הסוף לתמ"א: הכתובת נמצאת על קירות הבתים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מה שעמד באוויר במשך חודשים ארוכים, קיבל השבוע תוקף רשמי – בישיבת המועצה הארצית לתכנון ובנייה נקבע כי תמ"א 38 תזכה להארכה אחרונה וסופית בהחלט של שלוש שנים, ותוקפה יפוג באוקטובר 2022.

מי שמעורה בתחום ההתחדשות העירונית ופעיל בו ברמה היומיומית מבין שהמהלך הזה עתיד לגרום יותר נזק מתועלת, וכי מקבלי ההחלטות קצת התבלבלו. מטרתה של תמ"א 38 היא לא לפתור את מצוקת הדיור, להוריד את מחירי הנדל"ן או לשפר את התכנון העירוני וההתחדשות העירונית - יעודה הוא אחר, ברור ומוגדר: מיגון מבנים ישנים מפני רעידות אדמה. משכך, את תועלתה, יתרונותיה וחסרונותיה יש לבחון קודם כל בהיבט זה, ולפני כל אספקלריה אחרת.

רעידת אדמה אינה איום סרק, אלא תרחיש שמחייב היערכות יסודית ונרחבת. מומחים חוזרים ומזהירים מפני קטסטרופה העתידה להיגרם במקרה של רעש אדמה. כולנו זוכרים את הנזקים שנגרמו ב-2018 לבניינים בטבריה בעקבות רעשי אדמה בעוצמה נמוכה יחסית שהתרחשו באזור הכנרת. לכך צריך להוסיף גם את איומי הטילים. כשהחזיתות בצפון ובדרום מתחממות בתדירות גבוהה והולכת, הכתובת נמצאת על הקיר הסדוק - אם דירות לא ימוגנו ובהקדם, את המחיר הכבד נשלם כולנו. כל עוד אין לה חלופה קיימת, סדורה ומפורטת, את תמ"א 38 אסור היה לבטל.

פרויקט תמ"א 38 בגבעתיים. "התוכנית הביאה בשורה לעשרות אלפי דירות" צילום: פדרו

אנחנו שומעות את הביקורות סביב התוכנית - לפיהן תמ"א 38 כלל לא הגיעה למוקדי הסיכון בפריפריה והתנקזה רובה ככולה אל אזורי הביקוש - אולם ראוי להסתכל על התמונה הרחבה. בזכות התוכנית מוגנו כ-14 אלף דירות והוקמו למעלה מ-20 אלף דירות חדשות - ומהמספרים הללו לא ניתן להתעלם. נכון, כמות המבנים שמוגנו באזורי הספר הוא זניח ועל כך יש לתת את הדעת ולשפר את התוכנית, אבל תמ"א 38 הביאה בכל זאת בשורה לעשרות אלפי דירות במרכז הארץ, המצוידות בשעה טובה בממ"דים.

את מה שעובד בצורה טובה באזורי המרכז והשרון, אסור להפסיק, כשבמקביל, על הרגולטור לגבש אסטרטגיה יצירתית שתמשוך יזמים לפעול גם בשאר חלקי הארץ, ובמיוחד בכל אותם מקומות המועדים לפורענות ססמית שבהם אין כדאיות כלכלית. אחד הרעיונות העולים בהקשר הזה הוא של קרקע משלימה, שיעודד מיזמי התחדשות עירונית בפריפריה בתמורה להענקת קרקע ליזמים במרכז. זוהי אופציה ששווה לשקול בכובד ראש, כשמעבר שלה מהתיאוריה אל הפרקטיקה בהחלט יכול לייצר שינוי. רצוי ומומלץ לבחון גם הצעות הנוגעות לסבסוד ממשלתי, הטבות מיסוי וכדומה.

