בלב השכונה האנגלוסקסית של ירושלים, "מוזיאון רזידנס" פונה לישראלים

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

באוגוסט האחרון דירגה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה את שכונות המגורים בישראל על פי חוזקן החברתי-כלכלי. ברשימה למעלה מ-1,600 אזורים ושכונות ברחבי הארץ והיא מתבססת על מגוון מדדים, ובהם הרכב דמוגרפי, השכלה וחינוך, רמת חיים ותעסוקה. בניגוד לתל אביב ולערים אחרות בגוש דן, לבירת ישראל נרשמה נציגה אחת ויחידה בצמרת מוקדי היוקרה – שכונת ניות (או בשמה הרשמי – ניות-נווה שאנן-נווה גרנות).

המוניטין המצוינים שרכשה לעצמה השכונה השוכנת בדרום-מרכז ירושלים טמונים בכמה גורמים, ובראשם הקרבה למוקדי ממשל, תרבות והשכלה דוגמת הכנסת, מוזיאון ישראל והאוניברסיטה העברית בגבעת רם; נגישות לצירי תנועה ראשיים ובראשם שדרות מנחם בגין; כמו גם אוכלוסיית תושבים חזקה מבחינה סוציו-אקונומית.

"בניגוד לשכונות ותיקות אחרות בירושלים, שעברו לאורך השנים תהליכי פיתוח, ניות ידעה לשמר את אופייה הפסטורלי", אומר פרופ' ראסם חמאיסי, מתכנן ערים ומרצה בחוג לגאוגרפיה באוניברסיטת חיפה. "כשמוסיפים לכך את העובדה שלא נותרו בשכונה עתודות קרקע לבנייה, ברור שכל פרויקט שיקום בה רק יעלה עוד יותר את ערכה הנדל"ני. משפחות רבות בעיר ובסביבתה מבינות שזו כנראה ההזדמנות אחרונה שלהן לרכוש דירה בשכונה". השמאי ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מסכים עם הדברים: "ניות משלבת בין מיקום אופטימלי, אותנטיות ירושלמית וצפיפות בנייה נמוכה באופן יחסי. כל אלה מייצרים ביקוש גדול למגורים בשכונה, שרק עלה עם השנים לנוכח היצע דל במיוחד של דירות למכירה בתחומה".

מוזיאון רזידנס כיום. "פרויקט שבא ליצור קהילה" צילום: אוהד מצא

ניחוח בינלאומי

ניות הוקמה בראשית שנות ה-60 כשכונה הראשונה בירושלים עבור האוכלוסייה האנגלוסקסית שהגיעה מצפון אמריקה באמצעות "התאחדות עולי ארצות הברית וקנדה". לאורך השנים היא ניקזה אליה אוכלוסייה משכילה, מבוססת ופלורליסטית, ומיצבה את עצמה כאחת השכונות האיכותיות בעיר. יתרונותיה של ניות טמונים בין היתר בהיותה סמוכה ללב האורבני של ירושלים, ולצד זאת גם מבודדת ושלווה – אנטי-תזה לעיר הגדולה, הצפופה והסואנת המקיפה אותה.

נדבך מרכזי בעליית קרנה של ניות מהווה פרויקט מוזיאון רזידנס (Museum Residence) – ממיזמי הבנייה הגדולים והמדוברים בבירה. הפרויקט ממוקם על המדרון הדרום-מערבי של מוזיאון ישראל, בסמוך לרחובות נווה שאנן, י.צ מיכאלסון ונחמן אביגד, ומשתרע על שטח של 24 דונם. לפי נתוני אתר מדלן סייע המיזם בהקפצה ניכרת של מחירי הדירות בשכונה הוותיקה. כך, מחירה הממוצע של דירה בניות היה במהלך הקיץ האחרון 3.4 מיליון שקל, עלייה של קרוב ל-35% ביחס למחיר הממוצע חמש שנים קודם לכן – 2.55 מיליון שקל.

נכון להיום, שני השלבים הראשונים מתוך ארבעה בפרויקט כבר הושלמו ואוכלסו, ואילו השלב השלישי נמצא בשלבי אכלוס מתקדמים ונותרו בו דירות אחרונות למכירה. במסגרת השלב רביעי, שיספק את אקורד הסיום, ייבנו עוד שלושה בניינים ובהם 32 יחידות דיור. בסך הכל יכלול הפרויקט 17 בניינים חדישים ובהם 140 דירות. לכל בניין בפרויקט חניון תת קרקעי, וכיאה לשכונה הנמצאת בסמיכות למוזיאונים, על עיצוב לובאי הבניינים אחראי האומן הבינלאומי צביקה חורש.

