גם המדינה הבינה: מחיר למשתכן ירדה מהפסים

בשיתוף זירת הנדל"ן

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה הורה – ורשות מקרקעי ישראל (רמ"י) החלה בגיבוש צעדים לריסון ההוזלות שחברות הבנייה יוכלו להציע לרוכשים במכרזי מחיר למשתכן – כך פורסם השבוע ב"כלכליסט". לפי הערכות, השינויים יעלו לדיון והחלטה בישיבה הקרובה של מועצת מקרקעי ישראל, באמצע פברואר.

פנייתו של ארז קמיניץ מגיעה בעקבות מכרזים באור יהודה ובלוד, שההוזלות הגדולות בהם עוררו באחרונה חשש במשרד המשפטים לפגיעה בצדק החלוקתי במסגרת התוכנית הממשלתית. במכרזים הבעייתיים ניתנו הנחות של מאות אלפי שקלים לדירה בהשוואה לפרויקטים אחרים של מחיר למשתכן.

נתוני הנחות ברכישת דירה במחיר למשתכן

המשנה ליועץ המשפטי לממשלה, ארז קמיניץ

אלא שבחמש השנים שחלפו מאז מחיר הקרקעות עלה במידה ניכרת, והשומות כיום כבר נמוכות יחסית לשוק. המצב הזה מאפשר לחברות הבנייה להציע הנחות גבוהות מאוד, הרבה יותר מאלה שאליהן כיוונה המדינה בתחילת הדרך. עדכון השומות יגרום להתייקרות הקרקעות, ויצמצם את היכולת של חברות הבנייה להציע הנחה.

בנוסף לייקור הקרקעות נשקלת האפשרות להגביל את מספר הדירות שהחברות שזכו במכרז יוכלו למכור בשוק חופשי, במחירי שוק. ככל שמספר הדירות הנמכרות בשוק החופשי גבוה יותר, כך חברות הבנייה מסוגלות לתת הנחות גדולות יותר על דירות מחיר למשתכן. על כן נבחן מהלך לצמצום המכירה בשוק החופשי ולהגדלת המכירה במחיר למשתכן.

הנתונים לא משקרים

נתונים שאסף הכלכלן ושמאי המקרקעין ירון ספקטור מלמדים על גודל האבסורד בהנחות מחיר למשתכן. כך למשל, בפרויקט של חברת אבני דרך בלוד שווקו 297 יחידות דיור, מהן 37% במסגרת מחיר למשתכן. נתאים אלה איפשרו לחברה לשווק מ"ר לזוכים ב-כ-4,700 שקל, לעומת שווי שוק של 15 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ) בשוק החופשי. הפער בלתי-נתפס – 320%. כאמור, גם במתחם בן שמן בלוד הפערים הם גדולים למדי.

בדומה, בפרויקט רמת בית שמש ד' של יעקב ומוטי קניג הנדסה ויזמות, שווקו 240 דירות, 0% מהן במסגרת מחיר למשתכן. בעוד מ"ר בתוכנית הממשלתית שווק בכ-8,200 שקל, מ"ר באותו פרויקט שווק בשוק החופשי בכ-15 אלף שקל – פער של 184%.

לפי ספקטור, מצב דברים דומה קיים בפרויקטים נוספים של מחיר למשתכן בקרית ים, אשקלון, חיפה, נהריה ומעלות. לדבריו, "הפערים הם עצומים, ולא רק באזורי הביקוש, מה שיוצר עיוות של ממש בשוק הדיור, והכל בחסות ממשלת ישראל. מדובר כאן בחלוקת מתנות לא שוויונית, כשבכל פרויקט יש פערים של מאות אחוזים. מבחינה חברתית זה חבית חומר נפץ.

השמאי ירון ספקטור. ההנחות המופלגות בתוכנית הן רק סימפטום לכישלונה צילום: ישי רונן

"יש בעיה גדולה כאשר אחוז הדירות בפרויקט מסוים שנמכרות במחיר למשתכן הוא נמוך. זה מאפשר ליזמים 'להיבנות' ממכירות הדירות בשוק החופשי ולתת הנחות מפליגות הרבה מעבר לכל היגיון. בפרויקטים מסוימים גובה ההנחה אף מגיע למיליון שקל.

"ההנחות המופלגות שניתנות בפרויקטים הן רק סימפטום שמעיד על כישלונה של מחיר למשתכן", מסכם השמאי ספקטור. "מלכתחילה לא היה לתוכנית הזאת סיכוי להשיג את מטרתה המוצהרת – הורדה של מחירי הדירות. זאת משום שהיא ניסתה ליצור כלכלה חדשה המבוססת על מתן הנחות והגדלה של הביקוש, אשר במקביל פגעה בהיצע הדירות וייבשה את הבנייה בשוק החופשי באופן אנוש".

ממשרד המשפטים נמסר בתגובה: "נושא גובה ההנחה במקרי קצה במחיר למשתכן הובאה בפנינו ונבחנת על ידינו זה זמן. בנוגע למכרזים הספציפיים שהוזכרו בפנייה טרם התקבלה החלטה סופית בוועדת המכרזים של רמ"י, ולא נוכל להתייחס לשאלות הנוגעות למכרזים אלה. בימים אלו אנו בוחנים פתרונות אפשריים למצבים כאלה בעתיד".