"אוי לסרבן ואוי לשכנו": חוק פינוי ובינוי מנסה להצמיח שיניים

בשיתוף זירת הנדל"ן

מהו דינו של בעל דירה הנמצאת במתחם להתחדשות עירונית, המסרב להצטרף לפרויקט ובכך מסנדל למעשה את קידומו? ומהו הסעד העומד לשאר בעלי הדירות המעוניינים במיזם, כנגד הסרבן הדבק בסרבנותו?

מאחורי החוק עומד רציונל לפיו ההתחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות ובאינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר, היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה ביחס לפגיעה בקניינו של בעל דירה מסרב, הנגזרת מהחולשה היחסית של קניינו של הפרט בהקשר לבית משותף. קיימת, אם כן, אחריות חברתית של הפרט לטובת הכלל, ובה חובה לוותר על זכות הקניין. המסר הוא שאם לא נוותר על מעט מהזכויות, לא יהיו פרויקטים של התחדשות עירונית.

השופט לשעבר יורם דנצינגר. "אין בכוחו של דייר סרבן להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית" צילום: אביגיל עוזי

ב-עא 3511/13 רגינה שורצברגר נ' שלום מרין ואח' דן בית המשפט העליון בשתי גישות שונות הממקמות את נקודת האיזון בין זכות הקניין של הפרט לבין אינטרסים חברתיים וצרכי הציבור המתנגשים עימה. לדברי בית המשפט העליון, ההסדר הקבוע בחוק "משקף איזון הכרחי בין זכותו הקניינית של הדייר הסרבן בדירתו בבית המשותף לבין זכותם של שאר בעלי הדירות ליהנות מהתועלת הטמונה בעסקאות פינוי-בינוי, כאשר ברקע ניצב האינטרס הציבורי שבקידומם של פרויקטים אלו".

ההסדר שנקבע בחוק נועד לאפשר הוצאתן לפועל של עסקאות פינוי-בינוי - בהן חפצים רוב בעלי הדירות במתחם משותף הנתקלים בהתנגדות בלתי סבירה מצד אחד או יותר מבין בעלי הדירות - על ידי חשיפת הדיירים המסרבים לסנקציות הקבועות בחוק.

מיהו דייר סרבן?

מתי, אם כן, ייחשב בעל דירה כ"סרבן", כך שניתן להפעיל נגדו את הסעדים אשר נקבעו בחוק?

כאשר קובע בית המשפט כי סירובו של בעל דירה להצטרף לעסקת פינוי-בינוי לה הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במתחם, הינו בלתי סביר - בין משום שסירב להצטרף לעסקה ולחתום על הסכם, ובין משום שהתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים.

סעיף 2 (ב) לחוק קובע מתי סירוב של בעל דירה להעברת זכויותיו לא יחשב כבלתי סביר – כאשר העסקה שהוצעה לו אינה כלכלית, במידה ולא הוצעו לו מגורים חלופיים ובטוחות הולמות להבטחת העסקה. כמו כן קיימת בחוק התייחסות לגילו של בעל הדירה, מגבלותיו (אם ישנן כמובן) ונסיבות מיוחדות.

ראוי לציין כי חלק מהתנאים באותו הסעיף, כמו בטוחה להבטחת קבלת הדירה החדשה ומגורים חלופיים בתקופת הבנייה, אינם רלוונטיים לעסקה בבינוי-פינוי, במסגרתה בעל הדירה עובר ישירות מדירתו הקיימת לדירתו החדשה.

משהשתכנע בית המשפט כי התקיימו תנאי סעיף 2 (ב) לחוק וכי סירובו של בעל הדירה אינו סביר, או שהוא מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, הוא רשאי לפעול באחת משתי החלופות הקבועות בסעיף 2 (א) לחוק. חשוב להסביר, עד ליולי 2018, הסעד היחיד למעשה כנגד בעל דירה סרבן היה כספי: פיצוי בגין נזק, ולפי לשון החוק "לקבוע כי בעל הדירה המסרב אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות באותו מקבץ המסכימים לעסקה, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה".

מדובר בסעד העשוי להרתיע את הסרבן שכן "הנזק שנגרם" הינו הפער הכספי בין שווי הדירה הקיימת לבין השווי הצפוי של הדירה החדשה בבניין החדש שיוקם, במכפלת מספר בעלי הדירות המעוניינים בפרויקט. זהו תג מחיר משמעותי על סירוב בלתי סביר - ואולם, הסיכוי לגבות מבעל הדירה את סכום הנזק או חלק משמעותי ממנו, אינו גדול ומכל מקום אין בסעד זה כדי להבטיח את הוצאתו של המיזם אל הפועל אם הסרבן לא ייפנה את דירתו.

ח"כ לשעבר רחל עזריה. מיוזמות הרפורמה בחוק פינוי ובינוי צילום: אלכס קולומויסקי

פגיעה בכיס

אם כך הדבר, איזו תועלת טמונה בחוק? לנושא זה נדרשה גם הכנסת, וביולי 2018, ביוזמת ח"כ לשעבר רחל עזריה, תוקן החוק באופן בו ניתנה לבית המשפט הסמכות לאשר את ביצוע העסקה וכן למנות עורך דין או רואה חשבון שאינו בעל דירה במקבץ, אשר יתקשר בעסקה בשם בעל הדירה המסרב.

