פינוי-בינוי בחיפה: "הגבלת התמורות קיצרה פרויקטים בשנתיים לפחות"

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

מאז ישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה מראשית פברואר, נכנסו שחקני ההתחדשות העירונית בעיר לכוננות. בתום ישיבה סוערת סוכם אז על אימוץ מסמך מדיניות חדש בנוגע לשטחי תמורה במיזמי פינוי-בינוי, הקובע כי בדירות ששטחן עולה על 60 מ"ר, יוגבלו שטחי התמורות ל-12.5 מ"ר. בכך מיישרת חיפה קו עם רשויות מקומיות נוספות דוגמת תל אביב ופתח תקוה, שאישרו אף הן מדיניות חדשה המצמצמת את שטחי התמורה בפרויקטים של פינוי-בינוי.

במסמך נקבע עוד כי בדירה ששטחה הוא עד 40 מ"ר, תהיה לוועדה המקומית הסמכות לבחון ולאשר את הגדלת שטחי התמורה – וזאת במקרים מיוחדים שיפורטו בהחלטתה. בנוסף הוחלט כי גודלה של דירה מינימלית לא יפחת מ-60 מ"ר וכי שטח המרפסת יהווה 15% משטח הדירה הקיימת ולא יעמוד על יותר מ-12 מ"ר.

 "מטרת המדיניות היא קביעת מסגרות ברורות לעניין היקף זכויות הבנייה לדירות התמורה בתחום ההתחדשות העירונית במסלול פינוי-בינוי", נכתב במסמך. "המדיניות תיצור ודאות הן לדיירים והן ליזמים, ותאפשר כלכליות לפרויקטים תוך שמירה על איזון ואחידות זכויות הבנייה בתוכניות אלו. בנוסף, הקטנת נפח וצפיפות הפרויקטים תקטין את העומסים על תשתיות עירוניות ותשפר את רווחת התושבים".

ישיבת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בחיפה. "מדיניות שתיצור ודאות" צילום: ראובן כהן דוברות עיריית חיפה

על מנת לאפשר לגורמים הפועלים בעיר תקופת הסתגלות בטרם תיכנס המדיניות החדשה לתוקף, הוחלט בוועדה על הוראות מעבר לתקופה של 45 יום, כאשר לגבי יוזמות תכנוניות הנמצאות בשלבים מתקדמים, ושבהן נחתמו עד למועד הקובע הסכמים סופיים בין יזם לבעלי הדירות המתחייבים לתמורה של יותר מ-12.5 מ"ר, והומצאו לוועדה העתקים של הסכמים אלו, המעידים על הסכמות בשיעור של 40% לפחות מכלל הדירות הכלולות במתחם, תוענק לוועדה הסמכות להחריג את המדיניות החדשה, כל עוד התוספת לא תעלה בכל מקרה על שטח של 25 מ"ר.

"תכליתה של המדיניות החדשה היא לממש כמה שיותר פרויקטים של פינוי-בינוי ולהצעיד את התחדשות העירונית בחיפה עוד צעד חשוב קדימה", מסביר סגן ראש העיר חיפה, עו"ד דוד עציוני. "זו מדיניות שמציבה גבולות גזרה ברורים, מבהירה מה מותר ומה אסור, והכי חשוב – מספקת ודאות. לצד חיפה, אנחנו רואים עוד ועוד עיריות המגבשות מדיניות ברוח דומה. מהמסמך החדש ירוויחו כולם – היזמים, בעלי הדירות והרשויות, ואני בטוח שהוא יסייע בשיפור איכות החיים ורמת המגורים של תושבי העיר".

על הוראות המעבר אומר עציוני כי "כדי לסייע ליזמים ולבעלי הדירות להיערך למדיניות החדשה ולא לעכב פרויקטים שכבר החלו, עמדתי על כך שיוקצב לרשותם זמן התארגנות ראוי, שיאפשר להגיע להסכמות של 40% לכל הפחות. החלטנו בפירוש ללכת לקראתם, ואנחנו שמחים שהמסר הופנם".

מקצרים הליכים

בשטח עצמו התכונה בהחלט מורגשת. "מאז נקבעה מדיניות חדשה ועודכנו הוראות המעבר פתחנו חמ"ל, כשהיעד הוא להשלים החודש את רף החתימות המתבקש בכל אחד מהפרויקטים של החברה", מספר יוסי כהן, מנכ"ל נקסט אורבן, מהחברות המובילות בנוף ההתחדשות העירונית בחיפה. "עריכת כנסי הסברה ואיסוף חתימות של מאות בעלי דירות זה עניין מורכב, שבשגרה יכול להימשך גם שנה ושנתיים, ולנו אין ברירה אלא לסיים אותו תוך חודש וחצי בלבד. יזמים, בעלי דירות ועורכי הדין – כולנו במרתון יומיומי ממש עד לשעות הקטנות של הלילה, מתוך הבנה כי אם לא נייצר שיתוף פעולה, פרויקטים ייתקעו תוך כדי תנועה".

