תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי: תבעתם דייר סרבן? עכשיו תחכו שנתיים

פסק הדין של בית המשפט העליון בעניין רגינה שורצברגר מ-2014 עסק בתביעה שהוגשה בגין "סירוב בלתי-סביר” (כמשמעו בחוק פינוי-בינוי) של בעל דירה להתקשר בהסכם שעליו חתמו יתר בעלי הדירות. התביעה נסובה על האחריות בנזיקין של שורצברגר כלפי יתר בעלי הדירות, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי-ביצוע העסקה.

בית המשפט, מפי השופט נעם סולברג, עמד על הקשיים בשימוש בסעדים שהקנה החוק, טרם תיקונו: "דומני כי העניין דנן הוא דוגמה חיה להצדקת גישתו של פרופ’ אהרן נמדר, לפיה אין בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס”ו-2006 מענה מושלם לבעיית ההסכמה של דיירים: 'החוק אמנם יוצר תמריץ לדייר הסרבן להצטרף לתוכנית הפינוי ובינוי במקום להסתבך בהליכים משפטיים שעשויים לעלות לו בסכומים ניכרים. ואולם, אין במתן הפיצוי עצמו כדי לחייב את הסרבן להצטרף מיידית לפרויקט, כך שהוא עשוי להידחות בגין נקיטת ההליכים המשפטיים לתקופה ארוכה ביותר. נראה כי הפתרון הנכון לכך יהיה בחקיקה הקובעת במפורש כי יהיה ניתן לחייב את הסרבן להצטרף להסכם עם היזם על יתרונותיו ועל חסרונותיו' (אהרן נמדר פינוי ובינוי 38 (תשע”ג-2013)). לנו נראה כי בסופו של דבר יהיה על המחוקק לנקוט פתרונות של כפייה של המיעוט הסרבן על-ידי חקיקה מפורשת שתתיר לעשות כן".

בחלוף מספר שנים, באוקטובר 2018, נכנס לתוקפו תיקון מספר 6 לחוק פינוי ובינוי (שכבר זכה לכינוי "חוק הדייר הסרבן") - שקידמה ועדת הרפורמות בכנסת בראשות ח"כ לשעבר רחל עזריה - שבו, בין היתר, ניתנה לבית המשפט הסמכות להורות בצו על פינויו של אותו בעל דירה סרבן, באופן שיאפשר את קידום יציאתה לפועל של עסקת פינוי-בינוי וכן למנות אדם שיוכל לחתום על ההסכם במקום אותו דייר סרבן. בנוסף ניתנה סמכות לאותו בית משפט הדן בתיק לתת צו פינוי בפועל כנגד אותו דייר.

רחל עזריה צילום: אלכס קולומויסקי

התיקון קבע גם הסדרים מיטיבים עם קשישים המתגוררים בבניינים המיועדים לפינוי והריסה, כך שיתאפשר להם לבחור מתוך מספר חלופות לפינוי ודירות תמורה, לרבות דירה חליפית בפרויקט אחר, וזאת מבלי לפגום בפטור הקיים ממס שבח. במכירת הדירה הקיימת ליזם יינתן אף פטור ממס רכישה מכוח תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, וזאת בכדי לאפשר את ביצוע ההסדר החלופי האמור מבלי ליצור חבות מס נוספת.

הסדר דומה נקבע גם בנוגע לעסקות חיזוק בתים משותפים (תמ"א 38/1) בנוגע לקשישים בני 80 ומעלה ובנוגע לבעלי דירות עם מוגבלות, שכעת החוק מקנה להם את הזכות לדיור חלופי בתקופת ביצוע העבודות. זאת, בכדי לעודד אותם להתקשר מרצון בעסקה ולאפשר להם הסדר חליפי מיטיב, גם אם הוא לא עומד לטובת יתר בעלי הדירות בבניין.

ראוי לציין כי זה שנים ארוכות שמרבית ההסכמים כוללים הוראות מיטיבות עם בעלי דירות קשישים או בעלי צרכים מיוחדים, באופן המאפשר להם פינוי מדירתם ודיור חלופי במהלך ביצוע העבודות, גם אם מדובר בתוספת בנייה.

כך למשל היה המצב בתיק גורן אורי שנדון בפני המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב. שם, בין היתר, נתנה המפקחת תוקף להסדר המאפשר מגורים חלופיים לקשישים ובעלי דירות עם צרכים מיוחדים בהסכם שנחתם ב-2010 – כשמונה שנים טרם כניסתו לתוקף של התיקון.

התיקון הבא: סדר דין מהיר

כעת, בחלוף שנה בלבד ממועד כניסתו לתוקף של התיקון, קשה עוד להצביע על פסקי דין שדנו במהותו של התיקון. ואולם, קיימת עדיין לקונה מהותית בהסדר הקבוע בדין בנוגע לזמן הארוך שחולף ממועד הגשת התביעה ועד לקבלת פסק דין. לעתים עשויים הצדדים להמתין פרק זמן של שנה ואף שנתיים עד לקבלת פסק דין מתאים כנגד בעל דירה. לא רק שהעיכוב הרב שנגרם לפרויקט גורם נזק מתמשך ומהותי לכל הצדדים, אלא יש בעיכוב האמור כדי לפגוע בהליך התכנוני ואף באפשרות לביצוע הפרויקט המתכונן.

עו"ד מישל ארד צילום: ארד לוקסנבורג

החלטת ועדה להיתר בתנאים היא תנאי מוקדם להגשת תביעה כנגד דייר סרבן. מיום החלטת ועדה כאמור יש להוציא את היתר הבנייה תוך שנתיים, וכמובן שיזם אינו חפץ להוציא היתר בנייה ולשלם אגרות והיטלים בטרם קיימת החלטה המחייבת את הדייר המתנגד להתקשר בעסקה.

יש מקום אפוא לבצע תיקון מתאים בחוק הקובע דיון בסדר דין מהיר בתביעות כנגד דייר סרבן, כפי שקיים בתביעות כספיות מוגבלות או בתביעות לפינוי מושכר בבתי משפט שלום.

הכותב הוא שותף מנהל במשרד ארד לוקסנבורג ושות', מתמחה בליווי יזמים ובעלי דירות בהתחדשות עירונית