אבי דויטש: "תוכנית המאה תעשה מהפך בשוק הנדל"ן"

בשיתוף מערכת זירת הנדל''ן

תוכנית המאה של נשיא ארה"ב דונלד טראמפ, שנחשפה השבוע, אינה בעלת השלכות מדיניות בלבד. כל מי שעוסק באופן שוטף ויומיומי בתחום הנדל"ן יודע כי צפויים שינויים מרחיקי לכת במפת הנדל"ן בישראל – במידה שהממשלה תאשר את התוכנית בשבוע הבא והיא אכן תיושם בשטח.

התוכנית מדברת על קביעת גבולות קבועים וברורים בתוך יהודה ושומרון כך שכ-30% מהשטח, לרבות כל גושי ההתיישבות, הגדולים והקטנים כאחד, יהיו חלק ממדינת לישראל. המשמעות היא שניתן יהיה לפתחם ולבנות בהם ללא הגבלה, ממש כמו בתל אביב, בירושלים ובחיפה. במציאות מתמשכת של משבר בשוק הדיור, המתבטא בראש ובראשונה במחסור חמור בהיצע דירות ובקרקעות לבנייה באזורי הביקוש – יש לדבר הזה השלכות כבדות משקל. 

 התוצאה המעשית המיידית של סיפוח השטחים למדינת ישראל יהיה הפיכתן של כל המקרקעין ביהודה ושומרון לקרקעות מינהל (קרקעות בבעלות מדינת ישראל). אם עד היום המקרקעין ביהודה ושומרון התאפיינו בבעיות רישומיות מורכבות – חלקן היו אדמות שהוקצו על ידי הסוכנות היהודית, אחרות אדמות מינהל או של הקרן לגאולת קרקע וחלקן אפילו חסו תחת הטאבו הירדני ובשל כך תומחרו בחסר – הרי שכעת הם ייכנסו למרשם המקרקעין הישראלי ויתומחרו בהתאם לפרמטרים נדלניים רגילים – מיקום, נגישות, היצע וביקוש, עלויות בנייה ביחס לטופוגרפיה, קירבה לאזורי תעסוקה ומסחר, תשתיות וכד'.

מודיעין עלית. בקרוב הנדל"ן יתומחר בהתאם לפרמטרים נדלניים "רגילים" צילום: גיא אסיאג

אפקט נוסף ולא פחות חשוב של תוכנית המאה יורגש במחירי הנדל"ן הקיימים ביהודה ושומרון. ניתן להניח כי כבר בזמן הקרוב תחל עלייה הדרגתית במחירי הנדל"ן באזור, שכן מחירי הדירות בכל שוק עולים ויורדים לפי ציפיות לעתיד, ולאו דווקא לפי המצב המשפטי-פוליטי בהווה. עכשיו, כשרוח חדשה נושבת בוושינגטון ומעניקה לגיטימציה להתיישבות ישראלית ביהודה ושומרון, יש לצפות שמחירי הנדל"ן באזור יעלו, בחלק מהמקומות אפילו באופן משמעותי.

הדבר נובע בין היתר מהעובדה שמדובר, אחרי ככלות הכל, בשטח הנמצא במרכז הארץ – מערב השומרון הוא במרחק של פחות משעה נסיעה מגוש דן – וקרוב למוקדי התעסוקה והמסחר המרכזיים במדינה.

נדבך נוסף לפריחת הנדל"ן באזורים אלה צפוי להתבטא בנהירת משקיעים אליהם. הישראלים, שנואשו מהשקעה מעוטת תשואה באזורי הביקוש (לאור עליית מחירים ניכרת בעשור האחרון) או בהשקעות מסוכנות יחסית בפריפריה הרחוקה, לא יחמיצו את ההזדמנות לקפוץ על המציאה. כן, גם עבורם מדובר ב"הזדמנות היסטורית".

כבר לפני חמישה חודשים, עם חשיפת תוכניתה של מפלגת "ימינה" לבניית 13 אלף דירות בשומרון עבור כחצי מיליון ישראלים, אמרנו שמדובר בצעד שאם יתממש תהיה לו השפעה של ממש על שוק הדיור הישראלי. אז דובר על תוכנית "על הנייר" בלבד, והתווספה לו הבטחה של ראש הממשלה בנימין נתניהו לבנות אלפי יחידות דיור לפלסטינים בשטחי C – צעד שגם הוא בעל מאפיינים ריבוניים מובהקים בשטחים שבהם שורר מצב ביניים לא מאוד ברור מאז הסכמי אוסלו. כעת, עם הלגיטימציה שניתנת מכיוון הנשיא האמריקני לבנייה ביהודה ושומרון, התגשמותן של התחזיות הופכת לקרובה מתמיד.

אבי דויטש. המשקיעים הישראלים מחכים ליהודה ושומרון צילום: שלומי יוסף

לא מהיום

יש לזכור כי מערכת המימון – הבנקאית והחוץ-בנקאית – מעניקה אשראי כבר שנים ארוכות לפרויקטים ביהודה ושומרון, תוך שהיא מתמקדת באזורים שבהן ניתן לבצע את המימון הזה.

קרן אקספו, המעניקה אשראי ליזמי נדל"ן ולקבוצות רכישה, עושה זאת גם כן, גם בימים אלה. אנו מצפים כי העמדת האשראי תגדל ותתרחב כתוצאה מתוכנית המאה, והדבר יביא לפיתוח מואץ יותר של יהודה ושומרון. מעמד רישום הקרקע הינו קריטי להעמדת מימון, ועם הסדרתו הצפויה בתקופה הקרובה הדבר יביא להתרחבות משמעותית בפעילות הבנייה, המסחר, המגורים והתשתיות בכל האזור.