כהן מוסיף כי הצעד הראשון היה לעשות סדר, לגבש תוכנית עבודה מקיפה ולהגדיר לוחות זמנים: "משם התחלנו לחרוש את השטח – מכנסים באולמות ועד מפגשים בחצרות מתחת לבתים, החתמה מסיבית של בעלי הדירות כולל מעבר במקרה הצורך מדלת לדלת, וכמובן גיבוש הסכמים משפטיים שניתן יהיה להציג בפני הוועדה המקומית. בהקשר הזה מגיעה תודה גדולה לעו"ד רון ברנט, שהוא ואנשי משרדו עמלים לילות כימים, כדי לעמוד ביעד ולאפשר את התקדמות הפרויקטים".

כנס דיירים של נקסט אורבן. "מרתון יומיומי עד השעות הקטנות של הלילה"

מרוץ נגד השעון

נקסט אורבן מובילה בחיפה כ-12 מיזמי פינוי-בינוי הכוללים קרוב ל-1,500 יחידות דיור קיימות. מדובר במתחמים בשכונות הוותיקות של העיר דוגמת נווה שאנן, רוממה ושער העלייה בשכונת החוף. למרות הזמן הדוחק, כהן מביע אופטימיות זהירה באשר להשלמת המשימה: "מתוך כלל הפרויקטים בשלושה מתחמים כבר עמדנו ברף עוד לפני שינוי המדיניות, כולל זה שבמתחם פייזר בו כידוע כבר ניתן אור ירוק לפרויקט והתקבלה הכרזה.

"בשישה מתחמים נוספים, ועל רקע החלטת הוועדה המקומית, התחלנו במרתון החתמות וכבר עברנו את כמות החתימות הנדרשת, כולל בפרויקט שלנו במתחם הפלמ"ח בו השגנו 90% מהחתימות בערב אחד. להערכתנו, תוך ימים ספורים נסגור את הקצוות גם בשאר המתחמים. ראוי להזכיר את מתחם אצ"ל-ברוך הכהן-הרב אלנקווה, בו סיכמנו על שיתוף פעולה עם חברת יוסי אברהמי, כשאנחנו נהיה אמונים על התכנון והתב"ע, ויוסי אברהמי על הבנייה, ומדובר בפרויקט ענק עם למעלה מ-800 דירות חדשות".

בדומה לסנריו שמתאר כהן, גם בקרב בעלי הדירות הקשורים בפרויקטים של פינוי-בינוי בעיר, מתקיים בשבועות האחרונות מרוץ נגד השעון להשגת רף החתימות הדרוש. "יש התגייסות אדירה מצד בעלי הדירות, שמבינים היטב כי עומד לרשותם פרק זמן קצוב", מדגיש עו"ד אריאל פלביאן, ממשרד הרצוג פוקס נאמן, המלווה ומייעץ במיזמי התחדשות עירונית גדולים בכל רחבי הארץ, לרבות בחיפה.

לדברי פלביאן, "מרגע פרסום המדיניות החדשה, הקפדנו לעדכן את בעלי הדירות בכל פרטיה כמו גם בהוראות המעבר, ולהסביר את המשמעויות הרלוונטיות. כמי שמלווים פרויקטים בסדרי גודל של מאות דיירים, אנו מחויבים לזמינות גבוהה ומתן מענה רציף. תפקידנו הוא לסייע לדיירים לגבש נציגויות ולארגן את עבודתן, לבחור אנשי צוות כגון שמאים ומפקחי בנייה, ולהתקשר עם יזם ראוי שעימו ייחתמו החוזים המפורטים. אנו פועלים בנמרצות רבה להשלמת הנדרש, כך ששטח התמורות שהובטח לבעלי הדירות על ידי היזמים לא יצטמצם ל-12.5 מ"ר.

"לוח הזמנים מייצר עבודה בקצב גבוה ותחת עומס, כשמגבלות ההתקהלות בעקבות מגפת הקורונה דורשות מאיתנו לתמרן ולפצל כנסים ופגישות, על מנת שנוכל להגיע לכל דייר ודייר. יש לציין את עירית חיפה שאיפשרה תקופת מעבר של 45 יום לצורך השלמת הדרוש בפרויקטים שכבר התגבשו, ויחד עם מנהלת ההתחדשות העירונית, עושה את המירב כדי לעזור לדיירים להשלים את הנדרש".

פרויקט של נקסט אורבן במתחם רותם. בתשעה מתוך 12 מתחמים כבר הושג רף החתימות הנדרש הדמיה: Olin

"נכון, לא פשוט להתרגל לכללי משחק חדשים המחייבים רף תמורות מקסימלי של 12.5 מ"ר, אבל במקום להיגרר לביקורות והאשמות, אני מבקש להסתכל על חצי הכוס המלאה", מסכם כהן. "בסופו של דבר, על רקע החלטת הוועדה, הגורמים הפועלים בעיר נמצאים כעת בתנופת עשייה. קיבלנו חלון הזדמנויות להגיע לאחוז החתימות הנדרש, וכולנו נרתמנו למאמץ. בשל כך תהליכי ההתחדשות העירונית בחיפה התקצרו בלא פחות משנתיים. כאן המקום לפרגן לעיריית חיפה ולעומדת בראשה, ד"ר עינת קליש רותם, על החלטה לאשר תקופת מעבר בשונה מערים אחרות שלא אפשרו זאת - ובכך לתת הזדמנות לבעלי דירות החולמים שנים ארוכות על דירה חדשה, ממוגנת ומודרנית עם תוספת שטח משמעותית ביחס לדירתם הישנה, להגשים את החלום".