קרקע חקלאית פרטית: מה עושים כשתוכנית חדשה לא מייעדת אותה למגורים?

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בעלי זכויות בקרקעות חקלאיות המצפים, בכיליון עיניים ובמשך שנים רבות, ליום שבו תאושר תוכנית "הפשרה" שתתיר בקרקע בנייה, לא תמיד יודעים כי היום המיוחל צופן בחובו סיכון למפח נפש ששמו "ייעוד לצורכי ציבור". מהם הסימנים המקדימים וכיצד אפשר להתמודד עם "הסכנה"?

בתחילת הדרך מכינה הרשות המקומית תוכנית כוללנית שמגדירה את החלקים בקרקע שעליהם ייבנו בניינים למגורים, שטחי מסחר ותעשייה, שטחים לטובת הציבור, מוסדות ציבור, פארקים, כבישים, מוסדות ציבור וכדומה. בשלב זה מופתעים בעלי הקרקעות להיווכח כי יש מהם מי שחלקותיהם נמצאות באזור בנייה למגורים – ומשכך בסוף הדרך הם יזכו לממש את מלוא זכויותיהם ולבנות על הקרקע – ואילו בעלי קרקעות אחרים – אלה שהרשות החליטה לייעד את קרקעותיהם ל"מטרות ציבוריות" – איבדו כמעט לחלוטין את ערך הקרקע שבבעלותם, ונותרו בלי זכויות בנייה ועם פיצויי הפקעה מזעריים.

מדובר אפוא במצב של אפליה בין בעלי קרקעות באותו מתחם, שכולן נכנסו לתוכנית כקרקעות חקלאיות בשווי דומה.

מה עושים כדי להימנע מבשורה קשה כזו? נראה כי הפתרון מצוי רק בידיו של בעל הזכויות. חשוב מאוד לעקוב אחר הליכי התכנון ולפנות לעו"ד כדי להגיש התנגדות שעניינה "שימור הזכויות", וכך להגדיל את הסיכויים לשמירת ערך הקרקע ויצירת רווח, גם אם הקרקע תיועד בסופו של דבר לצורכי ציבור.

עו"ד רויטל אפלבוים, שותפה ומנהלת מחלקת תכנון ובנייה והיטלי השבחה במשרד עוה"ד ויינברגר ברטנטל, מסבירה כי "שימור זכויות הוא כלי תכנוני חדש יחסית שמאפשר לבעלי זכויות בקרקעות, שיועדו לצרכים ציבוריים בתוכניות רחבות היקף, ליהנות מזכויות בנייה לשימושים סחירים כגון מגורים או תעסוקה – באופן שווה ליתר בעלי הזכויות, וכתחליף להליכים ארוכים לקבלת פיצוי כספי".

עו"ד רויטל אפלבוים. מצב של אפליה בין בעלי קרקעות באותו מתחם	צילום: רותם שביט

מזעור נזקים

כדוגמה לאופן שבו ההליך עשוי להגן על בעלי קרקעות, היא מביאה את סיפורה של תוכנית המתאר הכוללנית בגבעת שמואל, שאושרה באחרונה על ידי ועדת התכנון המחוזית של מחוז המרכז. תוכנית זו כללה את הקמתו של מתחם "הרצועה השלישית" – שכיום מצוי כולו בייעוד חקלאי – וקבעה את ייעודי הקרקע השונים בו. בין ייעודים אלה שניים מרכזיים: בנייה למגורים – אשר על פי התוכנית אמורה להיעשות במגדלים; וכן שטחים נרחבים שהוקצו למבני ציבור ושטחים פתוחים, שנועדו לשרת את העיר כולה.

לדברי אפלבוים, "בשטח הרצועה מחזיקים בעלי קרקע רבים, ואלה חולקו על ידי התוכנית המקורית לשני סוגים: אלה אשר קרקעותיהם ממוקמות בשטח המיועד למגורים, ואשר שוויין אמור להמריא בעקבותיה; ואלה שאיתרע מזלם להיות בעלי קרקע המסומנת למטרת מבני ציבור, הצפויים להיפגע ממנה".

