התחדשות חיונית: מדוע אסור להפסיק פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי?

משבר הקורונה הכניס את המשק כולו להלם, ובכלל זה את ענף הנדל"ן. עצירת עסקאות מחיר למשתכן וירידה של עשרות אחוזים בהיקף ובמספר העסקאות בשוק החופשי, כבר הביאו לירידה תלולה בפעילות בשוק הדיור. חומרת הפגיעה תלויה בראש ובראשונה במשך המשבר: לפי ההערכות, במקרה של אירוע קצר נראה רק התמתנות של עליית המחירים וקיפאון, ובמקרה של משבר ארוך יותר ייתכן מאוד שנראה ירידת מחירים, לראשונה זה יותר מעשור. 

עם זאת, בחינה מעמיקה יותר של הדברים מלמדת שהערכות אלה אינן חד-משמעיות, שכן ישנם כאן שני כוחות שוק מנוגדים הפועלים במקביל: מחד, ישנם מאות אלפי משקי בית שנפגעו מבחינה כלכלית וכפועל יוצא מכך גם היכולת שלהם להתחייב לרכישת דירה או לקבל משכנתאות מוטלת בספק. הדבר הזה ככל הנראה יגרום לכך שהביקוש לדירות יפחת, וכתוצאה מכך תהיה ירידת מחירים; מאידך, יש לשים לב שעלויות הבנייה התייקרו ואף עתידות להתייקר עוד יותר בהמשך – הן בשל עלייה במחיר חומרי הגלם כגון ברזל וכיו"ב והן בשל ירידה משמעותית בכוח העבודה – מה שיוביל את היזמים והקבלנים לגלגל אותן אל רוכשי הדירות. 

חובת התחדשות

מטבע הדברים, ההשלכות שיהיו להאטה במשק על שוק הנדל"ן נוגעות, ביתר שאת, לתחום הכי רותח של השנים האחרונות – ההתחדשות העירונית. אמנם ההתחדשות הגיעה רק חלק זעום מכלל המבנים הישנים עד כה, אולם באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית האמונה על קידום התחום, והודות למודעות גוברת מצד בעלי דירות ויזמים שהתמקצעו בהתנעה של פרויקטים וניהולם, מצויה כיום ההתחדשות העירונית בנקודת זינוק טובה לקראת מימוש הפוטנציאל העצום שלה בעשור הנוכחי.

פרויקט פינוי-בינוי. ההתחדשות העירונית צריכה לקבל מעמד על צילום: אוראל כהן

אז איך בכל זאת שומרים על ההתחדשות העירונית מפני פגעי הקורונה? התשובה כמעט מובנת מאליה: אסור להוריד את הרגל מהגז. הדבר נכון הן לרשויות המדינה והן ליזמים ולבעלי הדירות. בכל הנוגע למדינה, הרי שגם אם ענף נדל"ן יאבד את הכרתו הזמנית כענף חיוני למשק והבנייה תיפסק, ההתחדשות העירונית צריכה לקבל מעמד על. מדובר בלא פחות מפיקוח נפש. סכנת רעידות האדמה ואיומי הטילים לא נעלמו מחיינו, אף שהם פחות מדוברים בימים אלה; כרבע מהדירות בערי מרכז הארץ אינן ממוגנות ואין בהן ממ"דים; המבנים בשכונות רבות מטים ליפול, ועוד לא דיברנו בכלל על הפריפריה שאליה ההתחדשות העירונית אפילו לא הגיעה.

לאור כל אלה, עצירת ההתחדשות העירונית לזמן לא ידוע – לאיש אין מושג מה יהיה משכו של המשבר ומתי תושג שליטה על התשפטות הנגיף – תהיה בכייה לדורות. לעניין זה אני סבור שיש לדחות גם את מועד הסיום של תמ"א 38, שקבוע כיום לאוקטובר 2022, ולדחות אותו למצער באותו פרק זמן שבו השוק יהיה שרוי תחת משבר הקורונה.

בכל הקשור לבעלי הדירות, המלצתנו היא לחתור להסכם מול יזם כבר עכשיו, ולא להשתהות. נכון, הסגר מקשה על העבודה התקינה ומעכב את הבנייה, מה שבטווח הקרוב יגרור דחיות ועיכוב מסירה ומכירה של הדירות החדשות; ונכון, אנשים חוששים כיום להתחייב וליטול משכנתא, על רקע הכרזת הבנקים כי הריביות במשכנתאות יעלו. אולם על אף כל אלה, מי שרוצה להרוויח ולצאת נשכר מהמצב, מוטב דווקא שימהר. ברקע מתקרב כאמור בצעדי ענק מועד סיומה של תמ"א 38, על שלל התמריצים שהיא מספקת לדיירים; ובלאו הכי, בעסקאות של התחדשות עירונית, היזם הוא זה שנושא בכל הוצאות הפרויקט.

עו"ד זיו גרומן. להבחין בין פרויקטים חדשים לכאלה העומדים "לעלות על הקרקע"

מבחינת היזמים, מוטב לזכור כי ככל משבר, גם תקופה זו המאופיינת בחוסר ודאות ובהפסדים כספיים גדולים, היא זמנית. זה גם המקום להבחין בין פרויקטים חדשים – בהם ניתן להתקדם שכן עד שהם יגיעו לכדי מימוש (בטח אם לא יהיה שינוי מהותי בהליכי הרישוי במדינת ישראל), סביר כי מחירי הדירות כבר ידביקו את רמתם טרום המשבר אם לא מעבר לכך, אפילו אם תהיה קודם לכן ירידת מחירים זמנית; לבין פרויקטים שעתידים להיבנות בתקופה הקרובה. באלה האחרונים, מומלץ דווקא לעצור רגע ולראות לאן הרוח נושבת, הן מבחינת מחירי הדירות והן מבחינת עלויות הביצוע. במקביל, כדאי ליזמים בפרויקטים אלה למכור כמה שיותר דירות בפריסייל, על מנת להבטיח לעצמם את מחירי המכירה דהיום ולעמוד בציפיות הבנק המממן.

מכל מקום גם אם המשבר יישאר כאן לאורך זמן, הרי שמבחינת היזמים זהו תמריץ לקדם הסכמים חדשים מול בעלי דירות. ההצעות שמונחות כיום לפתחם של אותם בעלי נכסים מבוססות על מחיר למ"ר של טרום תרופת הנגיף, ובהמשך המחיר מן הסתם יירד.

לסיום, חשוב להזכיר כי קצב הגידול בהיצע הנכנס לשוק המקומי צפוי לרדת בקרוב, לנוכח השיבושים שנגרמים לפעילותו הסדירה של ענף הבינוי בהגדרתו הרחבה – לרבות הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, העיריות, משרדי התכנון השונים וגם, כמובן, מחסור מסתמן בכוח אדם באתרי הבנייה ובאספקת חומרי הבניין. המשמעות היא שבטווח הבינוני-ארוך שוב נראה עליית מחירים בשוק הנדל"ן. על כל הצדדים הרלוונטיים לתחום ההתחדשות העירונית לקחת גם את זה בחשבון.

הכותב הוא המייסד והבעלים של משרד עו"ד גרומן ושות' המתמחה במקרקעין ומלווה מאות עסקאות של התחדשות עירונית