בהצעת התיקון לסעיף 2 (א) קיימת פסקה המסמיכה את בית המשפט להורות בצו על פינוי בעל הדירה, אם מצא שהפינוי מוצדק וסביר בנסיבות העניין, ובלבד שהוענקה לבעל הדירה המסרב הזדמנות ראויה לטעון את טענותיו; בהחלטה על מתן צו, כאמור, ישקול בית המשפט את הנסיבות המיוחדות שבהריסת דירתו של בעל הדירה המסרב והשלכותיה. בתיקון, כפי שהתקבל, הושמטה פסקה זו, אך נראה כי לבית המשפט הסמכות להורות על כך, אם ימצא זאת לנכון.

כעת, בזכות החוק ובמיוחד עם גרסתו המתוקנת, לא עומדת עוד לבעליה של דירה בבית משותף המיועד לפינוי-בינוי, הזכות לנקוט בסירוב בלתי סביר מבלי לשאת באחריות על כך.

יש להביא בחשבון כי מיזם פינוי-בינוי מטבעו, משתרע על פני שנים רבות - הן בשל הליכי התיכנון בוועדות השונות, והן בשל המורכבות הנוגעת להחתמת בעלי הדירות במתחם. היות וסירובו של בעל דירה להצטרף למיזם עלול לדחות את יישומו לשנים רבות, הרי שבנוסף לאישור העסקה, יחייב בית המשפט את הסרבן לפצות את שאר בעלי הדירות על נזקיהם.

אלא שלשון החוק מגבילה את בית המשפט וקובעת: "רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה" דהיינו, או אישור העסקה או פיצוי כספי. חלופת אישור העסקה היא האפשרות העדיפה, שכן היא מבטיחה את קידום הפרויקט. בהקשר זה אני סבור כי בנוסף על המחוקק להסמיך את בית המשפט "להעניש" בעל דירה סרבן על עוגמת הנפש שגרם לשכניו גם באמצעות פגיעה בכיסו. דרך אפקטיבית לכך, היא חיובו בהוצאת המשפט.

דבריו של השופט יורם דנציגר בפסק דין שורצברגר, שהוזכר בראשית המאמר, וניתן עוד טרם התיקון לחוק, משקפים היטב את תרומתו של חוק פינוי ובינוי להבטחת תקומתה של ההתחדשות העירונית כפרויקט כלכלי בעל משמעות חברתית אדירה: "חוק פינוי ובינוי שינה את המצב הנורמטיבי ששרר עובר לחקיקתו וקבע כי לדייר הסרבן בבית המשותף לא קנויה עוד הזכות להקריב את האינטרס הציבורי ואת אינטרס יתר הדיירים לטובת האינטרסים האישיים שלו, ככל שאלו אינם סבירים. בעקבות חקיקת החוק, התנגדותו של הדייר הסרבן אינה מקנה לו עוד עמדת מיקוח מיוחדת ואין בכוחו להכשיל את הפרויקט מבלי לחשוף עצמו לאחריות נזיקית כלפי יתר בעלי הדירות בבית המשותף".

עו"ד משה אביבי. פיתרון סוגיית הדייר הסרבן – מנוף לקידום ההתחדשות העירונית

ציון דרך משמעותי

בימים האחרונים, בתום עבודת מטה של כשנה, הציגה ועדה ייעודית בהובלת משרד המשפטים את המלצותיה לשחרור חסמים בהליכי התחדשות עירונית. בדו"ח שפורסם קיימת התייחסות נרחבת לאינטראקציה שבין בעלי דירות ויזמים, לצד המלצות הנוגעות להתמודדות מול דיירים סרבנים, כשעיקרן:

- די ברוב של 66% מבעלי הדירות במתחם (במקום 80% כיום), לצורך הגשת תביעה נגד בעל דירה סרבן, ללא חישוב השטח המשותף המוצמד לדירות.

- הרחבת קשת הגורמים הרשאים להגיש תביעה נגד בעל דירה סרבן, כך שבנוסף לדיירי המתחם, תוכל לכלול את היזם ובמקרים מסוימים גם את המדינה.

- בעל דירה מסרב אשר ביצע עבירת בנייה, לא ייחשב כבעל דירה בחישוב מניין ההסכמות בקרב דיירי המתחם, וסירובו ייחשב כסירוב בלתי סביר. בחישוב התמורות חלקו יהיה רק בגין הבנייה החוקית בלבד, וללא התייחסות לגודל הדירה בפועל.

ההמלצות הללו (לצד המלצות נוספות במסמך), הן בפירוש ציון דרך משמעותי ביעד לקידום תחום ההתחדשות העירונית בישראל. אישורן בכנסת יסייע בהפחתת כוחם של דיירים סרבנים וסחטנים, וירחיב את מעגל הפרויקטים היוצאים אל הפועל.

הכותב הוא שותף במשרד דן בר-אל ושות' – משרד עורכי דין ונוטריון