גם הקורונה לא עזרה לכחלון: מחירי הדירות ממשיכים לעלות

מחירי הדירות עלו בסיכום שנתי (מרץ 2019 – מרץ 2020) בשיעור של 4.2% – כך לפי סקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמה ביום שישי האחרון. בשקלול מגמות המחירים מתחילת כהונתו של משה כחלון כשר האוצר מדובר בעלייה של כ-17%.

גם משבר הקורונה, כך מסתבר, לא השפיע באופן משמעותי על מחירי הדירות. על פי הנתונים, בפברואר-מרץ 2020 עלו המחירים בכ-0.6% בממוצע, בדומה לקצב עליית המחירים בחודשיים שלפני כן. עוד מלמדת הסקירה כי מחיר דירה ממוצעת בישראל חצה את רף 1.6 מיליון שקל והגיע ל–1.610 מיליון שקל, עלייה של 4.2% לעומת הרבעון הקודם; ו–5.2% לעומת הרבעון המקביל בשנה שעברה, שבו היה מחיר דירה ממוצע 1.53 מיליון שקל.

משקלן של דירות מחיר למשתכן – מכשיר המדיניות העיקרי של כחלון להורדת מחירי הדיור – במכירות הדירות החדשות בפברואר-מרץ היה כ-40%, בדומה לשיעורן בתקופה הנסקרת הקודמת (ינואר-פברואר 2020). עם זאת, למרות משקלן הגבוה יחסית של עסקות אלה, נתוני הלמ"ס מלמדים שקצב עליית מחירי הדירות החדשות הואץ החל מהרבעון האחרון של השנה שעברה.

העלייה הממוצעת של מחירי הדירות החדשות הואצה — 1% לעומת 0.8% בתקופה הקודמת — ואף היתה מהירה מעליית המדד הכללי של הדירות, בשיעור 0.6%. נתונים אלה מחזקים את החששות שעלו גם ממדדים קודמים, שעליית מחירי הדירות החדשות היא חדה ומשפיעה יותר מסבסוד הדירות.

תמ"א 38 בגבעתיים. ההתחדשות העירונית תרמה לעליות המחירים צילום: עופר צור

שוק מעוות

לפי סקירת הלמ"ס, אזורי הביקוש הובילו את העליות במדדים האזוריים: אזור המרכז — עלייה של 0.8%; תל אביב — עלייה של 0.7%; וירושלים – עם עלייה של 0.6%. חיפה, לאחר ירידה של חצי אחוז במחירי הדירות ברבעון הקודם, בלטה בקיפאון מחירים.

בענף הבנייה מסבירים שדווקא תוכנית מחיר למשתכן היא הגורם לעלייה במחירי הדירות בשוק החופשי: המקור העיקרי לקרקעות המיועדות לבנייה הוא מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), שהפנתה את מרביתן לתוכנית הממשלתית. לדבריהם, המחסור בקרקע לבנייה חופשית הביא להאמרת מחירי הקרקעות והדירות הנבנות עליהם. במקביל, גדל והולך שיעור הדירות הנבנות במסגרת תוכניות התחדשות עירונית, שגורמות גם הן להתייקרות הדירות החדשות.

"משרד האוצר בראשות כחלון עיוות למעשה את שוק הנדל"ן למגורים, ופעל הפוך: במקום לנצל את מיליארדי השקלים שהשקיע בתוכנית כדי להגדיל את היצע הדירות – באמצעות האצת הבנייה, הסרת חסמי תשתית וייעול הכשלים הביורוקרטיים – הוא השתמש בו כדי לתת הנחות על מחירי הקרקע. בעצם, הוא בחר בפתרון הכי קל שהיה לו בארגז הכלים, וניסה להוריד את המחירים בצורה מלאכותית – מה שלא ממש הצליח", מנתח השמאי והכלכלן ירון ספקטור, מהמתנגדים החריפים לתוכנית הדגל של שר האוצר היוצא.

גודל האבסורד בהנחות מחיר למשתכן ניכרים היטב בנתונים שאסף ספקטור על פרויקטים שונים שהוקמו במסגרת התוכנית. כך למשל, בפרויקט של חברת אבני דרך בלוד שווקו 297 יחידות דיור, מהן 37% במסגרת מחיר למשתכן. לדבריו, תנאים אלה איפשרו לחברה לשווק מ"ר לזוכים בכ-4,700 שקל, לעומת שווי שוק של 15 אלף שקל למ"ר (כולל מע"מ) בשוק החופשי. הפער בלתי-נתפס – 320%.

"ההנחות המופלגות שניתנות בפרויקטים הן רק סימפטום שמעיד על כישלונה של מחיר למשתכן", קובע ספקטור. "מלכתחילה לא היה לתוכנית הזאת סיכוי להשיג את מטרתה המוצהרת – הורדה של מחירי הדירות. זאת משום שהיא ניסתה ליצור כלכלה חדשה המבוססת על מתן הנחות והגדלה של הביקוש, אשר במקביל פגעה בהיצע הדירות וייבשה את הבנייה בשוק החופשי באופן אנוש".

ירון ספקטור. הממשלה השאירה לשוכרים היצע דירות מצומצם צילום: ישי רונן

שכירות מתכלה

במקביל, פירסמה הלמ"ס נתונים רבעוניים של מחירי השכירות בערים הגדולות, המלמדים דווקא על עלייה שנתית מתונה בהשוואה לעלייה הממוצעת במחירי הדירות. כצפוי, תל אביב מובילה עם שכר דירה חודשי ממוצע של 5,843 שקל, עלייה של 3.5% לעומת התקופה המקבילה ב–2019. במקום השני צועדת כפר סבא עם דמי שכירות של 4,626 שקל לחודש; במקום השלישי נמצאת רמת גן עם שכר דירה ממוצע של 4,570 שקל לחודש – עלייה של 3.2%; בירושלים היה שכר הדירה ברבעון הראשון 4,346 שקל — עלייה של 1.6% בלבד; בחיפה היה שכר הדירה 2,721 שקל – עלייה של 1.7%; ובבאר שבע — 2,639, שקל — עלייה שנתית של 3.8%.

במשרד האוצר מעריכים שמלאי הדירות שבידי המשקיעים ירד ב–23 אלף מאז הועלה מס הרכישה למשקיעים ב–2016, כשלהערכת אנשי נדל"ן, מדובר בכ-6% מסך הדירות בשוק. לדברי ספקטור, נתון זה הביא לצמצום משמעותי של ההיצע בשוק השכירות והיה מהגורמים העיקריים לעליית המחירים: "משרדי האוצר והבינוי והשיכון חשבו שיוכלו 'לעבוד על השוק' ולדכא אותו באמצעות מס רכישה גבוה, מס דירה שלישית וכו', אבל זה לא באמת עובד ככה. זוגות צעירים שזכו בדירה בפריפריה לא באמת רוצים לגור שם, ובמקום זאת עדיין מחפשים לגור בשכירות במרכז. אלא שעכשיו הם נאלצים להתמודד עם היצע מצומצם של דירות להשכרה.

"על שר האוצר החדש להניח לצד הביקוש ולדאוג קודם כל להגדלת ההיצע. אגב, גם כחלון כבר עשה את זה בהצלחה פעם אחת – בשוק הסלולר. שם הוא דאג להגדלת ההיצע של ספקי השירות, ולא הטיל מסים על המשתמשים בטלפונים הסלולריים".