היצע ותרנגולת: כך ביזבזה ישראל את פוטנציאל הביקוש לדירות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

סביבת הריבית האפסית ועלויות המימון הנמוכות דוחפות משקיעים רבים בארץ ובעולם לתור אחר הזדמנויות השקעה – חלומו הוורוד של כל שר אוצר וממשלה. בהיותו בעל ביקוש קשיח ועולה בהתמדה, שוק הנדל"ן הפך במהרה לאחד ממוקדי המשיכה של המשקיעים המקומיים. לכאורה חדשות נהדרות – שהרי שוק הנדל"ן הוא אחד ממנועי הצמיחה של המשק, והשקעות בו אמורות להיטיב עם כולם.

אלא שבישראל בחרה הממשלה, משיקולים שגויים, דווקא להילחם בביקוש לדירות, אשר מגיע הן ממשקיעים והן מצד משפחות צעירות שמבקשות להתחיל בחיים המאופיינים בעצמאות כלכלית. לא מדובר בהקשיה מקרית של סביבת הפעולה שלהם, אלא במדיניות מכוונת שבאה לידי ביטוי, בין השאר, בהעלאת מס הרכישה לרמות של 8% ויותר, הניסיונות להחיל מס על בעלי שלוש דירות ויותר (שאף שלא צלחו עד כה, עדיין לא נקברו סופית) וכמובן המגבלות שהטיל בנק ישראל על שיעורי המימון של הבנקים.

במדינה מתוקנת היו הופכים את הביקוש הגובר לדירות לצמיחה של כלל המשק ומעלים באמצעותו את התל"ג. כפועל יוצא מכך גם גביית המסים היתה גדלה – ולא בגלל העלאת שיעור המס אלא פשוט בגלל הגידול בהיקף הפעילות בשוק.

הבעיות האמיתיות נמצאות באפלה, ואילו המדינה מחפשת את הפתרונות מתחת לפנס, עם העלאת מסים ושאר כלים שרק מזיקים לשוק הדיור והשכירות. ההתמודדות של המדינה צריכה אפוא להיות במקום אחר לגמרי. לא הביקוש הוא הבעיה כי אם הביורוקרטיה – אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) אורך 10-5 שנים, וכדי לקבל היתר בנייה צריכים היזם (והדיירים בפרויקט) להמתין שנתיים. אלה הבעיות האמיתיות של שוק הנדל"ן.

ההתחדשות העירונית גם היא מרכיב חשוב בהבראת שוק הדיור. באחרונה הודיע משרד הבינוי והשיכון על סיום דרכה של תמ"א 38 (התוכנית למיגון וחיזוק מבנים קיימים) באוקטובר 2022 והגייתה של תוכנית חלופית במקומה. במקום לבטל את התוכנית יש להגדיל אותה ולשפר את רווחיותה.

כך למשל, במקום תוספת של שתי קומות לבניין צריך לאשר ארבע קומות – אפשר שתוך חיבור שני בניינים ישנים סמוכים – ובמקום תוספת של ארבע קומות לאשר 8 קומות במתחם של כמה בניינים. כך גם ייפתר נושא השטחים הציבוריים וכל העיר תרוויח, לא רק היזם והדיירים.

ירון ספקטור צילום: ישי רונן

הסוד הוא בהיצע

כוח נוסף שמתדלק את עליית מחירי הדירות הוא ריבית המשכנתאות בישראל, אשר ירדה מתחילת השנה באופן איטי אך עקבי. עלות המשכנתא כבר חזרה לרמות השפל של 2016, לימים שבהם בנק ישראל שקל הרחבה כמותית והורדת הריבית מתחת לאפס, כך לפי הנתונים המעודכנים האחרונים שפירסם בנק ישראל בחודש שעבר.

ירידת הריבית לטווח הארוך, שהיא הגורם העיקרי לעלויות המימון הנמוכות, כבר משפיעה היום על מחירי הנדל"ן. זאת, משום שהשקעה בנכסים ובפרויקטים בעלי תשואה גבולית הופכת פתאום לכדאית; וכן בשל כך שהתשואה האפסית מרחיקה משקיעים מאפיקי השקעה אלטרנטיביים ודוחפת אותם בחזרה לשוק הנדל"ן.

לו הדבר היה ניתן, היה בנק ישראל מעלה את הריבית. אך כידוע הוא לא פועל בחלל ריק ומושפע מהחלטות הבנקים המרכזיים בעולם, בעיקר אלה של יפן ושל מדינות אירופה שמחזיקים את שער הריבית מתחת לאפס.

קשה "לבנות" על שינוי בשיעור הריבית ולכן המדינה צריכה לנקוט בצעדים לא מוניטריים כדי להקל על מצוקת הדיור. אלא שהפתרון כמו שאמרנו הוא לא מלחמה במשקיעים וברוכשי הדירות אלא טמון דווקא בקידום וייעול של ההתחדשות העירונית, הגדלת היצע הדירות ושחרור קרקעות לשוק החופשי – כדי שיעמדו בביקוש הגובר.

כבר ראינו שסבסוד ממשלתי חסר תקדים ומלחמה במשקיעים לא הביאו לירידת המחירים המיוחלת, ויותר מכך – אף יצרו גירעון של 8 מיליארד שקל שכולנו, אזרחי ישראל, נושאים בעולו כיום. הגיע אם כן הזמן לחשוב אחרת.

הכותב הוא שמאי וכלכלן, הבעלים של חברת ירון ספקטור שמאות מקרקעין בע"מ