האחים של ירושלים

מאחורי המיזם השאפתני עומדת האחים ישראל, חברה ירושלמית שורשית, המזוהה עם העיר ומכירה היטב את הדנ"א שלה. דווקא בעידן תקשורתי בו כל יזם ופרויקט מלווים במכונת יחסי ציבור משומנת, מקפידה החברה לשמור על פרופיל נמוך ולהתרכז בבנייה. ואכן, העשייה הנרחבת של האחים ישראל מדברת בעד עצמה: מה שהחל ב-1964 עם הקמת החברה ופרויקט ביכורים צנוע שכלל הקמת בניין בודד ובו שמונה דירות ברחוב הרב פרנק בירושלים, התרחב מאז לעשרות מיזמים וכ-40 אלף יחידות דיור, בארץ ומעבר לים.

"פרויקט מוזיאון רזידנס הוא למעשה שכונה בתוך שכונה, השזורה במארג התרבותי-אומנותי של ירושלים", מרחיב יונתן ישראל, סמנכ"ל השיווק באחים ישראל ודור שלישי למשפחת הנדל"ן הוותיקה. "האתגר המרכזי שלנו בפרויקט היה למצוא את הדרך להתכתב עם המרקם הייחודי של ניות, ולהשתלב בשכונה ותיקה עם בנייה נמוכה ומרווחת, מבלי לייצר מבנים חריגים שיבלטו בנוף. לצד בנייני המגורים אנו שמים דגש נרחב גם על הפיתוח הסביבתי, עם שטחים ציבוריים לרווחת התושבים".

בהתאם להשקפת העולם הזו, מתגאה מוזיאון רזידנס ברחובות הולנדיים ללא כניסת תחבורה ציבורית או פרטית, טיילת פנימית, גינה שכונתית, משחקייה לדור הצעיר ושפע ריאות ירוקות. "זהו פרויקט שבא ליצור קהילה", מדגיש ישראל. "מי שמגיע לכאן מחפש לא רק דירה איכותית אלא גם הווי של שכונה תוססת. יש לנו דיאלוג מצוין עם הדיירים, והם יודעים שבכל עניין יש אוזן קשבת ונכונות לסייע".

בעוד ברבים ממיזמי הבנייה בירושלים פלח תושבי החוץ תופס נתח נכבד, הפרויקט בניות מהווה מעין סטיית תקן, כשלמעלה מ-90% מרוכשי הדירות בו הם ישראלים. "אנחנו פונים בראש ובראשונה לקהל הירושלמי", מפרט ישראל. "משפרי דיור לצד מצמצי דיור, משפחות ששקלו לעקור לתל אביב החליטו בזכות הפרויקט להמשיך להתגורר בבירה".

יונתן ישראל. "מעורבות בכל אלמנט שקשור לפרויקט עד לרזולוציות הנמוכות ביותר"

יורדים לשטח

אף שהפרויקט טרם הושלם, ה"באז" סביבו רק צובר תאוצה. הדבר משתקף היטב גם בגידול במחירי הדירות, שהוא יוצא דופן אפילו ביחס לשוק בעלייה. דירת 4 חדרים במוזיאון רזידנס בשטח ממוצע של 114-110 מ"ר שעלתה לפני כשלוש שנים 3-2.9 מיליון שקל, מתומחרת כיום סביב 4.4-4.3 מיליון שקל. ההערכה בקרב גורמי נדל"ן היא כי המחירים טרם הגיעו למיצוי, וכי שווי הדירות יוסיף לעלות.

בפרויקט מוזיאון רזידנס בא לידי ביטוי גם מודל העבודה שאימצה האחים ישראל, השונה ממרבית חברות הנדל"ן בישראל, במסגרתו מתחיל הליך השיווק רק לאחר בניית 25% מהדירות בכל פרויקט. בהתאם לקונספט הזה, גם שיווק הדירות בניות לא נפתח עד שכמה בניינים כבר עמדו על תילם. 

"הרציונל הוא שאת הדירות שאנו מציעים למכירה ניתן לבוא ולראות בעין, ולא רק על גבי הברושור", מסכם ישראל. "לכל אורך הדרך אנו מזכירים לעצמנו שגם רזומה שנבנה בעמל רב יכול לרדת במהירות לטמיון. לכן חשוב לנו להיות מעורבים בכל אלמנט שקשור לפרויקט ולרדת לרזולוציות הכי נמוכות. אפילו בהחלטה כמו איזו ידית לשים על איזו דלת מושקעת מחשבה רבה. את התהליך כולו אנחנו מלווים מהשטח ולא מהמשרד, ומתייצבים בניות על בסיס יומיומי. מבחינתי זו הדרך היחידה להבטיח שהרף הגבוה שהעמדנו לעצמנו בפרויקט יתממש הלכה למעשה".