"תוכנית כוללנית היא בת שני שלבים", מסביר עו"ד ינור ברטנטל, שותף מייסד במשרד ויינברגר-ברטנטל. "בשלב הראשון מוסדרים ייעודי הקרקע והיקפי הזכויות בתוכנית הכוללנית. בשלב השני מאושרות תוכניות מפורטות מכוח התוכנית הכוללנית, הכוללות הוראות בנייה כמו גם טבלאות איזון. אלא שבהיעדר הוראה בעניין שימור הזכויות, צפויים הבעלים להיכנס לטבלת האיזון על פי הייעודים שבתוכנית הכוללנית, וכך מונצחים הפערים והפגיעה בבעלי הזכויות שמקרקעיהם סומנו בייעוד ציבורי".

קרקעות חקלאיות בין פתח תקוה לגבעת שמואל	צילום: אודי שטייוול פיקיוויקי

לדבריו, מתוך ניסיון למזער את הנזק הצפוי כבר בראשית הליכי התכנון, הוגשה התנגדות בשיתוף משרדו, אשר תבעה לכלול הוראת שימור זכויות בתוכנית הכוללנית. לפי הוראה זו, בשלב התכנוני השני, כלומר בתוכניות המפורטות הכוללות טבלאות איזון, יוכנסו המקרקעין בהתאם לייעודם קודם לאישורה של התוכנית הכוללנית, וללא קשר לייעוד שנקבע במסגרתה.

עמדה זו זכתה לתמיכתה גם של עיריית גבעת שמואל. עו"ד ברטנטל מסביר עמדה זו של הרשות המקומית בחשש ממבול של תביעות פיצויים שזו עלולה היתה לספוג מצד בעלי קרקעות מקופחים, לו היתה הגרסה המקורית של התוכנית נותרת בעינה. "למעשה, לעירייה יש אינטרס מקביל להימנע מתביעות ותשלום פיצויים בהמשך. מרגע שניתנה תמיכת העירייה נפתחה הדרך לקבלת ההתנגדות, והתקבלה החלטה להכללת הוראה מתאימה בתוכנית".

עו"ד ינור ברטנטל. הליך שימור הזכויות הוא אינטרס גם של העיריות

 בזמן אמת

הליך שימור הזכויות מזכיר במידה רבה הליך אחר שעלה בשנים האחרונות לכותרות – הליך שחזור הזכויות. ואולם לדברי אפלבוים, בין השניים ישנו הבדל אחד מהותי: "הבעיה עם הליך שחזור הזכויות היא שהוא תמיד נעשה בדיעבד. התוכנית כבר אושרה, זכויות בעלי הקרקע כבר נפגעו, ובמועד אישור טבלאות האיזון מבקשים להשיב את הגלגל לאחור. התוצאה היא שכמעט בכל המקרים בקשות לשחזור זכויות נדחות, מטעמים של אי-הצדקה תכנונית לשוב לייעוד קרקע שכבר עבר מן העולם.

"אמנם, גם שימור זכויות הוא כלי לא פשוט ולא ייעשה בו שימוש בנקל ללא טעם תכנוני של ממש, ובכל זאת העובדה שהוא נעשה בזמן אמת, תוך כדי הליך אישור התוכנית באופן צופה פני עתיד ולא בדיעבד, מגדילה את סיכויי ההצלחה שלו.

"הכלי הזה מאוד רלוונטי לתוכניות רחבות היקף, כמו תוכניות מתאר כוללניות או תוכניות ותמליות (תוכנית המקודמות על ידי הוועדה לארצית לקידום מתחמי דיור מועדפים, ד"ב). במקרים שבהם קרקע בהיקפים אדירים מתוכננת בבת אחת, מוסדות התכנון לעתים קרובות לא שמים לב לאינטרסים של בעלי קרקעות קטנים ולפגיעה הקשה שעלולה להיגרם להם. לכן כדאי להכיר אותו ולדעת להשתמש בו נכון".