ירון ספקטור: הפתרון לקיפאון בבנייה – הגדלת הוועדות המחוזיות

בשיתוף מערכת זירת הנדל"ן

בתחילת השבוע הודיע מינהל התכנון עולה כי על רקע משבר הקורונה, נעצר קידומה של התוכנית האסטרטגית לדיור ל-2040. המשמעות המעשית היא בלימה חדה של הצמיחה במספר יחידות הדיור המתוכננות – בעוד הותמ"ל היתה אמורה לאשר עד סוף השנה במסלול מואץ תוכניות לבניית כ-80 אלף יחידות דיור, היא תאשר תוכניות בהיקף של כ-40 אלף יחידות דיור בלבד. לאור זאת מתגברות ההערכות כי המחסור ביחידות דיור חדשות בשוק יעמיק משמעותית בשנים הקרובות.

האטת עבודת הוועדה, כמו גם נתונים מדאיגים נוספים אודות המצב במוסדות התכנון, נחשפו במכתבה של מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, למנכ"ל משרד האוצר, שי באב"ד, ונציב שירות המדינה, דניאל הרשקוביץ. במכתבה ציינה זילבר כי מאז אמצע במרץ עובד מינהל התכנון במתוכנת מצומצמת של 30% בלבד מכוח האדם בארגון, כשמשמעות הדבר היא חוסר יכולת לעמוד ביעדים שהוצבו בתוכנית האסטרטגית – בניית 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות עד 2040 (מתוך 2.6 מיליון יחידות דיור מתוכננות).

במכתבה ציינה זילבר כי בין התוכניות המשמעותיות שקידומן ייפגע – מתחם אשכול בשדה דב בצפון תל אביב (4,844 יחידות דיור); לוד-צפון (5,600 יחידות דיור); מתחם צפוני בהרצליה (10,000 יחידות דיור); וכן תוכניות התחדשות עירונית שונות, בהן תוכנית הענק במתחם שפרבר בבת ים (1,120 יחידות דיור) ובגבעת אולגה (1,148 יחידות דיור).

המלאי התכנוני של שוק הדיור הישראלי צפוי להיפגע בין השאר גם על רקע הירידה הדרסטית בתפוקת אתרי הבנייה, המתקשים בימים אלה לעבוד במתכונת מלאה, וכן עקב עיכוב במתן היתרי בנייה ועצירת מכרזים לשיווק קרקעות בהיקף של אלפי יחידות דיור. "קידומם של נושאים אלה ועוד רבים אחרים", כתבה זילבר, "נפגע באחרונה עם פרוץ משבר הקורונה. בנסיבות אלה לא נוכל לעמוד באתגרים המרכזיים העומדים בפנינו...".

מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר. מאמצע מרץ עובד המינהל במתכונת של 30% בלבד מכוח האדם צילום: ניב קנטור

הסוד הוא בתכנון

משבר הקורונה רק מחריף כאמור את הפיגור בקצב הגדלת היצע הדיור לשנים הקרובות, ומדיר שינה מעיניהם של כלכלנים ואנשי מוסדות התכנון. "כולם מבינים שהחסם העיקרי של שוק הדיור בישראל נמצא בשלב התכנון", אומר השמאי והכלכלן ירון ספקטור. "משה כחלון ניסה לפתור את זה עם הטבות לזכאים, סבסוד קרקעות, מלחמה במשקיעים על ידי הגדלת מס הרכישה ומס דירה שלישית, ועוד – אך כל אלה לא פתרו את הבעיה אלא רק העבירו את האוויר בבלון מצד לצד.

"הטיפול במחסור בדיור צריך להיעשות באמצעות הגדלת ההיצע. אלא שכיום לבנות – משלב גיבוש תוכנית בניין עיר ועד לקבלת המפתח – לוקח 12-10 שנה. האבסורד הוא שמתוך התקופה האינסופית הזאת, הבנייה עצמה, שלכאורה היא החלק המסובך, אורכת שנתיים בלבד – וזה בהנחה שמדובר במקום עם תשתיות קיימות. שמונה שנים לוקח לנהל את התהליך מול הוועדות השונות ולקבל את היתר הבנייה. אם יידעו לשים סוף לעיוות הזה – זה יפתור את רוב הכשלים בענף הבנייה שמתקשה לפרוץ קדימה ולספק מענה לגידול באוכלוסייה ולביקוש הגובר".

הדרך המעשית לקצר את שלב התכנון המייגע, טמונה לדברי ספקטור בשינוי סדר העדיפויות של המדינה וניתוב מחדש של חלוקת התקציבים הממשלתיים. "במקום לסבסד קרקעות במחיר למשתכן בעלות של 7 מיליארד שקל, אפשר להגדיל את תקציב מוסדות התכנון בפחות מ-5% מהסכום הזה – ולשנות סדרי עולם", הוא אומר.

השמאי ירון ספקטור. "לשנות את סדרי העדיפויות ולנתב מחדש את חלוקת הכספים הממשלתיים" צילום: ישי רונן

את האצבע מכוון ספקטור בעיקר למוסד תכנוני אחד: "בניגוד למה שנאמר, עדיין יש קרקעות לא מנוצלות לבנייה. אני שומע על מיזמים רבים למגורים, אך 'הוועדה המחוזית עדיין לא נתנה להם אישורים'. במלים אחרות, המדינה עצמה מונעת בנייה וכך יורה לכלכלה של עצמה ברגל. הרי אם תהיה יותר בנייה המחירים יירדו, הביקוש יגדל והפעילות הכלכלית תצמח.

"אם רק רוצים אפשר להקים עוד ועדות במחוזות הגדולים או לחילופין להגדיל את כוח האדם בוועדות האלה. כיום עם כל שטף הבקשות לבנייה מתמודדים 20 או 30 אנשים בוועדה מחוזית. למה לא למנות סגן למתכנן המחוז? למה לא להוסיף עוד כמה עשרות בודקי תוכניות? הכל כנראה קשור לשיקולי תקציב ותפישות שמרניות של המשרדים הממשלתיים, כמו משרד הפנים למשל. האתגר של הממשלה החדשה יהיה לשנות את התפישות האלה. בסופו של דבר אם המדינה תוסיף עכשיו כמה עשרות מיליוני שקלים לייעול תהליכי התכנון, ההשקעה תחזיר את עצמה מהר מאוד והכלכלה של כולנו תרוויח".