בלמים ואיזונים

תמ"א 38 היא לא תוכנית מושלמת, אבל במקום לבטל אותה בהינף החלטה, יש להפיק לקחים, לייעל ולעדכן אותה. במתווה אשר יחליף את התמ"א, תוענק בין היתר עדיפות לפרויקטים בבנייה מתחמית על פני פרויקטים נקודתיים. אנו מסכימות כי ראוי לחלק את העיר לאזורים בהם ניתן לקדם התחדשות במסגרת מתחמית על מנת לשפר את התשתיות ולהוסיף מבני ציבור, אבל זהו רק פתרון חלקי.

מבלי להכביר מילים על משך הזמן הארוך שמיזמים גדולים שכאלה מצריכים (לרוב מדובר בעשור או יותר, בשל ביורוקרטיה תכנונית וקשיים לאגד את כלל הדיירים), יש להביא בחשבון כי יש אזורים בהם בנייה במסגרת שכזו אינה מתאימה לאופי הסביבה. כמו כן חשוב להתייחס לאותם בניינים נקודתיים, הכלואים במקומות בהם לא ניתן להרחיב את התשתיות הקיימות, וזקוקים גם הם להתחדשות מיידית. עם ביטול התמ"א הבניינים הללו עשויים ליפול בין הכיסאות. לכן, חייבים להשאיר את הגמישות המתבקשת גם במסגרת התוכנית החלופית.

בנוסף, כחלק מהמתווה החדש עתידים ראשי הרשויות המקומיות לקבל לידיהם סמכויות נרחבות יותר לאישור תוכניות של התחדשות עירונית בשטחם. לדעתנו, זהו צעד שגוי, אלא אם יתבצע בזהירות הראויה. החשש הוא שהאינטרס הלאומי, כלומר מיגון מבנים מפני רעידות אדמה וטילים, לא יעמוד בהכרח בראש סדר העדיפויות. מה שעשוי להניע את ראשי הערים הוא הרצון להעשיר את קופת העירייה, למקסם את היטלי ההשבחה ולהטיל על היזמים כמה שיותר מטלות ציבוריות. כדי שראש רשות לא יוכל לנצל את כוחו באופן בלתי מידתי, האג'נדה שיוביל חייבת לעבור בקרה ופיקוח מצד המדינה. בכלל, על המדינה לדאוג לבלמים ואיזונים בין השחקנים העיקריים הפועלים במסגרת של התחדשות עירונית – הדיירים, הרשויות והיזמים, שכן הענקת כוח מוגבר לאחד על חשבון השני היא מתכון בטוח לצרות.

עוה"ד פז רוקח טמבלר (מימין) ולימור ויזל. "במקום לבטל את התמ"א, לעדכן ולייעל אותה" צילום: מושיק לינדנבאום

כמי שמלוות יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אנו עדות לסימני שאלה רבים העולים באשר לעתידו של התחום. היזמים מבינים היטב לאן נושבת הרוח, ובמצב עניינים המאופיין בעיקר באי-ודאות, הם פשוט נמנעים מלקדם מיזמי תמ"א מחשש שלא יצליחו לסיים אותם. המשמעות: גם פרויקטים שכבר יצאו לדרך נתקעים תוך כדי תנועה, ומסבים נזקים כלכליים אדירים - הן ליזמים והן לבעלי הדירות, שהסתמכו עליהם ותיכננו את עתידם בהתאם. במיוחד נכונים הדברים לפרויקטים שכבר הוגשה בגינם בקשה להיתר טרם שינוי המדיניות, וזו עדיין לא נדונה.

את ההשלכות של פקיעת התמ"א אנו צפויים לראות בקרוב גם במדד המחירים, הצפויים לעלות ולטלטל את שוק הדיור. בכוונותיהן הטובות של מקבלי ההחלטות אנו לא מפקפקות, אלא שמי שחשב שגניזתה של תמ"א 38 תעניק רוח גבית לתחום ההתחדשות העירונית, עלול עוד לגלות שהמהלך הוביל דווקא לתוצאה הפוכה.

הכותבות הן שותפות ומייסדות משרד עוה"ד ויזל, רוקח, רווח ושות', המלווה דיירים ויזמים בפרויקטים במסגרת התחדשות עירונית