים, פוגשים חברות מנוסות ומבוססות שיודעות לקדם את הפרויקט בצורה הטובה ביותר, תוך מיקסום היכולות והערכים המוספים של היזם המקורי והשותף החדש גם יחד.

משרדנו, ברון ושות', מלווה עסקות רבות מאוד בתחום ההתחדשות העירונית. בחודשים האחרונים פגשנו לא מעט חברות ופרויקטים המחפשים שותף ו/או רוכש בדיוק מהסיבות הנזכרות לעיל. יש לציין כי במרבית הסכמי ההתחדשות העירונית קיימת מניעה להעברת זכויות בפרויקט על ידי היזם לצדדים שלישיים, לעתים מניעה מוחלטת ולעתים חלקית, ועל כן נדרש שיתוף פעולה בין היזם לדיירים לצורך מהלך כזה.

עו"ד גלעד ברון. כבר בהסכם ההתקשרות יש לקבוע אם היזם רשאי לסחור בזכויות הפרויקט צילום: תמר מצפי

במסגרת הכנסת השותף החדש לפרויקט מתקשרים הצדדים (היזם והשותף) בהסכם מכירת מניות או הקצאת מניות, המקנה לשותף זכויות בפרויקט בהתאם לחלקים שסוכמו בין הצדדים. דבר זה יכול להיעשות גם באמצעות רכישה או המחאה של חלק מהזכויות החוזיות בפרויקט, שלא במסגרת עסקת מניות.

לעתים מדובר בהסכמים המותנים בקבלת היתר בנייה לפרויקט או בהסכמה ואישור מצד הדיירים. במקרה של פרויקט המלווה על ידי גוף מממן, נדרשת גם הסכמת האחרון.

שותפים כאמור יכולים להיות ממגוון סוגים, כל אחד והערך המוסף שלו. הנפוץ שבהם הוא השותף הפיננסי – זה המבקש להשקיע בפרויקט. לצדו יש את השותף הביצועי – המהווה למעשה את הזרוע הקבלנית/ביצועית של הפרויקט. בשני המקרים האלה, כניסתו של השותף משפרת מהותית את מצב הדיירים – מבחינתם יש כעת גוף נוסף שנותן להם מענה ומאמין בהיתכנות המיזם המשותף.

היבטי מס וחוזים

המישור החוזי – מעבר לתנאים המקובלים בדבר התחייבויות הצדדים – מימון, תחומי אחריות וכו' – לעתים קרובות ישנם סעיפים שמקורם בהסכם התמ"א או הפינוי-בינוי שמגבילים את היזם המקורי בהעברת זכויות בפרויקט, לחלוטין או עד לשיעור מסוים שלהן.

מניסיוננו, גם במקרים שבהם יש מניעה חוזית להעברת זכויות, פנייה מסודרת מצד היזם לדיירים שהתקשרו עמו ובאי כוחם לא נענית בשלילה, ומתן האישור למהלך נשקל בחיוב דווקא.

המישור המיסויי – להכנסת שותף לפרויקט יש גם היבטים מיסויים, שכן לעמדת רשויות המס מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין, כלומר עסקה לכל דבר. ואולם, בניגוד לעמדת רשויות המס, לאחרונה ניתן פסק דין על ידי ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי, אשר קבע שבשלבים מוקדמים של העסקה, בהם מהותה טרם התגבשה ולא התקיימו תנאים שקבועים בצדה, לא מדובר בפעולה באיגוד מקרקעין. ככל שמדובר בפעולה באיגוד מקרקעין או מכירת זכויות במקרקעין, ישנה חשיפה למס רכישה בשווי הזכויות במקרקעין, ולא רק בגין סכום התמורה שמשולם במסגרת ההתקשרות.

למיטב ידיעתנו, בכוונת רשות המסים להגיש ערעור על ההחלטה, ועל כן עדיין שוררת אי-בהירות בנושא. מכל מקום, ניתן להתמודד עם חוסר בהירות זה בעסקה הבנויה נכונה.

אז ליזם זה כדאי, אבל מה יוצא מזה לדיירים?

היזמים הפועלים בתחום הפנימו כי בעלי הדירות הם שותפים שווי זכויות בעסקה, אם לא השותפים העיקריים בה, וככאלה הדרישות והצרכים שלהם חייבים לבוא בחשבון גם במסגרת מהלך של הכנסת שותף חדש לפרויקט.

בחודש שעבר ביטל בית המשפט המחוזי בתל אביב (ה"פ מחוזי ת"א 62104-11-17 עין יהב 7, 5, 3 חולון בע"מ נ' ברכה דיין), הסכם התקשרות בין בעלי דירות בבניין בחולון לבין יזם חדש שביקש להחליף את היזם המקורי, משום שבהסכם עם האחרון לא היה סעיף המתיר את המהלך. בית המשפט קבע כי בחירת יזם היא קריטית להצלחת הפרויקט, וכי בין בעלי הדירות ליזם נדרש אמון מיוחד ועל כן קיים צורך בשקיפות מלאה בהתקשרות ביניהם.

לסיכום, בהסכם תמ"א או פינוי-בינוי חשוב לעגן היטב את זכויות הדיירים, ולקבוע האם היזם ראשי לסחור בזכויות הפרויקט ובאילו בתנאים, ואיזו הסכמה נדרשת לכך מאת הדיירים.

הכותב הוא שותף מנהל, מייסד, של ברון ושות' משרד עורכי דין, המתמחה במיסוי ובליווי פרויקטים של התחדשות עירונית